Trzeba mieć świadectwo charakterystyki energetycznej

Zgodnie z art. 5 ustawy, z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2006 r., nr 156, poz 1118 ze zm.), w brzmieniu, jakie zacznie obowiązywać 1 stycznia 2009 r., w związku z nowelizacją wprowadzoną ustawą z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (DzU z 2007 nr 191 poz. 1373) co do zasady (gdyż są też wyjątki, o których mowa niżej) budynki lub lokale oddawane do użytkowania, podlegające zbyciu lub wynajmowi powinny mieć poświadczoną charakterystykę energetyczną.

 

Świadectwo charakterystyki energetycznej, zwane także certyfikatem energetycznym lub paszportem energetycznym, jest natomiast zaświadczeniem określającym szacunkową wielkość energii niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu (wyrażoną w kWh/m2/rok) przy uwzględnieniu standardowych warunków klimatycznych. Charakterystykę energetyczną określa się na podstawie obliczonego wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną budynku/lokalu ocenianego. Obrazuje się ją metodą suwakową na barwnym wykresie.

 

Trzeba podkreślić, ze oceny zapotrzebowania energii w budynku dokonuje się na podstawie obliczeń, przyjmując jednak normatywne warunki używania, a nie opierając się na faktycznym zamierzonym zużyciu energii, które zależy od indywidualnego sposobu użytkowania (stąd świadectwo energetyczne nie może stanowić podstawy do naliczania opłat za rzeczywiste zużycie energii). Jest ono przy tym ważne 10 lat i musi być sporządzone ponownie, nawet gdyby w charakterystyce budynku faktycznie nie doszło do żadnych zmian.

 

Wprowadzenie do prawa polskiego obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej wiąże się z wdrożeniem Dyrektywy 2002/91/EC Parlamentu Europejskiego i Rady, z 16 grudnia 2002 r., w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne: rozdz. 12, t. 2, str. 168). Jak wskazano w samej dyrektywie, jej celem jest promowanie poprawiania charakterystyki energetycznej budynków we Wspólnocie, z uwzględnieniem warunków klimatycznych zewnętrznych i lokalnych oraz wewnętrznych wymagań klimatycznych oraz opłacalności.

 

Dlatego też dyrektywa ustanawia wymagania w zakresie: ram ogólnych dla metodologii obliczania zintegrowanej charakterystyki energetycznej budynków, zastosowania minimalnych wymagań dotyczących charakterystyki energetycznej nowych budynków, zastosowania minimalnych wymagań dotyczących charakterystyki energetycznej dużych budynków istniejących, podlegających ważniejszej renowacji, a także certyfikacji energetycznej budynków, oraz regularnej kontroli kotłów i systemów klimatyzacji w budynkach oraz dodatkowo oceny instalacji grzewczych, w których kotły mają więcej niż 15 lat.

 

Wróćmy jednak do prawa polskiego. Zgodnie z cytowanym art. 5 Prawa budowlanego, świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może sporządzać osoba, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) ukończyła co najmniej studia magisterskie, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym;

3) nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;

4) posiada uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem; przy czym za równorzędne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu przed ministrem infrastruktury uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych, studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewnych w zakresie audytu energetycznego; równocześnie jednak program tych studiów podyplomowych powinien uwzględniać program szkolenia dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego oraz części budynku, stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

 

Ponadto każdy obywatel państwa członkowskiego Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, może dokonywać oceny energetycznej budynku albo lokalu mieszkalnego i sporządzać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku albo lokalu mieszkalnego po uznaniu kwalifikacji nabytych w tych państwach, zgodnie z przepisami ustawy z 26 kwietnia 2001 r. o zasadach uznawania nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji do wykonywania zawodów regulowanych (DzU z 2001 r., nr 87, poz. 954, ze zm.)

 

