Sprzedaż nieruchomości. Co warto wiedzieć?

W życiu pewne są tylko dwie rzeczy: śmierć i podatki. Podatków nie unikniemy także przy sprzedaży nieruchomości. O czym jeszcze należy pamiętać?

Opłaty podatkowe to często niemałe kwoty, a Urząd Skarbowy sam ich nie nalicza, to zbywca musi o tym pamiętać. Pierwszą z opłat jest podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc. od kwoty sprzedaży. Jednak sprzedając nieruchomość, nie musimy za bardzo się nim przejmować, ponieważ to kupujący uiszcza tę opłatę bezpośrednio u notariusza po podpisaniu aktu przeniesienia własności nieruchomości. Istotny dla sprzedającego będzie natomiast podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości, który wynosi 19 proc. Warto podkreślić, że podatek płacony jest od dochodu ze sprzedaży, a więc możliwe są odliczenia poniesionych kosztów, jak chociażby koszty notarialne czy prowizja dla biura nieruchomości. Ustawodawca przewidział także możliwość całkowitego zwolnienia z podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Mianowicie, jeżeli sprzedawana nieruchomość została nabyta (czy to w formie darowizny, czy kupna) co najmniej 5 lat wcześniej, to obowiązek uiszczenia podatku nie obowiązuje. Warto tutaj podkreślić, iż okres 5 lat nie jest liczony kalendarzowo, a według okresów rozliczeniowych (PIT). Przykładowo, nieruchomość nabyta w czerwcu 2013 r. nadal będzie objęta obowiązkiem podatku po czerwcu 2018 r., a zwolniona z niego dopiero od stycznia 2019 r.

Drugą możliwością zwolnienia z uiszczenia podatku od dochodu sprzedaży nieruchomości, jest przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży środków na własne cele mieszkaniowe. Takimi celami są chociażby: zakup mieszkania, domu lub gruntu pod budowę, remont nieruchomości czy też spłacenie wcześniej zaciągniętych kredytów hipotecznych. Oczywiście w razie problemów lub niejasności, sprzedający zawsze może udać się po poradę do radcy prawnego, notariusza lub biura nieruchomości, które w ramach współpracy udzieli odpowiedzi na wszelkie pytania. Możliwe jest również wniesienie o interpretację do Urzędu Skarbowego, która w przyszłości jest potwierdzeniem dobrze rozliczonego podatku.

Narzędzia ułatwiające sprzedaż

Sprzedaż nieruchomości wymaga od właściciela znacznego zaangażowania w celu sprawnego znalezienia kupca, a co za tym idzie, trzeba mieć świadomość zainwestowania pewnych środków finansowych. Pierwszym narzędziem usprawniającym w obecnych czasach sprzedaż nieruchomości jest internet. Na rynku działa kilkadziesiąt portali ogłoszeniowych, zarówno płatnych, jak i bezpłatnych. Koszty umieszczenia takiego ogłoszenia niestety nie należą do najniższych, a dodatkowo ważność oferty na portalu trwa zazwyczaj 30 dni, co oznacza, że co miesiąc trzeba ponownie uiszczać opłatę. Warto tutaj zaznaczyć, że średni czas sprzedaży mieszkania w Krakowie trwa ok. 6 miesięcy (przy aktywnym podejściu właściciela), a w przypadku domów ten okres znacząco się wydłuża. Dobrze jest zatem zainwestować w kilka portali ogłoszeniowych, również w te, które są dobrze wypozycjonowane za granicą. Można korzystać z darmowych, aczkolwiek wskaźnik liczby odwiedzin przez potencjalnych kupców i zatem skuteczność takich portali jest znikoma.

Sprzedaż nieruchomości: przygotowania

Ponadto warto zainwestować w wyróżnianie swojej nieruchomości na portalach, w końcu musi ona być widoczna na tle pozostałych kilkuset lub też kilku tysięcy ofert. Jak wysokie to są koszty? Za ogłoszenie ważne przez 30 dni, średnio trzeba zapłacić 35 zł. Pomnażając tę liczbę przez 6 miesięcy, dodając ogłoszenia na kilka portali, plus wyróżnienia, przez cały okres sprzedaży możemy wydać kwotę rzędu kilku tysięcy złotych. Warto także pamiętać o tradycyjnych kanałach, jak ogłoszenia w branżowych czasopismach, czy też o banerze na balkonie/ogrodzeniu. Mimo wszechobecnej cyfryzacji nie każdy szuka nieruchomości wyłącznie w internecie.

Jeżeli chcemy sprzedać nieruchomość po dobrej cenie, lepiej nie oszczędzać na promocji i innych trikach, o których jeszcze wspomnimy, ponieważ oszczędzając, musimy się liczyć ze znacznymi negocjacjami ceny ze strony kupujących. Zatem, jak jeszcze wyróżnić swoją nieruchomość na tle pozostałych? Przy sprzedaży warto zainwestować w profesjonalną sesję fotograficzną oraz film z prezentowanej nieruchomości. Niestety zdjęcia zrobione smartfonem, które są jak najbardziej wystarczające przy wynajmie, mogą zrazić potencjalnego kupca. Przed sesją warto zadbać o wygląd nieruchomości. Dokładnie wysprzątać mieszkanie/dom, może wymalować ściany, czy też wykonać mały remont w newralgicznych miejscach.

Problemy ze sprzedażą

Co jeszcze może spowolnić proces sprzedaży i przysporzyć problemów? Zanim znajdzie się kupiec na naszą nieruchomość, dobrze jest sprawdzić stan prawny nieruchomości i w razie potrzeby „wyczyścić” go. Należy zwrócić uwagę, czy w księdze wieczystej nie są wpisane jakieś służebności, obciążenia, które mogą utrudnić lub uniemożliwić sprzedaż. Konieczne będzie wymeldowanie wszystkich osób, a w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu także zaświadczenie o niezaleganiu z żadnymi płatnościami.

Proces sprzedaży nie jest prosty. Jest narażony na problemy związane ze stanem prawnym nieruchomości, kredytowaniem przez kupującego, podatkami, zabezpieczeniem transakcji za pomocą dobrze skonstruowanej umowy przedwstępnej, odpowiednim marketingiem czy też dostępnością właściciela do prezentacji mieszkania. Te i wiele innych problemów dotykają wszystkich sprzedających. Dlatego należy dobrze się przygotować do sprzedaży lub skorzystać z pomocy doradcy rynku nieruchomości/pośrednika nieruchomości.