Taniej nie będzie. Chwilowa stabilizacja zwiastuje kolejne podwyżki. Co czeka w najbliższych miesiącach polski rynek nieruchomo

- Mamy obecnie moment stabilizacji cenowej i on się będzie jeszcze przez chwilkę utrzymywał. Najprawdopodobniej te ceny jednak do końca roku będą drobnymi kroczkami, ale jednak szły do góry — mówi prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, Marek Urban.

Ceny będą rosły. Co dzieje się na rynku nieruchomości?

Od jesieni 2023 r. na rynku nieruchomości zaobserwować można pewną stabilizację. Ceny nowych mieszkań kształtują się na poziomie 14,5 do 15 tys. zł za mkw. Na rynku wtórnym za mkw. nieruchomości trzeba zapłacić ok. 13 tys. zł. - Mamy obecnie moment stabilizacji cenowej i on się będzie jeszcze przez chwilkę utrzymywał — wyjaśnia Marek Urban, prezes KIGN. Zdaniem eksperta alternatywą dla osób, które chcą nabyć jakiekolwiek lokum, stają się grunty. Ich ceny od ponad roku utrzymują się na podobnym poziomie. Tak jest przynajmniej w stolicy Małopolski.

Stabilizacja na rynku nie oznacza jednak stagnacji. Marek Urban przewiduje, że ceny mieszkań pod koniec 2024 r. znów powoli zaczną rosnąć. - Jak wysoko? Nie wiem — mówił prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami w rozmowie z RMF FM.

Powodem jest wiele zmian, które czekają rynek w najbliższych miesiącach. Zmiana prawa budowlanego, mniejsze wielkości zabudowy działek, szersze granice od sąsiadów, obowiązkowe place rekreacyjne — to wszystko sprawi, że deweloperzy na tej samej przestrzeni będą w stanie wybudować mniej. To z kolei będzie generować wyższe ceny. Marek Urban zauważa też jeszcze inny problem. - Polacy zobaczyli, że nieruchomości są nie tylko w Polsce i porównując ceny nieruchomości zagranicznych, nawet do rynku hiszpańskiego. Przykład z ostatniego miesiąca, jestem na bieżąco. 97 tysięcy euro kosztuje mieszkanie w fajnym miejscu niedaleko Walencji przy plaży, więc stopa zwrotu dużo wyższa — komentuje prezes KIGN.

Mieszkanie na start. Czy rządowy program przyniesie poprawę dla rynku?

Nowa ekipa rządząca po zamknięciu Bezpiecznego Kredytu 2 proc. zapowiada wprowadzenie alternatywy, która kryje się pod nazwą Mieszkanie na start. Nie wiadomo jednak do końca, jaki kształt ostatecznie przybierze program rządu Donalda Tuska. Jak podkreśla Marek Urban, przewidywany jest on na ok. 50 tys. beneficjentów. - To jest mniej więcej niecałe 5 proc. osób, które potrzebują mieszkań. Rynek mieszkaniowy szacuje się zapotrzebowanie obecnie na dzień dzisiejszy zapotrzebowanie w granicach 900-950 tysięcy mieszkań — wyjaśnia ekspert.

Zdaniem Urbana to właśnie dlatego nowy projekt nie wywoła tak dużego zainteresowania, jakie miało miejsce w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc. - Kredyt 2 proc. był tak wymyślony, że mogli z niego skorzystać bardzo dużo osób. Dzięki temu korzystali nie tylko ci, którzy potrzebowali, ale ci, którzy mogli mieć albo mieli środki finansowe, żeby jeszcze wziąć tego typu kredyt — mówi prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami.

Jego zdaniem jednak Mieszkanie na start nie wygeneruje podwyżek, jak to było wtedy, gdy rząd Prawa i Sprawiedliwości uruchomił swój program pomocy. Ceny mieszkań będą nadal iść w górę, ale powoli i stopniowo w oparciu o inflację, a nie inne czynniki. Czy w najbliższym czasie można spodziewać się ich spadku? - To jest ciężkie pytanie. Dość często klienci zadają to pytanie, ale nikt nie jest aż taką wróżką — odpowiada Marek Urban.

