Timesharing – sposób korzystania z nieruchomości

Timesharing jest segmentem rynku nieruchomości, który w porównaniu z innymi segmentami w największym stopniu bazuje na emocjach nabywców. Każdy przecież marzy o posiadaniu domu na rajskiej plaży. W tym emocjonalnym podejściu do oferty tkwi późniejsze przeświadczenie wielu nabywców, że zostali oszukani. Po zakończeniu wypoczynku, kiedy mijają emocje i nabywcy wreszcie zaczynają chłodno kalkulować, dochodzą do wniosku, że ich decyzja była pochopna.

Co to jest Timesharing

Timesharing jest szczególnym rodzajem korzystania z budynków mieszkalnych lub ich części w celach turystycznych. Angielskie słowo time - to "czas", a sharing - "dzielenie się czymś z kimś". Timesharing oznacza więc nabycie prawa do nieruchomości, którą dzieli się z innymi użytkownikami. W wyniku zawarcia takiej umowy nabywca nie uzyskuje własności nieruchomości, a jedynie prawo użytkowania obiektu przez określony czas w roku i przez określoną w umowie liczbę lat (zwykle 20, 30 lub 50 lat). Instytucja ta powstała w połowie lat 60. we Francji, skąd na początku lat 70. została przeniesiona do Stanów Zjednoczonych i innych krajów Europy Zachodniej, a na początku lat 90. pojawiła się również na polskim rynku nieruchomości turystycznych. Od chwili jej pojawienia się do połowy lat 90. na świecie zawarto szacunkowo około 3 milionów umów tego typu - w samej Europie powstało blisko 1200 kompleksów nieruchomości przeznaczonych do użytkowania na zasadach timesharingu, z czego skorzystało około 259 tysięcy osób¹.
   Timesharing jest przeznaczony dla osób średnio zamożnych, których nie stać na zakup na własność na przykład domu w Hiszpanii. Instytucja ta umożliwia takim osobom czasowe wynajmowanie od firmy oferującej tego typu usługi budynku, apartamentu lub lokalu przez określony czas w roku, w zamian za zapłatę wynagrodzenia i corocznych opłat.
   Timesharing w Polsce nie ma dobrej prasy, głównie z uwagi na złożoność tego produktu, a co za tym idzie - możliwość powstania niejasności i niedomówień. Ponadto przez całe lata umowa ta nie była uregulowana w prawie polskim. Zbywcy prawa, z reguły firmy turystyczne, stosowali różne typowe formularze, a nabywcy pozostawało jedynie prawo przystąpienia. Zatem była to typowa umowa adhezyjna. Większość klientów zawierających tego typu umowy nie zdawała sobie sprawy z ich konsekwencji prawnych, a przedsiębiorcy nie zadawali sobie trudu, by właściwie poinformować swoich klientów. W znacznej większości umowy timesharingu cechowała dysproporcja uprawnień stron, oczywiście z wyraźnym pokrzywdzeniem nabywców. Były one redagowane w sposób nieprzejrzysty, przy użyciu słownictwa niezrozumiałego dla większości kontrahentów. W ograniczony sposób przedstawiano informacje dotyczące nabywanych uprawnień oraz zaciąganych zobowiązań; niejasne było w szczególności określenie wysokości rocznych opłat i kosztów eksploatacji nieruchomości. Odstąpienie od umowy było ponadto utrudnione karą umowną lub niewspółmiernie wysokim odstępnym. Umowy często były zawierane pod wpływem natarczywej reklamy, wykorzystywano brak wiedzy i rozeznania potencjalnych nabywców co do konsekwencji podpisywania tego rodzaju dokumentów. Dodatkowym utrudnieniem dla nabywców był fakt, że do rozpoznawania sporów z zakresu umów timesharingu właściwe były często sądy obcego państwa, w którym położona była nieruchomość.

