Stanowisko PFRN w sprawie likwidacji licencji

 

Po jej wejściu w życie każdy mógłby pośredniczyć w obrocie nieruchomościami i brać za tę usługę pieniądze. Sama usługa pośrednictwa pozostaje. Zniknąć mają jedynie wymagania stawiane do tej pory osobom wykonującym zawodowo czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – pośrednikom. Jakie to wymagania? Po pierwsze – wyższe wykształcenie, studia podyplomowe specjalistyczne, po drugie minimum półroczna praktyka pod kierownictwem osoby z licencją pośrednika. Po trzecie – niekaralność za przestępstwa przeciw mieniu. Po wdrożeniu propozycji resortu gospodarki żadne studia nie będą wymagane. Ba, nie ma nawet warunku posiadania jakiegokolwiek wykształcenia! Nie ma również wymagań, takich jak niekaralność za przestępstwa przeciw mieniu. I tak np. ktoś skazany za fałszerstwo dokumentów czy wyłudzanie pieniędzy będzie mógł zająć się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Zresztą resort gospodarki nie widzi w tym zagrożenia pisząc w uzasadnieniu do projektu ustawy „nie jest prawdą, iż rezygnacja z ustawowych wymogów wykonywania działalności zawodowej pośrednictwa m.in. brak karalności za przestępstwa nie oznacza automatycznego dopuszczenia do świadczenia tych usług osób karanych i niewykształconych.” Z logiki tak sformułowanej tezy wynika, że prawdą jest, iż rezygnacja z ustawowych wymogów wykonywania działalności zawodowej pośrednictwa m.in. brak karalności za przestępstwa oznacza automatyczne dopuszczenia do świadczenia tych usług osób karanych i niewykształconych.

Czyli chodzi o to, aby osoby karane i niewykształcone mogły pośredniczyć w obrocie nieruchomościami, bo ich liczna obecność może obniżyć wynagrodzenie za te czynności. Teraz jest to wynagrodzenie negocjowane, a korzystanie z usług pośredników – dobrowolne.

 

Intencje resortu gospodarki potwierdza inny fragment uzasadnienia do wspomnianej ustawy: „wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umów sprzedaży, najmu lub dzierżawy nieruchomości nie wymaga szczególnych kwalifikacji zawodowych.” Te „szczególne kwalifikacje zawodowe” to zapewne wymagania ujęte w tzw. minimum programowym, stanowiącym załącznik do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyszczególniono tam długą listę zagadnień prawnych, ekonomicznych oraz finansowych, jak choćby znajomość różnych tytułów prawnych do nieruchomości, obciążeń, tematyki związanej z hipotekami i prawami wieczysto-księgowymi, prawo o planowaniu przestrzennym itd.

 

Kilka lat temu Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w swojej publikacji wskazał listę aktów prawnych, z którymi powinien się zapoznać pośrednik ubiegający się o licencję zawodową. Lista liczyła ponad 100 pozycji! – mówi Leszek Hardek, pośrednik, Wiceprezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Pomorza i Kujaw (a to było sześć lat temu, co oznacza, że dzisiaj jest ich znacznie więcej). Jak sie więc ma minimum programowe dla studiów podyplomowych ponad 220 godzin, a w najnowszej propozycji ministerstwa ok. 260 godzin, do stwierdzenia, że wykonywanie tego zawodu nie wymaga szczególnych kwalifikacji?!

 

Wiedza niezbędna pośrednikowi jest bowiem interdyscyplinarna. Obejmuje zarówno wiadomości z zakresu kodeksu cywilnego czy rodzinnego, jak i z zakresu ustawy o planowaniu przestrzennym czy prawa budowlanego, ale i wiedzę ekonomiczna, finansową czy dotyczącą ochrony danych osobowych. Niestety – nie wynosi się tej wiedzy ani ze szkoły podstawowej, ani nawet średniej.

