ArtykułyWprowadzenie tańszych kredytów mieszkaniowych dla osób młodych mogłoby rozwiązać niektóre problemy. Program miałby objąć wszystkich kupujących swoje pierwsze mieszkanie w życiu. Plusów jest wiele, z tym że są też pewne minusy.
Rozładowanie wzmożonego popytu na rynku mieszkań na wynajem, pomoc w zakupie tanich mieszkań, wsparcie budownictwa mieszkaniowego czy obrona przed funduszami inwestycyjnymi – to potencjalne korzyści, które mogłyby być efektem wdrożenia programu tańszych kredytów. Jednak są i minusy tego rozwiązania – koszty dla budżetu państwa oraz wpływ na ceny mieszkań. Co mówią eksperci?
Program może ruszyć już niebawem
Szczegóły na temat programu tanich kredytów ze stałym oprocentowaniem przeznaczonych dla młodych osób wciąż nie są znane. Jednak ze strony przedstawicieli rządu padają już pierwsze wzmianki na ten temat.Minister Waldemar Buda na antenie Radia Plus zasugerował, że start programu to być może kwestia kilku miesięcy.
– Tym razem pojawiła się jednak informacja, że niskie stałe oprocentowanie kredytu mogłoby działać tylko przez jakiś czas. To bardzo ważne założenie, bo od niego zależeć będzie to czy banki będą takich kredytów udzielały chętnie czy nie. Kluczowa jest tu zdolność kredytowa, a więc efekt badania, które przeprowadza bank sprawdzając czy danego kredytobiorcę stać będzie na opłacanie rat czy nie. Jasnym jest, że przy konkretnych zarobkach bank skłonny byłby pożyczyć więcej jeśli kredyt byłby tani, a nie drogi – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Jak podkreśla ekspert, jeśli niższe oprocentowanie obowiązywałoby jedynie przez jakiś czas, to program nie stanowiłby rozwiązania problemu zdolności kredytowej. Banki musiałyby bowiem sprawdzać, czy za jakiś czas będziemy w stanie udźwignąć ratę kredytu po ustaniu preferencyjnego oprocentowania. W związku z tym na etapie badania zdolności kredytowej wnioskującego należałoby przyjąć oprocentowanie rynkowe. Tym samym o kredyt i tak nie mogłyby wnioskować osoby faktycznie wymagające tego typu wsparcia.
Kredyt musi być tańszy niż wynajem
Zdaniem eksperta HRE Investments, aby program spełnił pierwotne założenia, już na etapie badania zdolności kredytowej należałoby wprowadzić pewne preferencje.
– Jest to w pełni uzasadnione w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem, o czym HRE Think Tank mówi i o co apelował już od pewnego czasu. Ewentualnie sposobem na rozwiązanie problemu zdolności kredytowej mogłoby być obniżenie oprocentowania i wydłużenie okresu niskiego oprocentowania dla rodzin z dziećmi – podkreśla Bartosz Turek.
Jego zdaniem obniżka oprocentowania o choćby 6-7 proc. powinna przełożyć się na wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Rzecz bowiem w tym, by odsetki od zaciągniętego w banku zobowiązania były niższe niż koszt wynajmowania nieruchomości. Dziś – przy oprocentowaniu 9,4 proc., okresie kredytowania równym 25 latom oraz kwocie zobowiązania w wysokości 350 tys. zł – rata przekracza 3 tys. zł miesięcznie. Gdyby oprocentowanie zmalało do poziomu 6 proc., rata kredytu nie przekraczałaby natomiast 2,3 tys. zł miesięcznie.
– Warto więc przypomnieć, że Jarosław Kaczyński w kontekście rozważanej idei programu mieszkaniowego wspominał nawet o stawce na poziomie zaledwie 2 proc. w skali roku – dodaje ekspert.
Tanie kredyty bez wkładu własnego?
Specjalista HRE Investments wskazuje na jeszcze jeden pomysł – połączenie taniego kredytu z programem kredytów bez wkładu własnego. Takie rozwiązanie w przypadku wielu osób o kilka lat przyspieszyłoby możliwość zakupu własnego mieszkania. Jednak to pociągałoby za sobą konieczność dokładnej weryfikacji sytuacji materialnej potencjalnych kredytobiorców. Wówczas oprocentowanie powinno być też odpowiednio wyższe niż 2 proc.
