Tylko u nas: PZFD o przyszłości polskiego rynku nieruchomości

Sytuacja na rynku nieruchomości zdaje się być napięta. Jak jest w rzeczywistości? Jakie zagrożenia i perspektywy czekają ten sektor gospodarki? O prognozy zapytaliśmy Przemysława Dziąga, radcę prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czy istnieje prawdopodobieństwo, że w najbliższym czasie ceny nieruchomości spadną lub wzrosną?
O ile nie pojawią się zewnętrzne czynniki, które nagle ograniczą popyt lub nie dojdzie do nieoczekiwanych działań legislacyjnych, pozwalających na zdecydowanie większą elastyczność w podaży, to oczekuje się, że ceny nieruchomości w 2019 r. będą dalej rosnąć, choć już w nie tak szybkim tempie jak dotychczas. Ceny rosną, ponieważ rośnie popyt. Utrzymuje się on na wysokim poziomie, a podaż nie jest w stanie aż tak elastycznie reagować na zwiększające się zapotrzebowanie.
Sytuacja może ulec zasadniczej zmianie, gdy wyraźnie wzrosną stopy procentowe, ale na to w najbliższych kilkunastu miesiącach się nie zanosi.


Czy jest szansa, że Mieszkanie Plus zmieni rynek nieruchomości mieszkaniowych? Czy ta oferta może okazać się konkurencyjna dla działalności deweloperów?
Na chwilę obecną nie widać jeszcze dużych efektów realizacji tego programu, stąd też konieczna stała się kolejna nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Ma ona przede wszystkim przystosować program do warunków rynkowych. Wydaje się, że jest to krok w dobrym kierunku, przynajmniej jeśli chodzi o zakładane rozwiązania legislacyjne, które nowelizacja przynosi.

Liczymy, że przyśpieszy to budowę rządowych mieszkań, a także spowoduje „mentalne odblokowanie” instytucji publicznych, które, mimo braku zakazu sprzedaży, zaprzestały obrotu gruntami, co odbiło się rosnącymi cenami działek inwestycyjnych. Trzeba pamiętać, że co do zasady Mieszkanie Plus ma być dedykowane jedynie części społeczeństwa, tj. o średnich dochodach, podczas gdy deweloperzy produkują mieszkania według potrzeb całego społeczeństwa, stąd też program ten, o ile właściwie zafunkcjonuje, stanie się głównie dodatkową, dedykowaną ofertą. Rynek i deficyt mieszkań jest na tyle duży, że na pewno starczy miejsca dla wszystkich.


Co obecnie stanowi największe zagrożenie dla kondycji rynku nieruchomości?
Samych zagrożeń kondycji nieruchomości jest przynajmniej kilka. Mowa tutaj zarówno o tych realnych, już istniejących, jak i o tych, które mogą stać się problemem za jakiś czas, a oparte są o pewne pomysły legislacyjne. Wśród tych pierwszych, z którymi deweloperzy muszą się mierzyć od kilku lat, są przede wszystkim stale rosnące koszty wykonawstwa, materiałów i robocizny. Te ostatnie stanowią pochodną stale ubywających rąk do pracy i nawarstwiających się wskutek tego problemów. Na pewno rynek nieruchomości coraz bardziej odczuwa negatywne skutki wprowadzenia w 2016 r. ograniczeń w obrocie ziemią, co spowodowało bardzo duży spadek gruntów pod inwestycje, szczególnie w miastach. Kurczą się banki ziemi, a popyt nie maleje, co w połączeniu z innymi czynnikami powoduje, że ceny stale rosną.

Natomiast jeśli chodzi o to, co może stać się za chwilę kolejną barierą w rozwoju rynku, to z całą pewnością będzie to wprowadzenie zupełnie nowej ustawy deweloperskiej według zaproponowanego przez UOKiK projektu. Niestety projekt, choć w założeniu ma zwiększać ochronę konsumentów, czyni to w zasadzie ich kosztem. Głównie wskazuję tutaj na propozycję powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, na którego deweloperzy mieliby odprowadzać do 5 proc. wartości sprzedawanych mieszkań. Projekt zawiera także szereg innych, krytycznych z punktu widzenia branży deweloperskiej rozwiązań, które zaowocują przede wszystkim dalszym wzrostem kosztów działalności deweloperskiej, a ponadto mogą doprowadzić do wykluczenia z rynku mniejsze firmy deweloperskie i zdominowania rynku przez największych graczy, głównie z kapitałem zagranicznym. Odbije się to negatywnie zarówno na rozwoju budownictwa mieszkaniowego, jak i na lokalnej gospodarce, co finalnie odczują nabywcy mieszkań.