 

To pośrednik najczęściej przygotowuje założenia do umowy przedwstępnej transakcji, zwracając klientowi uwagę, jakie kwestie powinny być tam uregulowane. Pośrednik też wyszukując dla klienta nieruchomość przekazuje o niej pokaźny zbiór informacji, ot chociażby takie, co można wybudować na danej działce i w jej sąsiedztwie i czy w ogóle można.

 

Czy rzeczywiście każdy „przedsiębiorca” będzie wiedział, że potencjalny nabywca gruntu powinien np. sprawdzić, czy nie ma tam prawa pierwokupu? Albo że nie zawsze w księdze wieczystej znajdziemy informacje o ustanowionym dożywociu? Czy będzie umiał zweryfikować dostarczane dokumenty? Czy ostrzeże klienta przed skutkami podatkowymi transakcji? Czy poradzi klientowi sprawdzenie u zarządcy nieruchomości, czy zaraz po nabyciu lokalu nie trzeba będzie wyłożyć pieniędzy na remont dachu, bo taką właśnie uchwałę podjęła wspólnota? Czy z kolei nabywca spółdzielczego prawa do lokalu sam wpadnie na pomysł, aby sprawdzić stan prawny gruntu na którym stoi budynek?

 

Likwidując uprawnienia zawodowe pośrednika w obrocie nieruchomościami, likwiduje się jednocześnie ochronę prawną konsumenta i możliwość dochodzenia swoich praw drogą prostego i taniego postępowania administracyjnego. Pokrzywdzonemu obywatelowi pozostanie tylko droga kosztownego postępowania sądowego z równie kosztownym radcowskim lub adwokackim zastępstwem procesowym. Wprawdzie nadal istniałoby ubezpieczenie przedsiębiorcy – ale ubezpieczona będzie firma, a nie człowiek od odpowiedzialności cywilnej, jak to jest obecnie. Firmy są i znikają, ludziom trudno ukryć się za nowym szyldem.

 

Licencjami, a raczej tym, czy nie naruszają one konstytucyjnie zagwarantowanej wolności gospodarczej i wolności wykonywania zawodu, zajmował się już Trybunał Konstytucyjny, który stwierdził, że administracyjne regulowanie tych zawodów jest dopuszczalne, ponieważ – jak czytamy w wyroku TK z 27.3.2008 r. (SK 17/05, DzU z 2008 r. Nr 58, poz. 358): „Transformacja ustrojowa lat dziewięćdziesiątych przyniosła ożywienie na rynku nieruchomości, a obsługujący go pośrednicy zyskali znaczący wpływ na zawierane umowy sprzedaży, co wiąże się z rozporządzaniem kwotami stanowiącymi nierzadko oszczędności całego jego życia”.

 

Autorzy projektu ustawy uważają jednak, że klienta chroni to, iż „prawidłowość umowy sprzedaży poświadcza notariusz, na którego nałożony jest ciężar odpowiedzialności za rzetelność transakcji (sprawdzenie ksiąg wieczystych). A tymczasem notariusz odpowiada za prawidłowe spisanie woli stron, zgodnie z prawem sporządzony akt notarialny na podstawie przedstawionych przez strony dokumentów lub oświadczeń stron. Jednak od notariusza nie wymaga się, aby weryfikował cenę lub informował, czy wolno na danym gruncie stawiać dom, czy nie.

Warto tu przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 5 kwietnia 2002 r. Sąd uznał, że „pośrednik w obrocie nieruchomościami, notariusz i ubezpieczyciel jego odpowiedzialności ponoszą odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek zawarcia przez poszkodowanego nieważnej umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z oszustem kłamliwie podającym się za osobę, której prawo to przysługuje (I ACa 1317/01 z 5.04.2002).

 

Autorzy projektu ustawy twierdzą też, że „wysoki poziom prowizji pobieranych przez pośredników od obydwu stron transakcji jest odwrotnie proporcjonalny do jakości i rzetelności świadczonych przez nich usług”.