– Nie ma wątpliwości, że wprowadzenie tanich kredytów dla osób, które kupowałyby pierwsze w swoim życiu mieszkanie ma bardzo wiele atutów. Podstawowy jest taki, że w momencie ochłodzenia na rynku mieszkaniowym dałoby to osobom kupującym pierwsze mieszkanie potężną preferencję nad innymi uczestnikami rynku. Młodzi nie musieliby ścigać się z inwestorami, spekulantami czy rosnącymi cenami mieszkań, a do tego własne „M” mogliby zdobyć wydając na ten cel mniej niż dziś wydaliby na najem – zauważa Bartosz Turek.
Program pozytywnie wpłynie na aktywność budowlaną
Kolejnym aspektem, o którym należy wspomnieć, jest negatywny wpływ wspomnianego programu na zagraniczne fundusze inwestycyjne. Większy ruch na pierwotnym rynku nieruchomości oznaczałby bowiem mniejszą chęć współpracy deweloperów z funduszami inwestycyjnymi. Dodatkowo, program preferencyjnych kredytów miałby pozytywny wpływ na aktywność budowlaną w Polsce. Zważywszy na blisko 45-procentowy spadek wybudowanych w III kwartale tego roku mieszkań (w ujęciu rok do roku), jest to ważny argument za programem tanich kredytów dla młodych.
– Nie można też pominąć faktu, że wprowadzenie preferencyjnych kredytów rozładowałoby też przynajmniej częściowo napięcia, z którymi mamy dziś do czynienia na rynku najmu. Chodzi o fakt, że napływ Ukraińców do Polski uwidocznił jak bardzo brakuje w Polsce mieszkań. Efektem jest mała liczba wolnych mieszkań na wynajem i dynamiczny wzrost czynszów (przeciętnie o ponad 25% proc. rok do roku). Do tego dziś osoby, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt, niejednokrotnie są zmuszone do najmu. Jeśli alternatywą dla obecnych i potencjalnych najemców będzie tani preferencyjny kredyt, to popyt na najem osłabnie i sytuacja na tym rynku będzie się normalizowała – zaznacza analityk.
Program może nas sporo kosztować
Plusów jest wiele i są one niepodważalnie istotne. Jednak wśród nich znalazły się też negatywne aspekty wprowadzenia tego typu programu tanich kredytów. Oczywiście mowa tu o obciążeniu budżetu państwa, z którego trzeba by było pokryć różnicę między oprocentowaniem rynkowym a tym preferencyjnym.
W sytuacji gdyby udzielono po 50 tysięcy takich kredytów w sakli roku, obecne warunki rynkowe, a także przeciętna wartość długu na poziomie co najmniej 300 tys. złotych spowodowałaby, że kwota dopłat przekroczyłaby miliard złotych. Chcąc zapewnić preferencyjne oprocentowanie przez pierwsze 5 lat spłaty długu, a program działałby w latach 2023-2025, wówczascałościowy koszt programu mógłby wynieść nawet kilkanaście miliardów złotych.
Mieszkania wciąż są dość drogie
A ile dziś kosztują mieszkania z rynku wtórnego? Wraz ze wzrostem ich cen naturalnie zwiększyła się także kwota zaciąganych przez nas kredytów hipotecznych. Niewielu stać dziś na samodzielny zakup własnego „M”. W Warszawie za 50-metrowe mieszkanie z drugiej ręki trzeba dziś zapłacić ok. 616 843 zł.
W Krakowie – ok. 536 458 zł.
W Łodzi prawdopodobna całkowita wartość takiej nieruchomości wynosi 343 333 zł.
Z kolei w Lublinie – 404 537 zł.
Przy dzisiejszych stopach procentowych robi się z tego zatem całkiem spora suma, która dla wielu osób nie jest obecnie osiągalna.
Źródło: KRN.pl | 2022-11-29
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)