Sytuacja na rynku nieruchomości w III kwartale 2021 r.

W III kwartale minionego roku do użytkowania oddano w Polsce dużą liczbę mieszkań. Równocześnie spadła jednak liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych.

Narodowy Bank Polski opublikował analizę sytuacji na krajowym rynku nieruchomości w III kwartale ub. r. Pod uwagę wzięto największe miasta – Gdańsk, Gdynię, Kraków, Łódź, Poznań oraz Wrocław. Raport zawiera również dane dot. Warszawy.

Jak wynika z danych NBP, III kwartał ub. r. przyniósł rekord pod względem rocznej liczby oddanych do użytku mieszkań – było ich ok. 230 tys. (w samym III kwartale oddano 58,7 tys, mieszkań). Zdaniem ekspertów wynik ten jest efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Jednocześnie o 23,1 proc. spadła w stosunku do II kwartału ub. r. liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych – to skutek zmniejszenia o 12,9 proc. rozmiarów oferty rynkowej deweloperów. Roczna sprzedaż kontraktów osiągnęła poziom notowany w 2018 r. – ok. 15 tys.

Znacznie wzrosły koszty budowy mieszkań, co przede wszystkim ma źródło w rosnących cenach materiałów budowlanych. Tendencję wzrostową odnotowano także w przypadku średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań. Wzrost zaobserwowano zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zwiększyły się też stawki transakcyjne najmu.

Wzrosły ceny mieszkań oraz ich dynamika

W III kwartale w większości analizowanych miast dalej rosły ceny mieszkań na rynku pierwotnym w ujęciu kwartał do kwartału. Wzrosły też dynamiki cen.

– Rosnącym cenom mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją), przy wysokim popycie towarzyszy też wysokie zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia – czytamy w raporcie.

Ceny ofertowe oraz transakcyjne na rynku wtórnym w III kwartale także wzrosły we wszystkich analizowanych grupach miast. Ceny korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej.

Ceny mieszkań w Warszawie

Stołeczny rynek pierwotny zamknął III kwartał 2021 r. ze średnią ceną ofertową na poziomie 11 406 zł/mkw. (to o 0,4 proc. więcej niż w II kwartale i 6,2 proc. więcej niż rok wcześniej), a także średnią ceną transakcyjną, która osiągnęła wartość 10 992 zł/mkw. (wzrost o 3 proc. kwartał do kwartału i 7,9 proc. rok do roku). Odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej wyniosło 3,8 proc. W stolicy najwięcej trzeba było zapłacić za 1 mkw. mieszkania do 40 mkw.

Na warszawskim rynku wtórnym średnia cena ofertowa wyniosła 12 950 zł/mkw. (wzrost 3,8 proc. kwartał do kwartału i 10,6 proc. rok do roku). Odchylenie od ceny transakcyjnej (10 905 – o 3,1 proc. więcej niż kwartał wcześniej i 4,2 proc. więcej niż rok wcześniej) wyniosło a 18,8 proc. Najdroższe na rynku wtórnym także były najmniejsze mieszkania.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Średnia cena ofertowa za mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w Gdańsku w III kwartale osiągnęła poziom 10 310 zł (o 6,1 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i o 7,2 proc. więcej rok do roku), natomiast transakcyjna – 10 043 zł (spadek 2,1 proc. kwartał do kwartału oraz wzrost 11,3 proc. rok do roku). Odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej wyniosło 2,7 proc. W Gdańsku, podobnie jak rok wcześniej, najdroższe okazały się być ceny mieszkań o powierzchni przekraczającej 80,1 mkw.

Gdański rynek wtórny oferował potencjalnym nabywcom 1 mkw. mieszkania za średnią cenę ofertową 11 156 zł (wzrost 3,1 proc. kwartał do kwartału, 8,7 proc. rok do roku). Z kolei średnia cena transakcyjna wyniosła tam w III kwartale 9 566 zł (wzrost 4,3 proc. kwartał do kwartału oraz 7 proc. rok do roku). Odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej osiągnęło poziom 16,6 proc. Na rynku wtórnym, analogicznie jak przed rokiem, najdroższe okazały się być mieszkania najmniejsze, o powierzchni do 40 mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie

Krakowski rynek pierwotny w III kwartale oferował potencjalnym nabywcom mieszkania za średnią cenę ofertową 10 605 zł/mkw. (wzrost 4,6 proc. kwartał do kwartału, 12 proc. rok do roku). Odchylenie od ceny transakcyjnej – 9 736 zł/mkw. ( wzrost 3,5 proc. kwartał do kwartału oraz 9,5 proc. rok do roku) – wyniosło 8,9 proc. Z kolei na rynku wtórnym średnia cena ofertowa w III kwartale osiągnęła wartość 10 614 zł/mkw. (wzrost 3,7 proc. kwartał do kwartału oraz 11,2 proc. rok do roku), a transakcyjna – 9 372 zł/mkw. (wzrost 3 proc. kwartał do kwartału i 15,7 proc. rok do roku) – odchylenie wyniosło 13,3 proc.

W omawianym kwartale w stolicy Małopolski ponownie najdroższe na rynku pierwotnym były mieszkania najmniejsze, których powierzchnia nie przekraczała 40 mkw. Podobnie było też na rynku wtórnym.

Ceny mieszkań w Łodzi

To tu mieszkania były w III kwartale ub. r. najtańsze. Łódź zakończyła omawiany kwartał ze średnią ceną ofertową na rynku pierwotnym na poziomie 8 006 zł/mkw. (wzrost 8,1 proc. kwartał do kwartału i 18,9 proc. rok do roku), a także ze średnią ceną transakcyjną w wysokości 7 451 zł/mkw. (wzrost 11,6 proc. kwartał do kwartału i 16,3 proc. rok do roku). Odchylenie wyniosło 7,4 proc. W Łodzi najwyższe ceny trzeba było zapłacić za mieszkania do 40 mkw.

Na rynku wtórnym średnia cena ofertowa osiągnęła wartość 6 683 zł/mkw. (wzrost 11,2 proc. kwartał do kwartału i aż 22,3 proc. rok do roku), a transakcyjna – 6 075 zł/mkw. (wzrost 4,7 proc. kwartał do kwartału i 8,2 proc. rok do roku). Odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej wyniosło 10 proc. Najwyższe ceny, podobnie jak na rynku pierwotnym, odnotowano w przypadku mieszkań najmniejszych.

Ceny mieszkań w Poznaniu

W Poznaniu średnia cena ofertowa mieszkań osiągnęła poziom 8 656 zł/mkw. (wzrost 4,9 proc. kwartał do kwartału i 9,3 proc. rok do roku). Odchylenie od ceny transakcyjnej (8 022 zł/mkw., o 1,2 proc. więcej niż kwartał wcześniej oraz 7,6 proc. niż w analogicznym kwartale roku poprzedniego) wyniosło 7,9 proc. Na rynku wtórnym odchylenie ceny ofertowej (8 322 zł/mkw. – o 2,3 proc. więcej niż kwartał wcześniej i 6 proc. więcej niż rok wcześniej) od transakcyjnej (7 091 zł/mkw. – wzrost 1,6 proc. kwartał do kwartału) wyniosło aż 17,4 proc.

Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, najwięcej trzeba było zapłacić za 1 mkw. mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Wrocławski rynek pierwotny zakończył III kwartał ub. r. ze średnią ceną ofertową na poziomie 9 965 zł/mkw. (wzrost o 6,2 proc. kwartał do kwartału i 14,9 proc. rok do roku) oraz transakcyjną – 8 891 zł/mkw. (wzrost o 3,7 proc. kwartał do kwartału i 9,6 proc. rok do roku). Odchylenie wyniosło 12,1 proc. Rynek wtórny zamknął omawiany okres z odchyleniem średniej ceny ofertowej (9 160 zł/mkw. – wzrost o 2 proc. kwartał do kwartału i 10,3 proc. rok do roku) od transakcyjnej (8 563 zł/mkw. – o 0,6 proc. więcej niż w II kwartale i 17,3 proc. więcej niż w III kwartale 2020 r.) na poziomie 7 proc. Na obu rynkach najdroższy 1 mkw. w III kwartale 2021 r. odnotowano w przypadku mieszkań do 40 mkw. Na rynku pierwotnym wysoką cenę trzeba było także zapłacić za 1 mkw. mieszkań o powierzchni przekraczającej 80,1 mkw.