Sprzedaż nieruchomości a ulga mieszkaniowa

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (DzU z 2000 r. nr 14 poz.176), regulujące m.in. obowiązek podatkowy od sprzedaży nieruchomości, zmieniały się wielokrotnie. Zmieniał się również zakres zwolnień podatkowych. Generalną zasadą, zarówno na gruncie obowiązującej obecnie ustawy, jak i jej wcześniejszych wersji, jest istnienie obowiązku uiszczania podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości w sytuacji sprzedaży tej nieruchomości w okresie krótszym niż 5 lat od dnia nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy). Przy czym, jak wynika z praktyki wykładni organów podatkowych, momentem nabycia jest data podpisania umowy kupna nieruchomości – data aktu notarialnego (tak np. interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie, IPPB1/415-924/09-2/JB z 26.01.2010 r.) Wyjątkiem od powyższej reguły są liczne zwolnienia i ulgi podatkowe (art. 21 ustawy), które ewoluowały na przestrzeni lat obowiązywania ustawy.

 

By prawidłowo ocenić konkretne zdarzenie podatkowe, należy w pierwszej kolejności ustalić, przepisom której ustawy ono podlega. Zasadą jest, iż obowiązek podatkowy powstaje z chwilą odpłatnego zbycia nieruchomości – wskazuje na to przepis art. 21 ustawy Ordynacja podatkowa z 29 sierpnia 2007 r. ( DzU z 1997 r., nr 137, poz. 926). Natomiast wymiar obowiązku podatkowego oraz możliwe do wykorzystania ulgi, normuje każdorazowo ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązująca w dacie nabycia nieruchomości.

 

Wobec dynamicznie dokonujących się zmian ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mamy obecnie do czynienia z trzema możliwościami rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2009 r. – w zależności od daty nabycia tej nieruchomości.

 

 

Podatkiem dochodowym od osób fizycznych opodatkowany był w 2006 r. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia. Podatek miał charakter podatku zryczałtowanego i płacony był w wysokości 10 proc. przychodu z takiej transakcji. Ulgę mieszkaniową przewidywał art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy – zwolniony z podatku był przychód ze sprzedaży nieruchomości, o ile został przeznaczony na cele mieszkaniowe w okresie nieprzekraczającym dwóch lat od zbycia nieruchomości. Ustawodawca zawęził pojęcie celu mieszkaniowego do terytorium Polski – jak wynika z linii orzeczniczej Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości oraz polskich sądów administracyjnych – niesłusznie.

 

Według ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2006 r. nr 217, poz. 1588), powyższe zasady są stosowane tylko w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych, które zostały nabyte lub zostały wybudowane przed 1 stycznia 2007 r. Brzmienie art. 7 wskazuje, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. DzU z 2000 r. nr 14 poz. 176) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

 

 

W okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podatkiem dochodowym od osób fizycznych opodatkowany był dochód (różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych) z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia. Podatek miał charakter podatku zryczałtowanego i wynosił 19 proc. Także w tym okresie przewidziana była ulga meldunkowa; zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 126 ustawy, z podatku zwolniony był przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli podatnik był zameldowany w sprzedawanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

 

Powyżej opisane zasady są stosowane w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych, które zostały nabyte lub zostały wybudowane w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

 

W przypadku nabycia nieruchomości po 1 stycznia 2009 r. zastosowanie znajdzie ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązująca od początku 2009 r. Ustawa przewiduje opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia zryczałtowanym podatkiem w wysokości 19 proc. Przepis art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy wskazuje na możliwość zwolnienia z podatku, gdy w okresie nieprzekraczającym dwóch lat dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, również poza terytorium Polski, w państwie członkowskim Unii Europejskiej (także w innym państwie należącym do EOG lub w Konfederacji Szwajcarskiej).

Zeznanie dotyczące nieruchomości nabytej po 1 styczniu 2009 r. należy złożyć – w formie deklaracji PIT–39 do końca kwietnia 2010 r. Podatnicy chcący skorzystać ze zwolnienia podatkowego – wypełniają odpowiednią rubrykę deklaracji (rubryka nr 26), co zastępuje oświadczenie o planowanym przeznaczeniu dochodu ze sprzedanej nieruchomości na cele mieszkaniowe w okresie nieprzekraczającym dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

 

Nowe brzmienie ustawy wydaje się być wynikiem sporów, jakie powstawały na gruncie poprzednio obowiązujących przepisów, a które rozstrzygane były na korzyść podatników. Przykładem może być wyrok WSA w Warszawie, w którym stwierdzono m.in., że polski ustawodawca nie mógł ograniczyć zwolnienia podatkowego do nabycia nieruchomości w Polsce, gdyż jest to niezgodne z postanowieniami podstawowymi zasadami prawa Unii Europejskiej, tj. ze swobodą przepływu osób (wyrok z 4 listopada 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 832/09).

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?