System nie działa. Wciąż czekamy na mieszkania

Magdalena Hojniak | 2018-03-15

Ostatnie lata pokazują, że popyt na mieszkania wciąż wzrasta, a nowych inwestycji przybywa. Jednocześnie zachwytom nad sukcesami towarzyszą obawy o nadciągające załamanie.

Jedni przestrzegają przed nieuchronnym podniesieniem stóp procentowych, inni mówią o problemach w sektorze budowlanym i podwyżkach cen nieruchomości. Rząd z kolei próbuje realizować swój program mieszkaniowy, ale zadowalających efektów wciąż brak, na co zwracają uwagę sami politycy. Reorganizacja struktur zajmujących się polityką mieszkaniową, a także powoływanie nowych organów, mają za zadanie opracować skuteczne rozwiązania, które zażegnają kryzys. Jak zatem odnaleźć się w gąszczu tak różnych przesłanek?

„Mieszkanie Plus” kontra polskie przyzwyczajenia

Kondycja finansowa większości Polaków nie jest na tyle dobra, by byli oni zdolni do nabycia mieszkania z własnych środków finansowych. W transakcjach kupna-sprzedaży wciąż dominuje finansowanie zakupu za pomocą kredytu hipotecznego. I o ile w ostatnich latach osoby rozważające tę opcję mogły liczyć na dofinansowanie do wkładu własnego w ramach „MdM”, tak obecnie rząd zaproponował rozwiązania inspirowane zachodnimi modelami. Tymczasem Polacy nadal przywiązani są do posiadania mieszkania na własność oraz związanego z tym poczucia bezpieczeństwa. Obserwacja rynku pokazuje, że coraz więcej osób żyje w wynajmowanych mieszkaniach. Jednak można się zastanawiać, czy takie decyzje są wynikiem zmiany mentalności społeczeństwa, czy też jest to skutek sytuacji materialnej nie pozwalającej na zakup mieszkania, związany zazwyczaj z wieloletnim zobowiązaniem finansowym.

Deweloperzy nie chcą budować dla państwa

Imponujące liczby powstających mieszkań zdają się być jedynie pobożnym życzeniem rządzących. Stawki czynszu zaproponowane w programie nie skłoniły firm deweloperskich do włączenia się do udziału w „Mieszkaniu Plus”. Deweloperzy podkreślali, że przewidziane w programowych założeniach kwoty nie pozwalają na zwrot kosztów, jakie pochłonie realizacja inwestycji, przez co inwestorzy nie są zainteresowani lokowaniem kapitału tam, gdzie nie czeka na nich zysk. Według wstępnie przyjętych zasad deweloperzy mogliby kupić grunty przekazane przez państwowe spółki na preferencyjnych warunkach. Postawione wymogi jednak nie spodobały się środowisku deweloperskiemu – w myśl rozporządzeń musieliby oni wynająć połowę wybudowanych mieszkań zgodnie ze stawkami, które odbiegają od cen obowiązujących na rynku komercyjnym. 2,5 tys. za 1 mkw. to w uproszczeniu koszt samych cegieł – bez gruntu, uzbrojenia, parkingu, infrastruktury, podatku VAT. W Warszawie realny koszt bez działki jest co najmniej 1,5 tys. wyższy, zaznaczył dyrektor generalny PZFD Konrad Płochocki.

Nowy organ, nowe rozwiązania

W związku z komplikacjami, jakie opóźniają prężne działanie programu „Mieszkanie Plus”, w ostatnich dniach stycznia została powołana Rada Mieszkalnictwa. Organ tworzą przedstawiciele poszczególnych ministerstw, w tym m.in. minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński, a także prezes BGK Nieruchomości Mirosław Barszcz. Na czele Rady stanął premier Mateusz Morawiecki, który nadzoruje wszystkie działania z zakresu polityki mieszkaniowej. Podstawowym celem ma być opracowanie rozwiązań, jakie wpłyną na tempo realizacji inwestycji mieszkaniowych, czyli przede wszystkim skrócenie czasu trwania procedur administracyjnych. Jedno z najważniejszych zadań to pozyskanie większej podaży gruntów oraz optymalizacja kosztów przedsięwzięć mieszkaniowych. Problem omówiono podczas ostatnich posiedzeń Rady. Wśród propozycji pojawiła się opcja dopłat państwa do czynszów dla najuboższych najemców. Miałoby to zachęcić deweloperów do włączenia się do programu – dzięki państwowemu wsparciu potrzebujący zyskaliby pomoc, a inwestorzy odnosiliby stosowne korzyści. Szczegóły dotyczące dofinansowania nie są jeszcze znane, ale mówi się, że byłoby ono przewidziane jedynie na pewien czas i prawdopodobnie objęłoby okres 10 lat. Niewykluczone także, że wraz z upływem czasu przydzielona pierwotnie kwota byłaby zmniejszana.

Usunięcie barier inwestycyjnych i uproszczenie biurokracji ma pomóc w realizacji założeń rządzących. Jak zapowiedziano na jednym z posiedzeń Rady, w ciągu najbliższych 20 miesięcy ruszy budowa 100 tys. tanich mieszkań na wynajem. Obecne nastroje na rynku nieruchomości są pozytywne. Przyczynia się do tego pomyślna sytuacja ekonomiczno-gospodarcza. Stabilny wzrost gospodarczy, wyższe płace, a także niskie bezrobocie to czynniki wpływające na nadal wysokie zainteresowanie zakupem nieruchomości. Analiza transakcji pokazuje, że są one motywowane nie tylko chęcią nabycia pierwszego mieszkania, ale również poprawieniem warunków mieszkaniowych czy celem inwestycyjnym.

Jakie będzie jutro?

Nie można zapominać jednak, że dobra passa nie będzie trwała w nieskończoność. Pojawiają się spekulacje, że do pierwszego załamania może dojść już z końcem 2018 r. Tak szybkie tempo sprzedaży mieszkań sprawia, że od 2013 r. ceny nieruchomości sukcesywnie wzrastają. Największy wzrost cen zaobserwowano w IV kw. 2017r. W porównaniu z danymi z IV kw. 2016 r. ceny w Gdańsku, Wrocławiu czy Warszawie wzrosły odpowiednio o 488, 459, 431 zł/mkw. Jeśli popyt na mieszkania będzie utrzymywał się na dotychczasowym poziomie, może to doprowadzić do sytuacji, w której podaż nie zaspokoi zapotrzebowania. Już teraz mówi się o problemach związanych z dostępnością gruntów oraz niedoborami w kadrze pracowników budowlanych. Inwestorom coraz trudniej zdobyć atrakcyjne grunty i wkrótce może być tak, że działka będzie dobrem deficytowym, a to pociągnie za sobą podwyżki cen – najpierw ziemi, a finalnie również mieszkań. Istotnymi czynnikami są także wygaszenie programu „MdM”, który znacząco stymulował rynek oraz podniesienie stóp procentowych, co prędzej czy później nastąpi. Jeśli czarny scenariusz się sprawdzi, może okazać się, że zakup nieruchomości nie będzie już tak atrakcyjną inwestycją na lokowanie kapitału, a zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych może być poza zasięgiem znacznej części społeczeństwa.