Ceny mieszkań w Krakowie horrendalnie wysokie. Czy można liczyć na spadek?

Obecnie ceny nieruchomości gruntowych w Krakowie to koszt rzędu od 100 do 300 tys. zł. za ar. Na obrzeżach miasta to już ok. 50 tys. zł, a w pobliskich gminach, takich jak Wieliczka, Skawina, Michałowice czy Zabierzów ceny spadają do 20 tys. zł, a w niektórych przypadkach są jeszcze niższe.

Dlatego też wiele osób decyduje się na zakup mieszkania właśnie tam. Powód jest jasny: trzeba za nie zapłacić zdecydowanie mniej. - Dojazd z Wzgórz Krzesławickich, z Bieżanowa, czy ze Skawiny jest praktycznie identyczny, a ceny są dużo niższe. Skawina to w granicach 10 -11 tys. zł, Wieliczka 10,2 do 11 tys. złotych, a praktycznie kupujemy mieszkania „w Krakowie” - wyjaśnia prezes KIGN.

Zdaniem eksperta sytuacja, którą obserwujemy, jest powtórką tej, z jaką rynek zmagał się 10 lat temu. Obecnie bowiem bardziej opłaca się kupić działkę na obrzeżach Krakowa lub w pobliskiej gminie i tam wybudować dom o pow. 90 mkw. Za podobną kwotę w stolicy Małopolski liczyć można jedynie — przy sporej dawce szczęścia — na 2-/3-pokojowe mieszkanie. Urban podkreśla też, że oferta mieszkaniowa w dawnej stolicy Polski nie należy do zbyt bogatych. Dostępnych jest niezbyt wiele lokali. Te, które wycenione są na 12 - 13 tys. mkw. to te o dużej powierzchni. Brakuje nieruchomości o małych powierzchniach. - Ceny są horrendalnie wysokie, nigdy nie były takie wysokie w Krakowie. Jeśli miałbym wydać osobistą opinię, jako praktyka z 25-letnim doświadczeniem, to ja uważam, że ceny w Krakowie powinny wynosić 10 tys. złotych — mówi szef Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami.

Skutkiem niekorzystnej sytuacji w mieszkaniówce w stolicy Małopolski jest też zauważalny odpływ inwestorów. Wielu z nich zmieniło obszar zainteresowań, wybierając Śląsk, gdzie stopa zwrotu jest podobna co pod Wawelem, jednak za nieruchomość trzeba zapłacić zdecydowanie mniej. To o tyle ważne, że ta grupa stanowiła dotychczas 70 proc. nabywców.

Lek na problemy polskiej mieszkaniówki. Co może pomóc?

Brak mieszkań komunalnych - to zdaniem Marka Ubrana jeden z głównych problemów rynku nieruchomości w Polsce, a na który jego zdaniem od wielu lat nie zwracają uwagi rządzący. W latach 90. ten typ mieszkań stanowił 30 proc. całego rynku. Dzisiaj to już jedynie 6 proc. - I tutaj powinniśmy mieć dopłaty, tutaj powinniśmy mieć programy specjalistyczne. Stworzono w 2016 roku SIM-y. Natomiast te SIM-y są też dla ludzi bogatych. To nie jest dla zwykłych ludzi, którzy zarabiają, powiedzmy najniższą krajową, ale chcą uczciwie płacić, chcą dbać o te mieszkania, chcą gdzieś mieszkać, mieć własne zasoby mieszkaniowe — przekonuje prezes KIGN.

W tym momencie takim osobom nie jest dedykowany żaden z rządowych programów pomocowych, a to właśnie oni stanowią dużą grupę wśród tych, którzy nie mogą pozwolić sobie dzisiaj na zakup własnego mieszkania. - Należałoby się zastanowić, w którą stronę iść i jakie programy tak naprawdę wymyślić dla ludzi. Nie 0 proc., nie 2 proc.. Przepraszam, że tak mówię, ale jestem dużym sceptykiem właśnie tych programów. Mam nadzieję, że wejdą, bo w jakimś niewielkim stopniu one pomogą pewnej grupie ludzi, natomiast nie są to programy na przyszłość — ocenia Marek Urban.