Na podstawie jakich danych sformułowano to stwierdzenie – nie wiadomo. Autorzy tej tezy nie wiedzą chyba, że na to, aby pośrednik obsługiwał obie strony transakcji – muszą one wyrazić zgodę. W praktyce zainteresowany przedstawioną nieruchomością klient może odmówić podpisania umowy z pośrednikiem, ponieważ skoro pośrednik oferuje i prezentuje nieruchomość, to musi również mieć umowę z właścicielem tej nieruchomości i od niego otrzyma wynagrodzenie za pracę na jego rzecz. Czy w tej sytuacji pośrednik mógłby warunkować sprzedaż nieruchomości pobraniem prowizji od kupującego? Absolutnie nie, ponieważ odmawiając zawarcia transakcji już szkodziłby sprzedającemu, z którym ma zawartą umowę. Jeżeli jednak kupujący zgodzi się podpisać umowę z tym pośrednikiem, to ma prawo wymagać działań na swoją rzecz, a także – w przypadku, gdyby poniósł szkodę w wyniku zawartej transakcji – żądać odszkodowania.

 

Resort gospodarki zniesienie wymagań kwalifikacyjnych uzasadnia też wysokimi kosztami kształcenia, bo koszt studiów podyplomowych to aż 3,5 tys. zł plus koszty praktyk. Jednak koszty zdobycia tych kwalifikacji nie odbiegają od kosztów zdobycia wiedzy uprawniających do działania na rynku nieruchomości w innych zawodach np. architektów, budowlańców, rzeczoznawców majątkowych itp.

 

Trudno zrozumieć argumentację Ministerstwa Gospodarki, które postulując zniesienie wymagań kwalifikacyjnych dla pośredników, jednocześnie tworzy projekt ustawy o efektywności energetycznej, a regulacje dotyczące uprawnień i wykonywania zawodu audytora efektywności energetycznej do złudzenia przypominają regulacje dotyczące obecnie zawodu pośrednika! Nawiasem mówiąc – wielu licencjonowanych pośredników dodatkowo zdobyło uprawnienia sporządzania certyfikatów energetycznych…Natomiast absolutnie kuriozalna jest wypowiedź pracującego nad ustawą o znoszeniu barier byłego Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Gospodarki Pana Posła Adama Szejnfelda na posiedzeniu Komisji Przyjazne Państwo 4 marca 2010 r.: „Kiedy do koleżanki przyjdzie kolega, który wie, że jej matka ma mieszkanie do sprzedaży, i ona opisze mu to mieszkanie, a nawet powie: „Pomogę ci, pójdę do matki, pogadam z nią”, to będzie to po prostu skandal, ponieważ córka nie ma licencji i w ogóle nie powinna realizować takiego zadania. Wcale teraz nie żartuję. Gdyby wynieść to na forum publiczne, okazałoby się, że złamała prawo. Tego rodzaju działalność wymaga pozwolenia w formie licencji. Gdy zajmuje się tym ktoś, kto nie ma licencji, to łamie prawo. Pytam, jaką to wiedzę trzeba mieć, aby polecić komuś jakieś mieszkanie, działkę, zwłaszcza że jest to tylko pośrednictwo. Pośrednik nie ma prawa nic zrobić, nie może reprezentować klienta przed sądem, przed notariuszem, nie może wyceniać, nic nie może. Może jedynie powiedzieć: „Na ulicy Kościuszki 4/5 jest mieszkanie o powierzchni 63 metrów kwadratowych, które mogę polecić.” Trzeba mieć na to dwanaście czy ileś – nie pamiętam dokładnie – miesięcy stażu i licencję, którą uzyskuje się po szkoleniach, oczywiście, płatnych kilka tysięcy złotych” (wypowiedź ze stenogramu z posiedzenia Komisji). Z przytoczonej wypowiedzi trudno wywnioskować, o co Panu Posłowi chodzi, bo na pewno nie o ochronę konsumenta i bezpieczeństwo obrotu. Skandalem byłoby również posądzać Pana Posła o tak spektakularną ignorancję czy niewiedzę. Można natomiast dojść do wniosku, że zapis o likwidacji licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami jest wygodny dla określonej grupy przedsiębiorców, którym licencje owe przeszkadzają w rozwinięciu działalności w jednej z ważniejszych dziedzin usług nieruchomościowych.

