Sprzedaż nieruchomości według norm prawa wybranego

Często zapomina się o możliwości wyboru prawa właściwego innego niż prawo polskie, na co zezwalają przepisy Konwencji rzymskiej z 19 czerwca 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dziennik Urzędowy C 169, 08/07/2005 P. 0010 – 0022), zwanej dalej Konwencją rzymską. Strony umowy powinny dokonać wyboru prawa w sposób wyraźny lub dorozumiany. Mogą nawet wybrać prawo państwa, które nie przystąpiło do konwencji. W przypadku wyboru prawa wszelkie aspekty umowy, tj. dopuszczalność jej zawarcia, tryb, czas i miejsce wykonania zobowiązania, skutki nienależytego wykonania itd. oceniane będą przez normy prawa wybranego.

 

Wyjątek przewiduje się dla formy zawarcia umowy i oceny zdolności stron, które podlegają regulacjom prawa wskazanego przez inne normy kolizyjne. Zgodnie z art. 9 ust. 6 konwencji, gdyby strony dla umowy dotyczącej nieruchomości położonej w Polsce dokonały wyboru prawa innego niż polskie, to i tak umowa nie może naruszać przepisów bezwzględnie obowiązujących (ius cogens) prawa polskiego dotyczącego formy. Przykładem może być umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce – jeśli strony dokonają wyboru prawa, to cała umowa będzie oceniana pod kątem tego prawa, z wyjątkiem formy, którą w postaci aktu notarialnego wymusi w przepisach iuris cogentis polski kodeks cywilny (art. 158 kc). Przepisy względnie wiążące – ius dispositivum– ustanawiają pewien wzorzec zachowania do wykorzystania przez adresatów, a jednocześnie pozwalają im zachować się w odmienny, wybrany przez siebie sposób. Przepisy te znajdują zastosowanie najczęściej w trakcie zawierania umowy, gdy strony chcą uregulować pewną kwestię w sposób szczególny.

 

Tak więc przepisy iuris dispositivi pozostawiają podmiotom prawa swobodę kształtowania własnego postępowania i wzajemnych stosunków. Pierwszeństwo zyskuje tu oświadczenie woli stron, które ma dla nich moc wiążącą. Odrębnym przedmiotem umowy sprzedaży nie mogą być części składowe nieruchomości, o których mowa w art. 48 kc. Sprzedaż nieruchomości obejmuje w zasadzie także przynależności nieruchomości. W odróżnieniu jednak od przepisów o częściach składowych, które są przepisami iuris cogentis, przepisy dotyczące skutków czynności prawnych, mających za przedmiot przynależności nieruchomości, są przepisami iuris dispositivi.

 

Oprócz wyboru prawa Konwencja rzymska pozwala na jeszcze inny przypadek (tzw. reguła korekcyjna), gdy dla umowy dotyczącej nieruchomości położonej w Polsce właściwe będzie prawo innego państwa niż Polska. Stanowi o tym art. 4 ust. 5 zd. 2 Konwencji rzymskiej, gdzie prawem właściwym dla umowy będzie prawo państwa, z którym jest ona ściślej związana, nawet gdy nieruchomość jest położona w innym państwie i nie dokonano wyboru prawa. O tym, czy umowa ma ściślejszy związek z innym państwem każdorazowo decydować będą okoliczności konkretnego przypadku.

 

Należy ponadto wspomnieć o przyjętej przez Konwencję rzymską zasadzie poszanowania klauzuli porządku publicznego. Według niej prawa wskazanego zgodnie z przepisami konwencji można nie zastosować tylko i wyłącznie w przypadku, gdy normy tego prawa w sposób oczywisty są nie do pogodzenia z porządkiem publicznym państwa sądu orzekającego.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?