Stare czy nowe mieszkanie

Decyzja o kupnie mieszkania nigdy nie jest łatwa. Zwłaszcza, że ceny mieszkań rosną w bardzo szybkim tempie.

Warto się więc szybko zdecydować – lepiej kupić stare czy nowe? Co przemawia za kupnem mieszkania na rynku pierwotnym?

Przede wszystkim fakt, że jest nowe! Sami ustawiamy ściany, planujemy wnętrza. Aranżacja jest jeszcze na takim etapie, że nic nie trzeba rozbierać. Można też liczyć na to, że nowe budynki są bardziej energooszczędne, a instalacje mają wyższy standard niż w mieszkaniach używanych. W przypadku nowego mieszkania dochodzi też gwarancja oraz rękojmia na wykonanie mieszkania, za którą odpowiada deweloper. Niewątpliwą zaletą nowego mieszkania jest również fakt, że od momentu podpisania umowy do jego wykończenia bardzo zyskuje ono na wartości. Często część zysków przypada kupującemu. Można więc przeznaczyć mieszkanie na wynajem i sprzedać z zyskiem.
Dzięki nowemu mieszkaniu unikniemy problemów z ekipą wykańczającą, która na pewno się nie obrazi ani nie wyjedzie do Irlandii. W ostatnim czasie deweloperzy zaczęli ponadto oferować mieszkania o atrakcyjnych lokalizacjach w centrach miast (w tzw. plombach).
Zaletą „młodego” mieszkania jest też pewien element socjalny. Wszyscy sąsiedzi są nowi i przychylnie nastawieni. Wszyscy wykonują jakieś prace aranżacyjne i przyjmowane jest to ze zrozumieniem. Dodatkowo opłaty na fundusz remontowy będą przez dłuższy czas małe. Fundusz remontowy wynosi przykładowo 50 groszy a nie 4 złote za metr. Innym powodem kupna takich mieszkań jest fakt, że są budowane według energooszczędnej technologii, a więc ich utrzymanie jest ekonomiczne.
Powodzeniem cieszą się oferty mieszkaniowe nawet z odległą datą zakończenia inwestycji.

Jakie są jednak wady nowych mieszkań?

Na rynku pierwotnym na mieszkanie trzeba długo czekać, bo odbiera się je dopiero za jakiś czas. Niedawno, po targach mieszkaniowych, doszło do sytuacji, że w poniedziałek rano od godzinie 7.00 ustawił się komitet kolejkowy z listą społeczną! Mieszkania nowe są dziś – co jest dużą wadą – trudno dostępne. Popyt na nowe mieszkania jest ogromny. Bywa, że deweloperzy sprzedają je, zanim jeszcze otrzymają zgodę na budowę. Są to z reguły mieszkania droższe, a na końcowy efekt trzeba długo czekać. Do ceny nowego mieszkania trzeba jeszcze doliczyć koszty wynajmu innego, zanim to nie zostanie wybudowane. Można powiedzieć, że są to pieniądze wyrzucone w błoto. Ponadto, obecnie trudno jest znaleźć mieszkania o dobrych lokalizacjach. Duża część nowych mieszkań jest budowana na obrzeżach miasta. Nie zawsze jest tam odpowiednia infrastruktura, a dojazdy do centrum bywają kłopotliwe. Niewielu deweloperów wykańcza mieszkania pod klucz. Jeżeli już to robią, to zwykle za duże pieniądze. Deweloperzy zawierają coraz częściej tzw. umowy rezerwacyjne, czyli w chwili, gdy tylko kupią grunt. Zagrożeniem jest to, że pozwolenia na budowę mogą wcale nie otrzymać.

A jakie są korzyści z kupna mieszkania na rynku wtórnym?

Najważniejsze, że mieszkanie jest od razu dostępne – do natychmiastowego wprowadzenia się. Równie istotna jest cena, która zwykle jest niższa. Kolejny plus to lokalizacja. Dobra lokalizacja to przede wszystkim stara zabudowa.Atutem bywa też nieszablonowa architektura występująca w historycznych budynkach i kamienicach, które mają bogate rzeźbienia i ozdoby. Wysokość mieszkań w starszych budynkach jest również duża, ponad standardowa.

No i zostały nam jeszcze wady rynku wtórnego

Najgorszy na rynku wtórnym jest dyskomfort odczuwamy przed zakupem mieszkania. Ryzyko podczas transakcji jest bowiem wyższe niż w wypadku kupowania od dewelopera. Da się je oczywiście zminimalizować, przeprowadzając transakcję przez wyspecjalizowaną agencję nieruchomości. Nawet wówczas można jednak ulec złudzeniu, że wie się, co się kupuje. Trzeba by się bardzo zaangażować w sprawdzanie wszystkich instalacji i elementów, aby dokładnie wiedzieć, co kupujemy.
Liczyć się należy z tym, że mieszkania z rynku wtórnego wymagają wymiany instalacji wodnej, kanalizacyjnej, ogrzewania, często okien, a nawet jakichś istotnych elementów konstrukcyjnych. Można się „wpakować” o 30 proc. tańsze niż na rynku pierwotnym, nie było to aż tak istotne. Można było liczyć, że w owa różnica pozwoli na naprawienie tych niedogodności. Gdy jednak ceny się wyrównują, okazuje się, że mieszkania z rynku wtórnego mogą wyjść summa summarum dużo drożej niż nowe. Do kosztów należy też doliczyć wielkość składki na fundusz remontowy. Koszty czynszu i koszty utrzymania obiektu są również wyższe. Można się też spodziewać, że za jakiś czas trzeba będzie przygotowywać się do jakiegoś kapitalnego remontu, za który przyjdzie płacić niezależnie.
Niektóre budynki na rynku wtórnym, szczególnie z drewnianym stropami, nie spełniają wymogów dotyczących akustyki – gdy sąsiad podskoczy na drewnianej podłodze, będzie to dobrze słyszalne. Przyjdzie też pamiętać o tym, że starsze budynki często są objęte ochroną konserwatorską. Trzeba się liczyć z tym, że pewne zmiany należy zatwierdzić u konserwatora, a ten może się na nie nie zgodzić.
Poza tym trudno jest dobrze wycenić remont, bo w starym budownictwie czyha na nas wiele niespodzianek.

Dziękuję za rozmowę
Mariusz Feliński
www.gazeta.gda.pl

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?