Sytuacja na rynku po znowelizowaniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

31 lipca weszła w życie znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwia ona przekształcanie mieszkań lokatorskich w spółdzielcze-własnościowe lub hipoteczne za nominalną wartość pozostałego do spłaty kredytu. W większości przypadków będą to kwoty rzędu kilkuset złotych. Czy taka zmiana zasady wykupu mieszkań na własność spowoduje gwałtowne zachwianie rynku?

Na pierwszy rzut oka wydawać się może, że ceny mieszkań – w pierwszej kolejności na rynku wtórnym, a nieco później również na pierwotnym – powinny gwałtownie spaść. Kilkaset tysięcy lokatorów, którzy do tej pory mieli prawo do „powietrza wewnątrz ścian", nagle stanie się pełnoprawnymi właścicielami swoich mieszkań. Gdyby przynajmniej połowa z tych mieszkań stała się jednocześnie częścią aktywnego rynku, skutek cenowy na pewno byłby znaczny.

Tak się jednak najprawdopodobniej w ciągu najbliższych 7 – 10 lat nie stanie. W większości mieszkań tego typu lokatorzy są ci sami od dnia pierwszego zasiedlenia. Dla przeważającej części z nich jest to jedyne mieszkanie. Niewielka zatem szansa, żeby znaczna liczba tych lokali zaraz po przekształceniu we własność hipoteczną trafiła na rynek. Oczywiście niektórzy świeżo upieczeni właściciele będą chcieli swoją własność sprzedać, co spowoduje wzrost podaży, ale zostanie on w dużym stopniu zrównoważony przez jednoczesny wzrost popytu wywołany koniecznością kupna przez tych samych ludzi nowego mieszkania.

W pierwszych kilku latach obowiązywania znowelizowanego prawa jego skutek rynkowy będzie więc niewielki i w większym stopniu wpłynie na zróżnicowanie cen w różnych segmentach rynku niż na ich spadek w pełnym zakresie.

Bardziej globalne efekty będą możliwe do zaobserwowania po około 10 latach, kiedy – mówiąc wprost – duża część dotychczasowych właścicieli umrze, a mieszkania staną się własnością ich spadkobierców. Wtedy najprawdopodobniej do sprzedaży trafi znaczna ich liczba, a jednocześnie duży już wzrost podaży nie będzie w porównywalnym stopniu zamortyzowany przez popyt, gdyż dla sprzedających mieszkanie to stanowić będzie wartość wyłącznie inwestycyjną – po sprzedaży wciąż będą mieli swoje dotychczasowe mieszkanie.

Taka sytuacja bez wątpienia spowoduje spadek cen nieruchomości, ale również większe rozwarstwienie rynku. Stan większości tych mieszkań, który już dziś można nazwać generalnie nieluksusowym, za 10 lat będzie jeszcze gorszy. Niektóre budynki mogą nawet zostać zburzone – przypomnieć warto, że dla większości bloków z tzw. wielkiej płyty czas użytkowania został określony na 25 do 30 lat. W momencie sprzedaży będą więc stanowiły, z jednej strony, mniejszą wartość rynkową niż chociażby te, które powstają dziś. Z drugiej strony, będą i tak łakomym kąskiem dla osób, które chcą kupić pierwsze własne mieszkanie i dla których jego stan nie będzie miał decydującego znaczenia, oraz dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Ceny takich niemłodych już lokali będą zdecydowanie niższe niż teraz.

Drugą grupę stanowić będą lokale nowe. Spadek cen tych mieszkań będzie wymuszony przez ogólną tendencję na rynku i dużą konkurencję lokali starszych, a także przez rozwinięcie tendencji już zauważalnej na rynku, polegającej na rezygnacji z mieszkań na rzecz domów. Najbardziej ucierpią na tym developerzy - już teraz widać, że kupno, a zwłaszcza budowa domu jest znacznie tańsza niż kupno takiej samej wielkości mieszkania. Za kilka lat upowszechni się budowanie domu nie najpopularniejszym teraz systemem gospodarczym, ale przez zlecanie budowy inwestorowi zastępczemu, który przeprowadzi wszystkie formalności, zatrudni wykonawcę i zadba o terminowość wykonania. Zadaniem przyszłego właściciela będzie jedynie terminowe przelewanie transz, dzięki czemu zmniejszy się wpływ dwóch czynników, które teraz najbardziej zniechęcają do budowy – formalności i konieczności poświęcenia wolnego czasu na pilnowanie budowy.

Wszystko to spowoduje, że ceny mieszkań zaczną spadać. Nie nastąpi to jednak – w skali makro – wcześniej niż za 5 lat. Wtedy też dopiero będzie zauważalny znaczny napływ na rynek mieszkań przekształconych z lokatorskich w hipoteczne lub spółdzielcze-własnościowe.

Niestety, wiele osób czeka na efekt spadkowy w krótkim czasie po wejściu nowelizacji w życie. Niektórzy w oczekiwaniu na ten spadek odłożyli „na później" decyzję o zakupie mieszkania. Może to przynieść efekt odwrotny od oczekiwanego – kiedy okaże się, że ceny jednak nie spadają, na nowo podejmowane będą decyzje o zakupie. I popyt, który mógłby się rozłożyć na wiele miesięcy, zostanie „ściśnięty", co może skutkować powrotem znacznych wzrostów cen.

Jeśli zatem kupno mieszkania nie jest spowodowane potrzebą inwestycyjną, a mieszkaniową, nie warto odkładać go ze względu na nowelizację.