Tanie mieszkania własnościowe: zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych

W związku z wejściem w życie 31 lipca 2007 r. ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, prawie milion osób posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego ma szanse zamienić je na prawo odrębnej własności lokalu, płacąc kilkanaście lub kilkaset złotych i jednocześnie „zaoszczędzając” nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Należy jednak złożyć stosowny wniosek jak najszybciej, gdyż przeciwnicy nowelizacji zapowiedzieli już wniesienie skargi do Trybunału Konstytucyjnego. Przy czym konstytucyjność nowych przepisów rzeczywiście wydaje się częściowo wątpliwa, w wypadku zaś orzeczenia przez Trybunał Konstytucyjny o niekonstytucyjności nowelizacji nierozstrzygnięte wnioski prawdopodobnie musiałyby być rozpatrywane na podstawie dotychczasowych, mniej korzystnych przepisów.

Nie zagłębiając się jednak w niuanse prawno-konstytucyjne, trzeba podkreślić, że zgodnie z nowym brzmieniem art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., nr 119, poz. 1116), na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego: spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu (zwykle kilkadziesiąt złotych) lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, spłaty zadłużenia z tytułu opłat, jakie członek spółdzielni winien ponosić w związku z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz w związku z innymi opłatami zgodnymi z postanowieniami statutu spółdzielni. Likwidacji uległ więc obowiązek wpłaty połowy umorzenia zwaloryzowanego do aktualnej rynkowej wartości lokalu wkładu, pokrycia kosztów modernizacji budynku oraz spłaty zaciągniętych przez spółdzielnię kredytów oraz pożyczek na sfinansowanie remontów nieruchomości.

Należy podkreślić, że spółdzielnia mieszkaniowa winna zawrzeć powyższą umowę w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, przy czym w sytuacji, gdyby wniosek został złożony przed wejściem nowelizacji w życie – termin ten liczony będzie od dnia 31 lipca 2007 r. Dlatego też warto złożyć stosowny wniosek już dziś. Terminowość załatwiania złożonych wniosków, a tym samym efektywność wykonania ustawy, została zabezpieczona przepisami karnymi (wykroczenia), które nakładają kary ograniczenia wolności albo grzywny na członków zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocników, prokurentów, syndyków albo likwidatorów, którzy wbrew obowiązkowi dopuszczają do tego, że spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienie własności lokalu.

Wyjątkiem od powyższej reguły jest sytuacja, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (czyli gdy ze względu na brak księgi wieczystej dla nieruchomości albo też zbioru dokumentów lub innych dokumentów nie można ustalić właściciela tejże nieruchomości) lub sytuacja gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym sama wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. Przy czym także w takiej sytuacji, zgodnie z art. 7 ustawy nowelizującej, na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do dnia 31 grudnia 2010 r., po spełnieniu przez niego wyżej określonych warunków. Mamy więc do czynienia jedynie ze swoistym wydłużeniem terminów dla załatwienia wniosku.

Trzeba podkreślić, że zarówno wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu, jak i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. Przy czym wynagrodzenie notariusza zostało obniżone i będzie wynosić 1/4 minimalnego wynagrodzenia, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę – tj. 234,00 zł, a nie 312,00 zł jak było dotychczas.

Zgodnie z art. 17 (14) nowelizowanej ustawy analogiczne regulacje dotyczą członka lub osoby nie będącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i którzy złożą wniosek o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. Zgodnie zaś z art. 39 tejże ustawy na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę przeniesienia własności tego lokalu po dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

Natomiast osoby, które już wykupiły mieszkania, będą mogły niejako potrącić „nadpłacone” kwoty: mogą one uzyskać zwolnienie ze składek na fundusz remontowy, na który zresztą były co do zasady przeznaczane środki pochodzące z wykupu mieszkań. Zwolnienie to będzie jednak możliwe jedynie pod warunkiem wyrażenia zgody przez walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej na takie rozliczenie wpłaty i dotyczyć będzie jedynie osób, które przekształciły spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu po dniu 23 kwietnia 2001, tj. po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Szacuje się, że takich osób jest około 300 tysięcy.

Na koniec warto zauważyć, że w związku z postulatami dotyczącymi likwidacji ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest, w myśl art. 244 par. 2 kc, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, art. 7 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw statuuje, iż po wejściu w życie niniejszej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie mogła ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Jednocześnie zastrzega też, że z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umowa o budowę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się umową o budowę lokalu stanowiącego odrębną własność, zaś ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?