Umowa o dożywocie a przeniesienie własności nieruchomości

NSA orzekł, że ten, kto przed upływem pięciu lat od nabycia mieszkania, chce je oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy dożywocia, musi zapłacić podatek dochodowy.

Dożywocie to – oprócz najsurowszej kary – także instytucja Prawa cywilnego. Umowa o dożywocie bowiem to jeden ze sposobów przeniesienia własności nieruchomości. Do tej pory pomiędzy podatnikami a organami skarbowymi trwał spór, czy powinna być ona opodatkowana. Ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny zakończył go na niekorzyść podatników.

Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, na mocy umowy o dożywocie, zbywca przenosi własność nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania, przez które rozumie się „przyjęcie zbywcy jako domownika”. Kodeks precyzuje, że w takiej sytuacji chodzi o dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy, pielęgnowanie w chorobie oraz pokrycie kosztów pogrzebu.

Osobisty charakter świadczeń nabywcy nieruchomości przesądza o tym, że prawo dożywocia jest niezbywalne i nie podlega egzekucji. Istnieją także, bardzo ograniczone, możliwości zakończenia takiego stosunku prawnego:

• wygaśnięcie prawa z chwilą śmierci dożywotnika;
• sądowa zamiana na dożywotnią rentę w razie istnienia silnego konfliktu pomiędzy stronami;
• sądowe rozwiązanie umowy „w wyjątkowych przypadkach”.

Do obciążenia nieruchomości prawem dożywocia, stosujemy odpowiednio przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych. Co istotne, takie prawo może być także ujawnione w księdze wieczystej. Warto jednak pamiętać o tym, że w razie zbycia tak obciążonej nieruchomości, nawet jeżeli nie ma takiej wzmianki w księdze, i nowy nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte (art. 910 § 2 k.c.). W takim wypadku jednak dożywotnik ma prawo żądania zamiany jego uprawnienia na dożywotnią rentę.

Nie ulega wątpliwości, że umowa dożywocia pociąga za sobą obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnej – przewiduje to wprost sama ustawa. Jednakże zastrzeżenia pojawiały się w kwestii powstania podatku dochodowego przy zawieraniu umowy, która była często traktowana przez organy skarbowe jak sprzedaż, co oznacza konieczność uiszczenia odpowiedniego podatku (oczywiście w razie spełnienia przesłanek zgodnie z obowiązującymi przepisami). Podkreślały one, że umowa dożywocia ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej, stanowiąc źródło przychodu. Większość sądów administracyjnych nie zgadzała się jednak z takim stanowiskiem. W ich ocenie umowa o dożywocie nie jest umową odpłatną, a więc i opodatkowaną (tak m.in. WSA w Krakowie w wyroku z 21 stycznia 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1587/09). Ponadto sądy zwracały uwagę na fakt, że w tym wypadku nie da się zastosować art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przy ustalaniu podstawy opodatkowania bierze się wartość wyrażoną w umowie (lub wartość rynkową), która w przypadku umowy o dożywocie nie występuje. Wskazują także na losowy charakter umowy – w chwili jej zawarcia nie jest znany czas jej trwania, a więc nie jest możliwe dokonanie wyceny wartości świadczeń udzielanych dożywotnikowi do opodatkowania.

Ostatnio jednak sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny, który orzekł, że ten, kto przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania, chce je oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy dożywocia, musi zapłacić podatek dochodowy. NSA wyjaśnił, że umowę dożywocia można uznać za umowę odpłatną, skoro w zamian za zbycie mieszkania były właściciel otrzyma określone świadczenia. Świadczenia te da się wycenić i równoważą one cenę nieruchomości podkreślił sędzia Maciej Jaśkiewicz, uzasadniając wyrok (sygn. II FSK 1967/11).