Uczelnie podzieliły Kraków

Po kilku latach utrzymującego się trendu spadkowego na rynku nowych mieszkań w Krakowie odnotowujemy w ostatnich miesiącach postępującą stabilizację cen.

Po kilku latach utrzymującego się trendu spadkowego na rynku nowych mieszkań w Krakowie odnotowujemy w ostatnich miesiącach postępującą stabilizację cen, która zwiastować może nadchodzącą poprawę koniunktury. Analiza tendencji cenowych na rynku pierwotnym w drugim kwartale bieżącego roku wskazuje jedynie na nieznaczne wahania. Ceny na rynku pierwotnym osiągnęły obecnie poziom, które odnotowywany był w początkowej fazie boomu nieruchomości z połowy pierwszej dekady nowego milenium. Z kolei na rynku kredytów hipotecznych od pewnego czasu odnotowywane jest wyjątkowo niskie oprocentowanie, które korzystnie wpływa na zdolność kredytową potencjalnych kupujących. Jest to skutek m.in. polityki pieniężnej prowadzonej przez RPP i niskich stop procentowych. Średnie oprocentowanie udzielanych obecnie kredytów oscyluje w granicach 4,3 proc. Według raportu AMRON (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), w drugim kwartale odczuwalne jest wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych.

Hamowanie cen, relatywnie niski poziom marż i atrakcyjne oprocentowania kredytów hipotecznych stanowią pozytywne impulsy, które korzystnie stymulują popyt efektywny na rynku nieruchomości. Rynek nowych mieszkań cieszy się sporym zainteresowaniem, o czym świadczy m.in. wysoka frekwencja podczas branżowych targów mieszkaniowych. Co więcej, wiele osób jest przekonanych o tym, że właśnie teraz nadszedł najlepszy czas na zakup nieruchomości.

Mimo pozytywnych symptomów z rynku nieruchomości, wciąż istnieje spora grupa osób, która z różnych powodów decyduje się na wynajem mieszkań lub domów. Tymczasem analiza trendów cenowych na rynku wynajmu dowodzi, że stawki za wynajem w Krakowie od lat oscylują na podobnych poziomie. Porównując ceny wynajmu mieszkań 2-pokojowych w roku 2008 z aktualnymi ofertami najmu, łatwo zauważyć, iż różnice są praktycznie niezauważalne. Świadczy to o wysokiej odporności rynku wynajmu na dekoniunkturę i perturbacje gospodarcze. O utrzymującym się poziomie cen stanowi przede wszystkim ograniczona podaż nieruchomości i stały popyt, który w Krakowie generowany jest przez studentów i młode osoby znajdujące się na początku kariery zawodowej. Udział studentów na rynku wynajmu jest znaczny, coraz więcej osób z tej grupy decyduje się bowiem na wynajem mieszkań, rezygnując z możliwości mieszkania w akademiku. Wynika to m.in. z tego, że oferta akademików, w porównaniu do mieszkania na stancji, nie jest już tak konkurencyjna jak w latach poprzednich.