Regulacja prawna

Wieloletnia praktyka stosowania umów timesharingu w Polsce i nadużywanie zasady swobody zawierania umów przez przedsiębiorców wykazały konieczność prawnego zabezpieczenia pozycji nabywcy. Umowę timesharingu w prawie polskim uregulowała dopiero ustawa z dnia 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie 18 grudnia 2000 roku. Ustawa ta należy do aktów wcielających w życie dyrektywy Unii Europejskiej i stanowi odzwierciedlenie dyrektywy nr 94/47/EEC z 16 października 1994 roku o ochronie nabywców w zakresie określonych aspektów umów związanych z nabywaniem prawa korzystania z nieruchomości na zasadach timeshare. Do głównych założeń tej dyrektywy należy wyeliminowanie rozbieżności w systemach prawnych państw członkowskich w zakresie regulacji dotyczących prawa korzystania z różnych nieruchomości na zasadzie podziału czasowego (przez określony czas w ciągu roku) oraz stworzenie regulacji minimalnych, służących ochronie nabywców tych praw. Do regulacji objętej dyrektywą o timesharingu stosuje się także dyrektywę nr 93/13 (o klauzulach abuzywnych) oraz dyrektyw nr 87/102 i 90/88 (dyrektywy kredytowe). Obecna sytuacja prawna, w której timesharing jest poddany regulacji ustawowej, pozwala przypuszczać, że w znacznym stopniu zostaną ograniczone nieuczciwe praktyki firm świadczących tego typu usługi. Ustawa o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku ma na celu przede wszystkim określenie zasad ochrony nabywcy. Zakres tej ochrony został ograniczony do tzw. umów konsumenckich, w których po jednej stronie występuje podmiot profesjonalny (przedsiębiorca), a po drugiej osoba fizyczna (nabywca). Zgodnie z nią nawiązanie stosunku prawnego następuje na podstawie umowy zawartej na co najmniej 3 lata, w której nabywca uzyskuje od przedsiębiorcy prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz zobowiązuje się do zapłaty przedsiębiorcy ryczałtowego wynagrodzenia.

Prospekt informacyjny

W ustawie został szeroko rozbudowany ciążący na przedsiębiorcy obowiązek informowania nabywcy odnośnie do nieruchomości oraz samych postanowień umownych. Przede wszystkim przedsiębiorca jest zobowiązany doręczyć osobie zainteresowanej zawarciem umowy pisemny prospekt zawierający szczegółowe informacje o przedmiocie proponowanej umowy.
   Prospekt powinien zawierać przynajmniej określenie przedsiębiorcy i właściciela budynku oraz podstawę prawną dysponowania tym budynkiem, określenie treści prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia w oznaczonym czasie wraz ze wskazaniem, czy nabywca może je zamienić lub przenieść uprawnienie do jego wykonywania oraz zasady zbywania tego prawa i związane z tym koszty, dokładne określenie budynku lub pomieszczenia mieszkalnego albo wskazanie sposobu ich oznaczenia wśród nieruchomości będących w dyspozycji przedsiębiorcy. Jeżeli prawo nabywcy odnosi się do budynku, który jest projektowany lub jest dopiero w budowie, prospekt powinien określać dane dotyczące stanu zaawansowania robót, terminu zakończenia budowy, pozwolenia na budowę, urządzeń pozwalających na właściwe korzystanie z nieruchomości, prawnego zabezpieczenia zakończenia prac budowlanych oraz zwrotu należności nabywcy, w sytuacji gdy prace budowlane nie zostaną zakończone. W prospekcie powinny się także znaleźć dane dotyczące usług związanych z korzystaniem z budynku, w szczególności z jego utrzymaniem, i warunków korzystania z urządzeń przeznaczonych do wspólnego używania (takich jak basen, sauna), dane dotyczące zasad zarządzania budynkiem, ponoszenia kosztów jego utrzymania, napraw i remontów, dane dotyczące wysokości ryczałtowego wynagrodzenia za nabycie prawa oraz podstawy obliczania innych należności, w tym obciążeń związanych z korzystaniem z nieruchomości, informację o prawie nabywcy do odstąpienia od umowy i o kosztach, które w przypadku ich poniesienia przez przedsiębiorcę w związku z zawarciem i odstąpieniem od umowy będą podlegać zwrotowi przez nabywcę, jeśli skorzysta on z prawa odstąpienia od umowy.
   Prospekt stanowi integralną część umowy, a sytuacji gdy treść umowy jest z nim sprzeczna, strony są związane prospektem - chyba że zmiany uzgodnione zostały indywidualnie lub są następstwem okoliczności, na które przedsiębiorca nie miał wpływu. O zmianach tych przedsiębiorca powinien w formie pisemnej poinformować drugą stronę przed zawarciem umowy. Jeżeli jednak prospekt nie został doręczony nabywcy przed zawarciem umowy albo nie został sporządzony w języku nabywcy, strony są związane wyłącznie umową.

