Ubezpieczenia zabezpieczające kredyt hipoteczny

Przy zawieraniu umowy kredytu – w szczególności kredytu hipotecznego – banki niejednokrotnie stawiają warunek w postaci konieczności zabezpieczenia kredytu umową ubezpieczenia. Umowy te mogą mieć różny charakter, a także wiązać się dla kredytobiorcy z różnymi skutkami.

Ubezpieczenia zabezpieczające kredyt hipoteczny

Przy zawieraniu umowy kredytu – w szczególności kredytu hipotecznego, banki niejednokrotnie stawiają warunek w postaci konieczności zabezpieczenia kredytu umową ubezpieczenia. Umowy te mogą mieć różny charakter, a także wiązać się dla kredytobiorcy z różnymi skutkami.


Ubezpieczenie domu/mieszkania

Istotą kredytu hipotecznego jest to, że podstawowym ekonomicznym zabezpieczeniem tego kredytu jest wartość nieruchomości. Zabezpieczenie to byłoby w praktyce niewiele warte, gdyby nie stała za nim realna wartość kredytowanej nieruchomości. Bankom zależy też na uchronieniu się przed sytuacjami, w których wartość kredytowanej nieruchomości spada na skutek zdarzeń losowych jak pożar, huragan, powódź itp. Typowym wymogiem stawianym przez te instytucje jest więc ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych przez cały okres kredytowania.

Jednocześnie dochodzi do cesji praw z takiej polisy na bank, przez co kredytodawcy zabezpieczają się przed ryzykiem przeznaczenia odszkodowania na cele inne niż przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. Szczegóły dotyczące wymaganego zakresu ubezpieczenia oraz sposobu dysponowania odszkodowaniem są (czy też powinny być) ustalane w umowie kredytowej. Często pojawiającym się rozwiązaniem jest zaliczenie odszkodowania na poczet spłaty kredytu, co wprawdzie zmniejsza zadłużenie kredytobiorcy wobec banku, jednak pozostawia go bez środków potrzebnych na odbudowę zniszczonego domu czy remont mieszkania.

Banki niejednokrotnie same wskazują ubezpieczycieli, z którymi kredytobiorca może zawrzeć umowę ubezpieczenia lub mają wynegocjowane z ubezpieczycielami programy ubezpieczeniowe, do których klient może przystąpić.

Ubezpieczenie spłaty kredytu

Ustanowienie hipoteki wymaga dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Do tego momentu bank nie dysponuje kluczowym dla siebie zabezpieczeniem kredytu udzielanego na zakup mieszkania czy domu. Dlatego powszechnie spotykanym przy kredytach hipotecznych wymogiem jest sfinansowanie przez klienta tzw. ubezpieczenia „pomostowego”.

Ubezpieczającym i ubezpieczonym w ramach tego ubezpieczenia jest bank, który w przypadku zaprzestania przez klienta opłacania rat kredytowych i rozwiązania z tej przyczyny umowy kredytu otrzymuje od ubezpieczyciela odszkodowanie w wysokości pozostałych do spłaty rat kredytu. Postanowienia umowy ubezpieczenia są skorelowane z postanowieniami umowy kredytu – tak by stanowiły zabezpieczenie interesów banku.

Stanowi to niejako przerzucenie ryzyka finansowego na barki ubezpieczyciela. Dlatego też ubezpieczenie to nie chroni kredytobiorcy. Po wypłacie odszkodowania (niespłacone raty kredytu są dla banku szkodą) w miejsce banku – na podstawie art. 828 Kodeksu cywilnego – wstępuje ubezpieczyciel. Podmiot ten skieruje roszczenia regresowe do kredytobiorcy, żądając zapłaty kwoty równej wypłaconego bankowi odszkodowania (czyli de facto niespłaconych rat kredytu). Dla kredytobiorcy wystąpią więc analogiczne konsekwencje, jak w przypadku gdyby nie było takiego zabezpieczenia i bank zastosowałby konsekwencje przewidziane w umowie kredytowej na wypadek zaprzestania spłacania kredytu.

Pomimo tego, że kredytobiorca nie jest ani ubezpieczającym, ani ubezpieczonym, banki przerzucają na klientów ciężar finansowania takiego ubezpieczenia. Stąd – do momentu ustanowienia hipoteki – rata kredytowa jest najczęściej dużo wyższa, bowiem w jej skład wchodzi koszt składki.

Ubezpieczenie na życie

Zabezpieczenie zobowiązań kredytobiorcy, zarówno z punktu widzenia banku, jak i kredytobiorcy, jego rodziny czy osób poręczających za kredyt, może stanowić umowa ubezpieczenia na życie. W ramach takiej umowy udzielana jest ochrona na wypadek śmierci kredytobiorcy, a czasem też innych zdarzeń, jak poważne zachorowanie czy utrata pracy. Ubezpieczyciel wypłaca wtedy świadczenie odpowiadające kwocie pozostałych do spłaty rat kredytu. Bank zostaje wyznaczony jako uposażony.

Otrzymawszy świadczenie w wysokości co najmniej niezaspokojonych roszczeń z umowy kredytu, bank zaspokaja swój interes. Nie dochodzi zatem roszczeń z umowy kredytu od kredytobiorcy bądź jego spadkobierców ani nie korzysta z innych zabezpieczeń, np. w postaci hipoteki. Jednocześnie ubezpieczyciel, który wypłaci świadczenie z takiej umowy ubezpieczenia, nie ma roszczenia regresowego do osób zobowiązanych do spłaty należności kredytowych.

Ubezpieczenie na życie może stanowić zabezpieczenie interesów banku do czasu ustanowienia hipoteki, chociaż z punktu widzenia banku jest gorszym zabezpieczeniem, gdyż chroni tylko w wyraźnie wymienionych przypadkach. Może też stanowić zabezpieczenie kredytu przez cały okres kredytowania.

Banki często zawierają z ubezpieczycielami umowy w formie grupowej, do których klienci mogą przystępować jako ubezpieczeni, wyznaczając bank jako uposażonego. Nie ma jednak przeszkód, aby zabezpieczenie kredytu stanowiła indywidualna umowa ubezpieczenia na życie, o ile bank kredytujący na to przystanie.