Według raportu przedstawionego przez GUS, w Krakowie studiuje ponad 200 tys. osób (stan z 30 XI 2012 r.). Jest więc to grupa wystarczająco liczna, aby skutecznie determinować tendencje na lokalnym rynku wynajmu. Warto tym samym zwrócić uwagę na specyficzne preferencje studentów odnośnie do wynajmowanych przez nich nieruchomości. Jednym z kluczowych czynników jest położenie mieszkania lub domu. Zdecydowanie preferowane są mieszkania położone w niewielkiej odległości lub dobrze z uczelnią skomunikowane. W przypadku Krakowa możemy wyróżnić trzy podstawowe obszary, które cieszą się największym zainteresowaniem potencjalnych najemców.  Pierwszym jest obszar Dębników, a w szczególności Ruczaju. To tutaj zlokalizowany jest kampus UJ oraz funkcjonuje kilka wydziałów tej uczelni. Można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że wielu studentów UJ będzie poszukiwało mieszkań pod wynajem właśnie na tym terenie, szczególnie że w przyszłości planowane jest przeniesienie w ten rejon kolejnych wydziałów uniwersytetu. W pobliżu funkcjonuje również Krakowski Park Technologiczny.  Kolejny obszar tworzą dzielnice: Stare Miasto, Krowodrza, Bronowice. Ten rejon znajduje się przede wszystkim w polu zainteresowania studentów AGH, Uniwersytetu Rolniczego, Uniwersytetu Pedagogicznego oraz Politechniki Krakowskiej. Większość infrastruktury wymienionych uczelni zlokalizowana jest właśnie w obrębie tych dzielnic. Ostatni charakterystyczny dla studenckiego wynajmu obszar na mapie Krakowa składa się z dwóch dzielnic: Czyżyny i Grzegórzki. W tej lokalizacji swoją infrastrukturę posiada AWF, Politechnika Krakowska (osiedle studenckie i Park Technologiczny Politechniki) oraz Uniwersytet Ekonomiczny.

Średni poziom stawki za wynajem mieszkania 2-pokojowego waha się od 1339 zł w dzielnicy Dębniki do 1555 zł w okolicy Starego Miasta. Koszty wynajmu krakowskiego mieszkania tej wielkości oznaczają więc konieczność uiszczenia z tego tytułu kilkunastu tysięcy złotych rocznie. Zakładając, że średni okres trwania studiów wynosi pięć lat, warto poważnie zastanowić się nad zaletami wynikającymi z wcześniejszego kupna nieruchomości. W przypadku posiadania możliwości sfinansowania zakupu mieszkania gotówką, oszczędność może dojść nawet do 93 tys. zł (symulacja dla mieszkania 2-pokojowego, położonego w dzielnicy Stare Miasto). Warto zaznaczyć, że zakup nieruchomości oprócz spełnienia funkcji mieszkalnej, stanowi również formę lokaty kapitału na rynku o stosunkowo niskim poziomie ryzyka. W sytuacji braku niezbędnych oszczędności warto zwrócić uwagę na aktualną ofertę kredytową banków. Finansowanie zakupu mieszkania kredytem hipotecznym oznacza, co prawda, dodatkowe koszty związane m.in. ze spłatą odsetek, jednak wciąż jest bardziej opłacalnym rozwiązaniem w porównaniu do wynajmu. Przeprowadzona analiza wykazuje, że w przypadku dzielnic Dębniki, Czyżyny i Grzegórzki przeciętna miesięczna rata kredytowa (kredyt złotowy na 25 lat, 20-proc. wkład własny) konieczna do spłaty mieszkania 2-pokojowego jest nawet niższa od miesięcznej stawki za wynajem. W przypadku zakupu mieszkania o większej liczbie pokoi, rozsądnym rozwiązaniem jest wynajmowanie pozostałych pomieszczeń innym studentom. W sytuacji kupna mieszkania na kredyt, środki uzyskane z wynajmu pokoi, właściciel może przeznaczyć na częściową spłatę raty kredytu. Zaletą takiego rozwiązania jest również to, że właściciel-student posiada większą kontrolę nad nieruchomością, dzieląc mieszkanie z aktualnymi najemcami.

Z całkiem innej perspektywy postrzegają rynek wynajmu potencjalni inwestorzy. Rentowność na krakowskim rynku najmu znacznie wzrosła w ostatnich latach. W analizowanych dzielnicach rentowność wynajmu wynosiła nawet 5,7 proc., w przypadku dzielnicy Czyżyny. Wynika to przede wszystkim ze znacznych obniżek cen nieruchomości i utrzymania stałego poziomu stawek za wynajem. Kupując mieszkanie po wynajem w jednym z obszarów preferowanych przez krakowskich studentów, można zakładać stały popyt i utrzymanie ciągłości wynajmu przez większość miesięcy w roku. Średni okres zwrotu zakupionego mieszkania wynosi w badanych rejonach 16–20 lat (ciągłość wynajmu, ryczałtowy podatek dochodowy 8,5 proc., wszystkie koszty wynajmu pod stronie najemcy). Oznacza to, że przez okres 5 lat trwania studiów najemcy są w stanie spłacić właścicielowi około 25 proc. wartości mieszkania! W obszarach chętnie wybieranych przez studentów stawka za wynajem jest w stanie praktycznie w 100 proc. spłacić ratę kredytu.

Jak już wspomnieliśmy, największy obszar cieszący się zainteresowaniem najemców- studentów w Krakowie stanowią Dębniki – rozciągające się w południowo-zachodniej części miasta, na ok. 42,2 km kw. Dzielnicę przecina autostrada A4, co dla mieszkańców tego rejonu oznacza łatwy dostęp do głównych tras komunikacyjnych w kierunku Katowic, Wrocławia, Rzeszowa czy Tarnowa. Lokalizacja pozwala również na sprawny dojazd do lotniska w Balicach oraz parku biznesowego w Zabierzowie. Pod względem infrastruktury dzielnica wciąż się rozwija. W 2012 r. zakończono realizację projektu budowy połączenia tramwajowego od skrzyżowania ulic Grota-Roweckiego i Kapelanki do pętli Czerwone Maki. Dębniki stopniowo stają się ważnym ośrodkiem biznesowym, edukacyjnym i rekreacyjnym. Duże walory przyrodnicze zachęcają do wybierania tego rejonu nie tylko na miejsce pracy i zamieszkania. Popularnymi kierunkami wycieczek są Zalew Zakrzówek oraz Bielańsko-Tyniecki Park Krajobrazowy, a także Park Skałki Twardowskiego – atrakcyjne punkty na mapie Krakowa, szczególnie dla osób lubiących aktywny wypoczynek na łonie natury. Duży wpływ na wizerunek dzielnicy mają także środowiska akademickie. Działki należące do Uniwersytetu Jagiellońskiego są rozmieszczone między skrzyżowaniem ulic Grota-Roweckiego i Łojasiewicza i rozciągają się do ul. Gronostajowej. Do uczelni należy także Park Technologiczny, stanowiący część Biznes Parku Zawiła, położonego w południowym rejonie dzielnicy. Kampus 600-lecia odnowienia najstarszej uczelni w Polsce charakteryzuje zabudowa podkreślająca funkcjonalność i nowoczesność ośrodka. Uniwersytet Jagielloński posiada w Dębnikach aż 6 jednostek organizacyjnych, w tym takie wydziały, jak Wydział Zarządzania i Komunikacji Społecznej, Wydział Biochemii, Biofizyki i Biotechnologii, Wydział Biologii i Nauk o Ziemi oraz Instytut Zoologii. Na terenie kampusu znajduje się także Dział Administracji. Władze uczelni zapowiadają, że w przyszłości w Dębnikach będą się rozwijały również inne kierunki kształcenia. Planowana rozbudowa kompleksu obejmuje, oprócz realizacji nieruchomości pełniących funkcje edukacyjne, powstanie domów studenckich w najbliższym sąsiedztwie kampusu, nowego ogrodu botanicznego oraz basenu olimpijskiego z halą sportową. Inwestycjom realizowanym na działkach uniwersytetu towarzyszą projekty Krakowskiego Parku Technologicznego oraz Krakowskiej Strefy Ekonomicznej. Obiekty budowane przez Jagiellońskie Centrum Innowacji docelowo mają stanowić pomost między nauką a przemysłem, a tym samym otworzyć przed studentami nowe ścieżki rozwoju. Obok kampusu Uniwersytetu Jagiellońskiego, wiodącego projektu związanego z rosnącym zainteresowaniem studentów tą dzielnicą Krakowa, przestrzeń osiedla wypełnił budynek biblioteki Papieskiej Akademii Teologicznej, wchodzącej w skład majątku Uniwersytetu Papieskiego Jana Pawła II. Z obiektu korzysta ponad 3,6 tys. studentów uczelni, a także pracownicy naukowi oraz osoby związane z innymi jednostkami akademickimi.