Tak więc osoby, które nie posiadają obecnie kwalifikacji do wydawania świadectw, mogą je nabyć dzięki szkoleniu i egzaminowi. Szkolenie odbywa się w wymiarze 50 godzin, przy co najmniej 8 godzinnej części praktycznej. Osobie, która ukończyła szkolenie, wydaje się zaświadczenie o jego ukończeniu i następnie może ona przystąpić do egzaminu. Egzamin składa się z części pisemnej (80 pytań) i praktycznej. Część praktyczną egzaminu uznaje się za zakończoną z wynikiem pozytywnym w przypadku poprawnego sporządzenia przez kandydata świadectwa charakterystyki energetycznej. Ocena poprawności sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej jest dokonywana w szczególności pod kątem zgodności jego wykonania z przepisami dotyczącymi metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzoru świadectw ich charakterystyki energetycznej. Dlatego też jakiekolwiek kursy dla osób chcących wydawać świadectwa charakterystyki energetycznej mogą być skutecznie prowadzone dopiero od chwili ukazania się ostatecznej wersji tej metodologii. Egzamin zakończony wynikiem pozytywnym potwierdza się świadectwem. Następnie osoby, które uzyskały uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej są ujawniane w prowadzonym przez ministra infrastruktury w formie elektronicznej rejestrze. Zawiera on numer wpisu, numer uprawnienia, datę wpisu, imię i nazwisko, data i miejsce urodzenia, adres do korespondencji, numer telefonu i faksu.

 

Powróćmy teraz do samych świadectw. Jak wskazałem wyżej, zasadą jest, że 1 stycznia 2009 r. budynki oddawane do użytkowania, budynki podlegające zbyciu lub wynajmowi powinny mieć poświadczoną charakterystykę energetyczną. W przypadku zaś budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiącymi samodzielną całość techniczno-użytkową przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej, sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego lub części budynku. Przy czym w przypadku budynków ze wspólną instalacją grzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się wyłącznie dla budynku, a w innych przypadkach także dla lokalu mieszkalnego najbardziej reprezentatywnego dla danego budynku. Trzeba podkreślić, że nie sporządza się świadectw energetycznych dla budynków:

1) podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

2) używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;

3) przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;

4) niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;

5) przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m2/rok;

6) mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

7) wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m kw.

 

 

Powstaje więc pytanie, co oznacza „oddawanie do użytku”, „zbycie” lub „wynajem”, gdyż terminy te nie zostały zdefiniowane przez ustawodawcę. Moim zdaniem, za budynek „oddawany do użytkowania” należy przyjąć obiekt budowlany, w stosunku do którego trwa proces budowlany, jednakże inwestor zawiadamia już organ nadzoru budowlanego o zakończeniu jego budowy lub wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Należy uznać, że w przypadku zakończenia robót budowlanych konieczne będzie sporządzenie świadectwa przed wystąpieniem z zawiadomieniem. Jest to związane z tym, ze zgodnie z nowym brzmieniem art. 57 ust. 1 cytowanego Prawa budowlanego (które zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2009 r.), do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć m.in. kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

 

Natomiast „zbycie” oznacza sytuację, w której własność lokalu lub budynku zostaje przekazana danemu nabywcy i to zarówno pod tytułem darmowym jak i odpłatnym. Chodzi więc nie tylko o sprzedaż lub zamianę budynków lub lokali, ale także o ich darowiznę.

 

Pod pojęciem „wynajmu” kryją się zaś sytuacje, w których budynek lub lokal byłyby oddawane jedynie do używania osobie trzeciej, bez przenoszenia na nią ich własności. Nie chodzi więc tylko o najem, lecz także o inne umowy dotyczące tych nieruchomości.

 

Na koniec wypada podkreślić, że na właścicielu oraz na zarządcy obiektu budowlanego ciąży obowiązek zapewnienia sporządzenia i przechowywania dokumentów związanych z wykorzystaniem obiektu budowlanego w tym świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Ponadto ustawodawca wskazuje szczególny tryb postępowania ze świadectwem w odniesieniu budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 1000 m kw., które są zajmowane przez organy administracji publicznej lub w których są świadczone usługi znacznej liczbie osób (jak przykładowo dworce lub muzea). W takim wypadku świadectwo trzeba będzie przechowywać w budynku w miejscu widocznym na osób trzecich.

 

Ponadto zgodnie z nowelizowanym art. 63a Prawa budowlanego, nabywcy budynku lub lokalu, a także ich najemcy powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, jeżeli przepisy ustawy wymagają dla tego budynku lub lokalu ustalenia jego charakterystyki energetycznej. Moim zdaniem należy przyjąć, że nabywca ma prawo żądać przekazania tego dokumentu, choćby po to, by mógł go następnie włączyć do posiadanej, a wymaganej prawem dokumentacji. Tym bardziej że świadectwo charakterystyki energetycznej, zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady. Najemca może zaś jedynie żądać udostępnienia mu wglądu do dokumentu, ewentualnie także jego kserokopii, gdyż to na właścicielu oraz na zarządcy spoczywa obowiązek zapewnienia sporządzenia i przechowywania dokumentów związanych z wykorzystaniem obiektu budowlanego.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?