Jak drożejące nieruchomości mogą wpłynąć na popyt i podaż?
Ceny mieszkań istotnie rosną, choć teraz sytuacja zaczyna się stabilizować. W Warszawie średnia cena mieszkania w ofercie na koniec grudnia 2018 r. była aż o 13,3 proc. wyższa niż na koniec 2017 r. Na wzrost średniej wpłynęła nie tylko rosnąca cena metra kwadratowego, ale także większy udział apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie.

Warto zwrócić uwagę na liczbę transakcji mieszkań w największych metropoliach Polski. Zarówno w końcowym okresie 2018 r., jak i w I kw. 2019 r. wyniosła nieco ponad 16,5 tys. lokali, więc była mniejsza tylko o 13 proc. od rekordowego IV kw. 2017 r. Pamiętajmy, że zmieniają się również preferencje nabywców. Obserwowany jest coraz mocniejszy trend powrotu do centrów miast, za co nabywcy gotowi są zapłacić więcej.

Czynnikiem mającym na to wpływ jest przede wszystkim łatwy dostęp do wszelkich usług, a także udoskonala i poszerzana infrastruktura komunikacyjna, zapewniająca komfort i szybkość przemieszczania się. W tym przypadku kluczową rolę odgrywają zmieniające się warunki społeczne, szybsze tempo życia, czy zmiany w podejściu do zakładania rodziny. Dla wielu nabywców istotne jest, by nabywane mieszkanie było wyposażone w technologię smart, a także by zapewniało bliskość lub bezpośredni dostęp do takich usług jak pralnia, wypożyczalnia samochodów lub rowerów. Nie dziwi więc podejście deweloperów, którzy wychodzą naprzeciw, kształtując rynek mieszkaniowy zgodnie z nowymi potrzebami, standardami i  technologiami.


Jaki wpływ na działalność deweloperów wywierają miejskie dokumenty planistyczne? Są przeszkodą czy ułatwieniem? Może powinny dawać deweloperom większą swobodę?

Zapewne każdy inwestor wolałby realizować inwestycje na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zamiast na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ mamy wtedy mniej formalności, a procedury są znacznie szybsze. Niestety wiele z takich planów zawiera błędy i niejasne sformułowania, co powoduje, że taki akt planistyczny może się okazać sporą przeszkodą (samą w sobie) do zrealizowania inwestycji. Brak jasnych i przejrzystych sformułowań w aktach powoduje, że powstają różne ścieżki interpretacyjne tych aktów, co pociąga za sobą problemy w postępowaniach administracyjnych.

Plany również nie podążają za zmianami prawa czy za zmianami przestrzennymi otoczenia, które mają kreować, a nie odpowiadają jego aktualnym potrzebom. Gmina aktem planistycznym kształtuje ład przestrzenny, ustalając szczegółowe funkcje i przeznaczenie terenu, dlatego nie powinno być tutaj pola do rozbieżności i dużej swobody decyzyjnej, bo wieloznaczność zawsze generuje problemy. Plany powinny być więc sporządzane
w sposób wykluczający takie ryzyko.

Jakie zmiany prawne byłyby najbardziej pożądane przez środowisko deweloperskie?
Choć obecnie procedowanych jest przynajmniej kilka dużych nowelizacji ustaw, mogących w jakimś stopniu oddziaływać na rynek deweloperski, to z naszego punktu widzenia najistotniejsze będą te, które mają na celu uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany oraz zapewnić większą stabilność podejmowanych w nim rozstrzygnięć.

Dla branży duże znaczenie będą mieć więc zmiany wynikające z nowelizacji ustawy Prawo budowlane, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów, czy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Na te zmiany patrzymy z optymizmem i nadzieją, że przyniosą oczekiwane efekty. Oczywiście dopiero praktyka zweryfikuje, czy okazały się one krokiem w przód, czy też zaowocowały jedynie kolejnymi problemami dla inwestorów.


Czy pomysł, by deweloper był też wykonawcą jest dobrym i realnym rozwiązaniem?
W dobie rosnących kosztów wykonawstwa i robocizny oraz braku rąk do pracy coraz więcej firm deweloperskich szuka rozwiązań polegających na tworzeniu własnych firm wykonawczych, więc ta praktyka jest już na rynku obecna, nie jest to nowe rozwiązanie. Firmy szukają takich sposobów na obniżenie kosztów, a także na ucieczkę od problemów związanych z brakiem firm wykonawczych. Taki model pozwala również właściwie zarządzać ryzykiem, np. poprzez bilansowanie kosztów, które mogą ulegać zmianom w trakcie procesu inwestycyjnego.

Model deweloper – wykonawca pozwala również uniknąć problemów, które niejednokrotnie pojawiają się na budowach, a dotyczą roszczeń wykonawcy względem dewelopera lub odwrotnie. Deweloper wykonując inwestycję, ma nad nią kontrolę w 100 proc., nie jest uzależniony w tym zakresie od relacji z innym podmiotem, a te nie zawsze układają się tak, jak byśmy chcieli.