Umowa i jej treść

Timesharing może być wykonywany na podstawie różnych umów, należy jednak podkreślić, że jego podstawą nigdy nie może być umowa najmu, świadczenie nabywcy timesharingu ma bowiem charakter jednorazowy i w żadnym wypadku nie może zostać uznane za czynsz. Ponadto prawo to ma ze swej istoty dawać nabywcy gwarancję realizacji przysługujących mu uprawnień przez wiele lat, a także ma być zbywalne. Zgodnie z ustawą sama umowa powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, chyba że dla ustanowienia lub przeniesienia prawa, z którego wynika uprawnienie do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego, zastrzeżona jest inna forma szczególna. Umowa powinna być sporządzona w języku urzędowym państwa, w którym nabywca ma miejsce zamieszkania lub którego jest obywatelem. Przedsiębiorca jest obowiązany doręczyć nabywcy dokument umowy bezpośrednio po jej zawarciu. Jeżeli język, w którym sporządzono umowę, nie jest językiem urzędowym państwa, na którego terenie jest położony budynek lub pomieszczenie mieszkalne, przedsiębiorca powinien ponadto doręczyć nabywcy sporządzone lub potwierdzone przez tłumacza przysięgłego tłumaczenie umowy na język urzędowy tego państwa. Umowa powinna zawierać oznaczenie stron, oznaczenie czasu w każdym roku, w którym nabywca może korzystać z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego, oznaczenie budynku lub pomieszczenia mieszkalnego, z którego nabywca może korzystać, określenie czasu, na jaki umowa została zawarta, określenie miejsca i daty podpisania umowy przez każdą ze stron oraz stwierdzenie, że wykonywanie nabytego prawa nie jest związane z kosztami, ciężarami ani zobowiązaniami innymi niż określone w umowie.

Uprawnienia nabywcy

Bardzo ważnym uprawnieniem służącym ochronie nabywcy jest przyznana mu możliwość odstąpienia od umowy - bez podania przyczyny, w terminie 10 dni od doręczenia dokumentu umowy - przez złożenie przedsiębiorcy pisemnego oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy. Jeżeli prospekt nie został nabywcy doręczony przed doręczeniem mu dokumentu umowy lub prospekt albo umowa nie zostały sporządzone w języku właściwym lub umowa nie zawiera wszystkich postanowień określonych w ustawie, to nabywca ma prawo odstąpienia od umowy w terminie trzech miesięcy od doręczenia dokumentu umowy. W razie skorzystania z prawa odstąpienia od umowy umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi odpowiedzialności wobec przedsiębiorcy. Umowa może jednak nakładać na nabywcę obowiązek zwrotu przedsiębiorcy poniesionych przez niego kosztów niezbędnych do zawarcia umowy. Również w interesie nabywcy prawa ustawa wprowadziła wobec przedsiębiorcy zakaz przyjmowania od nabywcy jakichkolwiek świadczeń przed upływem terminu, w którym można odstąpić od umowy. Nie jest też możliwe w drodze umowy ograniczenie ani wyłączenie praw nabywcy określonych w ustawie.

Sankcja karna

W celu ograniczenia oszustw i niedozwolonych zapisów w umowie ustawa wprowadziła też zmiany w ustawie Kodeks wykroczeń z dnia 20 maja 1971 roku, stanowiąc, że wykroczeniem podlegającym karze ograniczenia wolności i grzywny jest zawieranie umowy timesharingu bez zachowania właściwych wymogów, dotyczących jej treści lub formy, określonych w ustawie, jak również żądanie od nabywcy świadczenia przed upływem określonego w ustawie terminu do odstąpienia oraz podawanie przez przedsiębiorcę w sposób sprzeczny z treścią nabywanego prawa, że przedmiotem umowy jest własność.

Prawo właściwe

Z umową timesharingu nierozerwalnie wiąże się problem kolizji prawa różnych państw. Wynika to z międzynarodowego charakteru większości tego typu umów. Charakter międzynarodowy umowy będzie dotyczył albo podmiotu umowy (przedsiębiorca i nabywca będą obywatelami różnych państw) albo też jego przedmiotu (nieruchomość będzie położona w innym państwie niż miejsce zamieszkania nabywcy i siedziba przedsiębiorcy). Zgodnie z art. 25 ustawy prawo prywatne międzynarodowe w sytuacji, gdy zobowiązanie dotyczy nieruchomości, podlega ono prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona. Jednakże w tej materii ustawa o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje w art. 10, że jeżeli umowa podlega prawu obcemu, a prawo to nie zapewnia nabywcy poziomu ochrony przewidzianego tą ustawą, przepisy polskiej ustawy stosuje się także wtedy, gdy budynek położony jest w Polsce lub nabywca ma miejsce zamieszkania w Polsce lub do zawarcia umowy doszło w następstwie wręczenia prospektu lub złożenia oferty przez przedsiębiorcę w Polsce. Zatem właściwość prawa polskiego zapewniono w każdym przypadku, gdy w umowie pojawia się jakikolwiek "akcent polski".

