Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kw. 2021 roku

Wybuch pandemii koronawirusa wprowadził niemałe zamieszanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Sytuacja zaczęła się stabilizować, co odzwierciedlają najnowsze dane.

Centrum AMRON donosi, że rynek mieszkaniowy w I kw. 2021 roku pozostawał w trendzie wzrostowym. Mieszkania kupowane są zarówno na kredyt, jak i finansowane z oszczędności. Eksperci prognozują, że ceny transakcyjne mkw. w br. będą rosły, jednak w tempie wolniejszym niż w latach 2018-2020.

Budownictwo mieszkaniowe w I kw. 2021 roku

Dane opublikowane przez GUS wskazują na to, że aktywność inwestorów w sektorze budownictwa mieszkaniowego w I kw. br. była wysoka. Zauważa się, że liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 18,03 proc. w porównaniu do ostatniego kwartału 2020 roku, jednak wiąże się to z czynnikami sezonowymi. Wzrosła natomiast liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 12,71 proc.). Nieznaczny wzrost zanotowano także w liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym.

Warto zaznaczyć, że w I kw. 2021 roku zaobserwowano wzrosty we wszystkich kategoriach w porównaniu do I kw. 2020 roku. Oddano o 7,41 proc. więcej nowych mieszkań do użytkowania. Rozpoczęto budowę o 21,19 proc. lokali mieszkalnych. Największy wzrost zanotowano w przypadku liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym – aż o 41,95 proc.

Działalność sektora deweloperskiego w I kw. br.

W I kw. 2021 roku deweloperzy wystartowali z budową ponad 40 tys. mieszkań, odnotowując tym samym wzrost o 10,27 proc. kw./kw. W tym okresie deweloperzy uzyskali ponad 56 tys. pozwoleń na budowę (spadek o 0,36 proc. kw.kw.). W pierwszym kwartale br. do użytkowania trafiło ponad 30 tys. nowych mieszkań (spadek o 27,71 proc. kw./kw.).

W odniesieniu do wartości uzyskanych w I kw. 2020 roku zanotowano wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 26,01 proc.) oraz na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia zgodnie z projektem budowlanym (o 51,55 proc.). Niewielki spadek zauważalny był w przypadku lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania (o 1,18 proc.).

W I kw. br. deweloperzy uzyskali 66,80 proc. spośród wszystkich otrzymanych pozwoleń na budowę w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Liczba mieszkań, z których budową wystartowali, stanowiła 63,02 proc. wszystkich rozpoczętych inwestycji. Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów stanowiła 57,04 proc. wszystkich ukończonych mieszkań.

Ceny transakcyjne mieszkań w pierwszym kwartale 2021 roku

Jednym z istotniejszych czynników, który wpływa na poziom cen mieszkań, są niskie stopy procentowe NBP, a także utrzymująca się wysoka dostępność cenowa mieszkań. Na wzrost popytu na nieruchomości mieszkaniowe wpływ ma również rosnąca inflacja. Obecnie nic nie wskazuje na to, aby przełamany został wzrostowy trend cen mieszkań.

I kw. br. przyniósł wzrost średniej ceny transakcyjnej za 1 mkw. w większości analizowanych miast. Najwyższy wzrost w porównaniu do ostatniego kwartału ub. r. zaobserwowano w Krakowie (o 5,37 proc.). O ponad 3 proc. wzrosły średnie ceny transakcyjne w Gdańsku (3,95 proc.), Łodzi (3,33 proc.), aglomeracji katowickiej (3,31 proc.) oraz Wrocławiu (3,29 proc.). Co prawda, w I kw. br. przeciętna cena za 1 mkw. w Warszawie wyniosła 10073 zł, jednak była ona niższa o 0,08 proc. kw./kw. Zdecydowanie wyższy spadek – o 1,45 proc. – odnotowano w Poznaniu.

W porównaniu do analogicznego okresu 2020 roku najwyższe wzrosty średnich cen mieszkań zanotowano w aglomeracji katowickiej (11,64 proc.) oraz Gdańsku (10,51 proc.). W Warszawie wzrost ten osiągnął poziom 9,16 proc.

Średnia cena transakcyjna za 1 mkw. powierzchni wydaje się uzależniona od liczby pokoi w mieszkaniu. Duże znaczenie ma również sama wielkość rynku mieszkaniowego w danej lokalizacji. Im większy rynek, tym bardziej zróżnicowane ceny nieruchomości. Dla przykładu w Warszawie w I kw. br. przeciętna cena 1 mkw. kawalerki wyniosła 10551 zł, mieszkania dwupokojowego – 10166 zł, trzypokojowego – 9661 zł, natomiast czteropokojowego – 9923 zł.

Średnia powierzchnia użytkowa mieszkań w I kw. 2021 roku w ośmiu największych aglomeracjach wyniosła 55,18 mkw. Największa była w Poznaniu (57,38 mkw.) oraz Warszawie (57,30 mkw.), najmniejsza zaś w Krakowie (52,03 mkw.).

Średnie stawki czynszu najmu mieszkań w I kw. br.

Wraz z rozwojem pandemii koronawirusa większość uczelni przeszła na zdalny lub częściowo zdalny tryb nauczania, a wiele firm wprowadziło pracę zdalną. Również z uwagi na ograniczenia w ruchu turystycznym spadł popyt na mieszkania do wynajęcia.

W I kw. br. nadal obserwowano spadek stawek czynszów na prywatnym rynku mieszkań do wynajęcia. Tempo tego trendu jednak wyraźnie zahamowało. Najprawdopodobniej odwrócenie spadkowej tendencji nastąpi wraz z powrotem studentów na uczelnie, o ile nie rozpocznie się kolejna fala zachorowań na koronawirusa.

Największe spadek wysokości czynszu w I kw. br. spośród analizowanych miast nastąpił w Łodzi (o 2,45 proc. kw./kw.). W Warszawie przeciętny czynsz najmu mieszkania ukształtował się na poziomie 1654 zł (spadek o 0,7 proc. kw./kw.), we Wrocławiu – 1476 zł (spadek o 0,86 proc.), w Gdańsku – 1585 zł (spadek o 1,14 proc.), natomiast w Poznaniu – 1212 zł (spadek o 1,26 proc.).