 

Każdy może sam, bez pośrednika, sprzedać, kupić nieruchomość korzystając z pomocy i rad córki, wujka, zięcia, teścia oraz innych krewnych i powinowatych, tudzież sąsiadów i przyjaciół. Jednak nikt z tych nieformalnych doradców nie bierze odpowiedzialności za transakcje i od żadnego z nich – nie można żądać odszkodowania, gdyby ich rady przyniosły szkodę. Nie prowadzą oni też oficjalnie działalności gospodarczej z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

 

Powtórzmy raz jeszcze: Korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami jest całkowicie dobrowolne.

Likwidacja licencji to i likwidacja Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która przeprowadza postępowania wyjaśniające w sprawach odpowiedzialności zawodowej osób wykonujących zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami. Podejmuje też decyzję o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych wobec pośredników, przeciwko którym wszczęto postępowanie. KOZ zajmuje się odpowiedzialności zawodową (dyscyplinarną). Sądy cywilne rozstrzygają kwestię roszczeń majątkowych klienta, natomiast nierzetelny pośrednik pod względem zawodowym może wyjść z całej sprawy „bez szwanku” i dalej będzie działał na rynku w sposób nierzetelny. Sąd cywilny nie ma przecież możliwości orzekania o pozbawieniu prawa do wykonywania zawodu. Z kolei sąd karny ma możliwość orzeczenia środka karnego w postaci zakazu wykonywania określonego zawodu (art. 39 pkt. 2 k.k.). Trzeba jednak pamiętać, iż możliwość taka zaistnieje jedynie w sytuacji, gdy przedstawiciel danego zawodu dopuści się przestępstwa. Najczęściej dotyczy to przestępstwa oszustwa (art. 286 k.k.) lub nadużycia zaufania (art. 296 k.k.).

 

Jakiego typu sprawy trafiają do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej? Jak twierdzi Witold Czapla, przewodniczący tej Komisji, sekcja ds. pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w ubiegłym roku było ich niespełna 100 (na ponad 13 tysięcy pośredników). Blisko jedna piąta tych spraw dotyczy niestety skarg klientów na wykonujących czynności pośrednictwa bez licencji, których działalność legalizuje nieliczna grupka osób z licencją pośrednika i tylko wobec tych osób KOZ może wyciągać konsekwencje. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza bowiem wykonywanie tzw. „czynności pomocniczych” przez osoby bez licencji.

 

- Zapis o czynnościach pomocniczych niestety otworzył szeroko furtkę do wykonywania zawodu pośrednika osobom bez kwalifikacji - mówi Leszek Hardek - zaś nielicznej grupie pośredników z uprawnieniami daje prawo do zarabiania na legalizowania takich sytuacji i moim zdaniem ten zapis należy jak najszybciej wyrzucić.

Leszek Hardek i wielu innych pośredników z PFRN jest zdania, że do czynności pomocniczych mogliby być dopuszczani agenci pracujący pod nadzorem pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale po uzyskaniu określonej wiedzy i kwalifikacji i oczywiście, przy przestrzeganiu standardów zawodowych.

 

Projekt ustawy o ograniczaniu barier pozostawia licencję w zawodzie brokera ubezpieczeniowego, czyli pośrednika w sprzedaży ubezpieczeń, doradcy inwestycyjnego czy doradcy podatkowego, gdzie również warunkiem wykonywania zawodu są wysokie wymagania kwalifikacyjne, bo wykonywanie zawodu ma znaczny wpływ na stan majątkowy klienta. Czy nieruchomości nie są majątkiem – pyta Aleksander Scheller, prezydent PFRN - Na taką pseudowolność gospodarczą nie pozwalają sobie kraje o naprawdę rozwiniętej gospodarce rynkowej jak np. Stany Zjednoczone, Kanada czy Wielka Brytania! W USA, kraju uważanym za wzór liberalizmu gospodarczego, obowiązują dwustopniowe licencje, aby móc wykonywać usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – licencja brokera i licencja agenta zdobywane po wieloszczeblowych i trudnych egzaminach.

 

Niestety, wytworzył się swoisty „patent” na działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; tworzy się sieć placówek i obsadza młodymi, aktywnymi pracownikami (często na własnym rozliczeniu). Takie osoby mają dość skromna wiedzę o rynku i prawnych regulacjach, ale są mocno motywowane do zdobycia jak największej liczby ofert i doprowadzenia do transakcji za wszelką cenę. To one wydzwaniają do właścicieli zgłaszających na portale oferty, proponując przyprowadzenie klienta. Jak działają – to można się przekonać w wielu publikacjach prasowych opisujących takie zjawiska. Zgłaszający się tam klient nie ma szans na bezpośrednią obsługę przez osobę z licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nieliczni pośrednicy w obrocie nieruchomościami „nadzorują” pracę tych osób bez licencji, szkolonych krótko albo wcale. PFRN nie jest przeciwnikiem „sieci”. Wręcz przeciwnie. Preferuje powstawanie sieci – głównie w systemie MLS, czyli takim, gdzie w każdej agencji są dostępne oferty z całego terenu. Na rozwiniętych rynkach krajów wysoko rozwiniętych są głównie wielkie sieci – ale do bezpośredniej obsługi klienta trzeba mieć potwierdzone kwalifikacje. Czasem to są licencje państwowe, czasem korporacyjne plus ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Przestrzeganie standardów zawodowych jest warunkiem istnienia i pracy na rynku nieruchomości. Bez tego nie ma bezpiecznych transakcji.

 

I tu rodzi się pytanie: Czy zawieranie transakcji na rynku nieruchomości, które obsługiwać będą mogły osoby bez elementarnej znajomości praw tego rynku – nie będzie zniechęcało inwestorów zagranicznych? Jak zniesienie licencji zostanie przyjęte przez kraje Unii Europejskiej?

 

Polska Federacja Rynku Nieruchomości uważa, że licencję zawodową dla pośredników w obrocie nieruchomościami należy zachować, a za pośrednictwem mediów trzeba szerzej edukować konsumentów, jakie wymagania powinni stawiać pośrednikom.

 

Pośredników wysoko oceniają ci, którzy korzystają z ich usług. Z przeprowadzonych przez firmę PENTOR na zlecenie PFRN badań wynika, że na pytanie, czy byli zadowoleni z obsługi licencjonowanego pośrednika, aż 45,3 proc. klientów odpowiedziało zdecydowanie tak, a 44,7 proc.– raczej tak, a więc 90 proc. klientów pośredników było z tych usług zadowolonych!

 

Potrzeby utrzymania wymagań kwalifikacyjnych przez 15 lat nie kwestionuje resort infrastruktury, w którego kompetencji leżą regulacje gospodarki nieruchomościami oraz budownictwo mieszkaniowe. W wypracowaniu zasad chroniących konsumentów i reguł bezpiecznego obrotu od lat bierze czynny udział UOKIK, kontrolując pośredników i przygotowując choćby poradniki dla klientów dotyczące transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym nieruchomości. Z ubolewaniem zauważamy, że tego typu inicjatywy chroniące majątek klientów – nie pojawiają się w resorcie gospodarki. Pod pozorem stworzenie miejsc pracy na rynku nieruchomości inicjatywa resortu zniszczyłaby już istniejące miejsca pracy dla specjalistów z wysokimi kwalifikacjami, a także nowe, dla absolwentów wyższych uczelni, wprowadzając konkurencję osób bez kwalifikacji stosujących raczej hałaśliwą reklamę z marketingiem, zamiast rzetelnej wiedzy wspartej studiami i systematycznymi szkoleniami.

 

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?