Kluby timesharingu

Warto wiedzieć, że nieruchomości timesharingowe to z reguły całe kompleksy wypoczynkowe, bardzo dobrze wyposażone, razem ogrodzone i zarządzane, a timesharing to nie tylko prawo do używania apartamentu czy budynku, ale także prawo do korzystania ze wspólnych basenów, saun, sal gimnastycznych, siłowni, kortów tenisowych itp. W większości umów nabywcy przysługuje też prawo odsprzedaży nieruchomości osobom trzecim. Ponadto niezwykłą zaletą timesharingu jest fakt, że jego nabywcy są skupieni w klubach umożliwiających wymianę nieruchomości na całym świecie. Do największych klubów należą Restorts Condominium International oraz Interval International. Za pośrednictwem takich klubów posiadacz nieruchomości w Hiszpanii może wymienić się apartamentem z posiadaczami apartamentów na Hawajach, w Kołobrzegu, Brazylii, czy Malezji. Ma on także prawo zamiany przysługującego mu okresu korzystania z nieruchomości na inny termin. Z członkostwem w klubach wiążą się określone, wcale nie małe koszty, ale timesharing nie jest przecież instytucją dobroczynną, lecz normalnym interesem.

Timesharing – czy warto?

Timesharing jest segmentem rynku nieruchomości, który w porównaniu z innymi segmentami w największym stopniu bazuje na emocjach nabywców. Każdy przecież marzy o posiadaniu domu na rajskiej plaży. W tym emocjonalnym podejściu do oferty tkwi późniejsze przeświadczenie wielu nabywców, że zostali oszukani. Po zakończeniu wypoczynku, kiedy mijają emocje i nabywcy wreszcie zaczynają chłodno kalkulować, dochodzą do wniosku, że ich decyzja była pochopna. Kalkulacja doprowadza wielu do wniosku, że koszt dotarcia na miejsce oraz opłaty użytkowe w skali roku kosztują o wiele więcej niż wczasy w dużo atrakcyjniejszych miejscach świata. Jednak jest to cecha charakterystyczna nie tylko timesharingu, lecz wszystkich nieprzemyślanych inwestycji. Podobnie jest w naszym kraju na przykład z częścią nabywców domków letniskowych, których posiadanie okazuje się finansowym nieporozumieniem. Wielu ludzi kupuje takie nieruchomości na kredyt i przebywa w nich kilka razy do roku, podczas gdy za same odsetki związane z obsługą kredytu mogliby mieć co roku wspaniałe wakacje lub cotygodniowy pobyt w dowolnym gospodarstwie agroturystycznym. Są jednak i takie osoby, które cenią sobie wygodę i stabilność oraz przywiązują się do miejsc wypoczynku. Dla tych właśnie osób timesharing może być prawdziwą atrakcją, pod warunkiem oczywiście, że przed podpisaniem umowy dokonają kalkulacji kosztów i ocenią opłacalność inwestycji. W atrakcyjnych ośrodkach i kurortach timesharing bywa drogi, ale też łatwo zarobić na podnajmie. W West Palm Beach w USA najniższe ceny wynoszą 50 tysięcy złotych, gdy tymczasem w Johor Baharu w Malezji ceny kształtują się na poziomie od 10 do 30 tysięcy złotych. Należy pamiętać, że opłacalność timesharingu zależy głównie od warunków wynegocjowanych przed podpisaniem kontraktu, ale oprócz ceny ważne jest też finansowanie. Umowom timesharingowym towarzyszą też atrakcyjne dodatki w postaci bezpłatnego użytkowania przez określony okres, dodatkowego darmowego pokoju czy też renty inwestycyjnej, która spłaca koszt zakupu. Obecnie działalność w zakresie timesharingu w Polsce jest chroniona regulacją gwarantującą jakość świadczonych usług i zabezpieczającą podstawowe interesy nabywców. Jednakże świadomość konsumentów jest ciągle jeszcze zbyt mała, mimo że uchwalenie ustawy nakładającej na przedsiębiorców świadczących usługi turystyczne szereg obowiązków stworzyło konsumentom możliwość skuteczniejszego dochodzenia swoich praw.

¹⁾ Uzasadnienie do projektu ustawy z dnia 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece.