Umowa deweloperska – czy nabywcy mieszkań mogą być bardziej chronieni?

W Polsce istnieje niedostateczna ochrona kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, jesteśmy jednym z ostatnich krajów UE, które nie wprowadziły przepisów regulujących stosunki pomiędzy deweloperami a konsumentami.

Planowane w przyszłym roku podniesienie stawek VAT już spowodowało pewne ożywienie na rynku nieruchomości (podwyżka o 1 proc. oznacza dla kupujących konieczność zapłaty dodatkowej złotówki od każdych 100 zł, przy wartości mieszkania równej 300.000 zł – sama podwyżka „kosztować” będzie 3.000 zł). Warto jednak zachować ostrożność, bowiem wielu deweloperów proponuje nieruchomości dopiero w budowie. Co więcej, oferują oni zakup mieszkań, których własność nie została jeszcze wyodrębniona na mocy umów w zwykłej formie pisemnej (tj. nie zawierając z kupującymi umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego). Niewielka, jak się wydaje, różnica w formie rodzi zasadnicze konsekwencje, o czym nabywcy mieszkań mogą przekonać się w dość bolesny sposób np. w przypadku upadłości dewelopera.

Niewątpliwie w Polsce istnieje niedostateczna ochrona kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, jesteśmy jednym z ostatnich krajów UE, które nie wprowadziły przepisów regulujących stosunki pomiędzy deweloperami a konsumentami (choć odpowiednie projekty powstawały już w Ministerstwie Infrastruktury). Na lukę prawną w tym zakresie wskazał nawet Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu sygnalizacyjnym z dnia 2.08.2010 r. (sygn. akt S 3/10). Czekając na stworzenie odpowiednich norm prawnych („społeczny” projekt jest już przygotowywany przez Fundację na Rzecz Kredytu Hipotecznego), warto przyjrzeć się tzw. „umowie deweloperskiej”.


Z orzecznictwa wynika, że umowa deweloperska to szczególna umowa zobowiązująca do wybudowania domu, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tego lokalu na drugą stronę umowy (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dn. 20.04.2006 r., sygn. akt I ACa 1282/05). Tak więc, realizacja zobowiązania dewelopera wymaga dodatkowego, późniejszego zawarcia umowy o skutku rozporządzającym, w której deweloper przeniesie na rzecz nabywcy własność wyodrębnionego lokalu.

 
Problem polega na tym, że najczęściej deweloperzy zawierają takie umowy zobowiązujące w zwykłej formie pisemnej. Biorąc pod uwagę art.158 k.c. (zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego) taka umowa powinna być nieważna. Względy praktyki decydują jednak, że umowę traktuje się jako ważną – umowę przedwstępną, o ile spełnia warunki wskazane w art.389 k.c., czyli określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (tak chociażby – ciągle aktualny – wyrok SN z dn. 14.03.1973 r., sygn. akt III CRN 33/73). Z uwagi jednak na niedochowanie formy, ma ona tzw. słabszy skutek (wyłączona jest możliwość przewidziana w art. 390 § 2 k.c. tj. dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej). Tak więc wtedy, nawet jeżeli zapłaciliśmy większość lub całość ceny mieszkania, zaś deweloper uchyla się od zawarcia umowy rozporządzającej – nabywca nie ma żadnych możliwości zmuszenia go do faktycznego przeniesienie własności na swoją rzecz. W takim wypadku, jak wskazał Sąd Najwyższy, deweloper odpowiada jedynie na zasadach ogólnych tj. za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Oznacza to, że kupujący może dochodzić jedynie odszkodowania za uszczerbek majątkowy, w wysokości różnicy miedzy aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane (wyrok SN z dn. 09.07.2003 r., sygn. akt IV CKN 305/01).

 
Zdecydowanie w lepszej sytuacji są osoby, które zadbały o podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza. Jeżeli w umowie takiej wskazano termin jej zawarcia, to mamy do czynienie z umową przedwstępną o silniejszym skutku. Oznacza to, że w ciągu roku od upływu wskazanego terminu, możliwe jest wystąpienie do sądu z powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Od strony proceduralnej patrząc – jeżeli sąd w wyroku stwierdzi obowiązek zawarcia takiej umowy, po jego uprawomocnieniu się, orzeczenie sądu zastępuje oznaczone oświadczenie woli (art. 1047 k.p.c. w zw. z art. 64 k.c.).
 

Niestety, nawet umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego nie uchroni nabywców w razie upadłości dewelopera. Sąd Najwyższy wskazał wyraźnie, że obowiązujące przepisy nie pozwalają żądać zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na osobę, która uiściła całość ceny, jeżeli do upadłości doszło przed spisaniem aktu notarialnego (wyrok z dnia 29.02.2008 r., sygn. akt II CSK 463/07). W takiej sytuacji konsumentom pozostaje jedynie roszczenie o zwrot wpłaconych środków, które mogą kierować do syndyka masy upadłości. Jak zauważył, Trybunał w swoim postanowieniu klienci dewelopera stają się jego wierzycielami, a ich roszczenia kwalifikowane są, zgodnie z art. 342 ust. 1 p.u.n., do kategorii czwartej, a zatem są zaspokajane na równi z innymi wierzytelnościami dłużnika, w tym dostawców usług, firm budowlanych czy dostawców materiałów.
                  

Podsumowując, uregulowanie stosunków pomiędzy deweloperem a nabywcami mieszkań – których pozycja faktyczna i prawna jest mocno nierówna – jest niewątpliwie pilnym zagadnieniem. Do tego czasu, aby zminimalizować ryzyko pozostania bez wymarzonego mieszkania, warto dopilnować, aby umowa łącząca nas ze sprzedającym miała formę aktu notarialnego.