Sprzedajemy mieszkanie, czyli między podatkiem a ulgą meldunkową

Osoby, które sprzedają nieruchomości nabyte po 1 stycznia 2007 r. zobowiązane są do zapłaty 19% podatku od dochodu uzyskanego z takiej transakcji.

Osoby, które sprzedają nieruchomości nabyte po 1 stycznia 2007 r. zobowiązane są do zapłaty 19% podatku od dochodu uzyskanego z takiej transakcji. Zasadniczo obowiązek ten występuje w sytuacji, gdy między nabyciem nieruchomości a jej sprzedażą nie upłynęło pięć lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku niektórych nieruchomości zbywanych przed tym terminem ustawodawca przewidział jednak zwolnienie od podatku, nazywane popularnie ulgą meldunkową.

W marcu 2007 r. otrzymałem w darowiźnie pawilon użytkowy. Od momentu nabycia nie wynajmowałem go osobom trzecim ani nie prowadziłem w nim działalności gospodarczej. Czy sprzedając go obecnie mogę skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o pdof?

Nie. Na podstawie przepisu, który Czytelnik wskazał w pytaniu wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

2) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

3) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

4) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w ww. budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Jak widać, zakresem zwolnienia nie zostały objęte lokale i budynki niemieszkalne, tym samym nie znajdzie ono zastosowania w przypadku opisanym przez Czytelnika. Warto dodać, że to w stanie prawnym obowiązującym do końca 2006 r., dla zastosowania wówczas obowiązującego zwolnienia nie był istotny rodzaj zbywanej nieruchomości. Mógł być to np. lokal użytkowy, natomiast ważny był cel na jaki przychód ze sprzedaży tej nieruchomości został przeznaczony - musiał być to cel mieszkaniowy.

W lutym 2007 r. nabyliśmy wspólnie z mężem lokal mieszkalny. Od marca 2007 r. jesteśmy w nim zameldowani. Obecnie zamierzamy go sprzedać i kupić większe mieszkanie. Czy oświadczenie o zachowaniu warunków do zwolnienia w ramach tzw. ulgi meldunkowej musi składać każdy z nas osobno, czy wystarczy, że zostanie złożone wspólnie albo przez jednego z nas?

Zameldowanie przez 12-miesięczny okres w zbywanym lokalu mieszkalnym nie jest jedynym warunkiem, jaki musi spełnić podatnik, aby skorzystać z ulgi meldunkowej. Dla zastosowania omawianego zwolnienia konieczne jest złożenie oświadczenia o spełnieniu przez podatnika warunków do zwolnienia.

W art. 21 ust. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.) ustawodawca wskazał, że zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Jeżeli zatem oboje małżonkowie chcą zatem skorzystać ze zwolnienia, to oboje muszą przede wszystkim posiadać meldunek w sprzedawanym lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy. Oświadczenie o spełnieniu warunków do zastosowania zwolnienia musi złożyć każdy z nich oddzielnie. Wynika to z faktu, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych jest każdy z małżonków osobno, a nie oboje małżonkowie łącznie.

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie ma również zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o pdof zezwalający na łączne opodatkowanie małżonków. Dlatego też warunki zastosowania ulgi meldunkowej należy rozpatrywać oddzielnie dla każdego małżonka. W konsekwencji każdy z małżonków musi złożyć odrębne oświadczenie o zachowaniu warunków do zastosowania zwolnienia od podatku z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy. Potwierdza to pismo Ministerstwa Finansów z dnia 22 marca 2007 r., nr MB8/273/2007, stanowiące odpowiedź na pytanie naszego Wydawnictwa.

W maju 2007 r. kupiłem dom jednorodzinny. W związku z przeprowadzką do innego miasta zamierzam go sprzedać. W jakim terminie powinienem złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełniam warunki do zwolnienia od podatku?

Z ustawy o pdof wynika, że dla zastosowania omawianego zwolnienia konieczne jest złożenie w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości (lub prawa majątkowego) oświadczenia o spełnieniu przez podatnika warunków do zwolnienia. Oświadczenie to należy złożyć w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednak w dniu 2 kwietnia 2008 r. Minister Finansów wydał rozporządzenie w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. nr 59, poz. 361). Wynika z niego, że podatnikom dokonującym odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przedłużono termin do złożenia oświadczenia do dnia 30 kwietnia 2009 r., jeżeli przychody z tego tytułu uzyskane zostały w 2008 r. Jeżeli zatem Czytelnik sprzedając w 2008 r. dom jednorodzinny nabyty w 2007 r. we wskazanym terminie złoży stosowne oświadczenie, nie będzie musiał płacić podatku od dochodu z tej sprzedaży.

Czy wskazany w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o pdof okres 12 miesięcy zameldowania w zbywanej nieruchomości należy liczyć bezpośrednio wstecz od momentu zbycia, czy też można do niego wliczyć inne okresy zameldowania, np. z lat wcześniejszych?

Przepisy ustawy o pdof nie określają daty, od której należy liczyć okres 12 miesięcy zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku, który to okres uprawnia do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy. W tej sytuacji ze zwolnienia skorzystać może również podatnik, który był zameldowany w zbywanym budynku lub lokalu mieszkalnym w okresie nieprzypadającym bezpośrednio przed dniem zbycia. Zatem każdy roczny okres zameldowania w zbywanej nieruchomości uprawnia do zwolnienia. Tym samym podatnik nie musi być zameldowany w nieruchomości w momencie jej zbycia.

W styczniu 2008 r. kupiłem kawalerkę. Chcę ją sprzedać najpóźniej w grudniu 2008 r. Wiem, że nie będzie mi przysługiwała ulga meldunkowa. W jaki sposób powinienem się rozliczyć z podatku z urzędem skarbowym?

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Dochód ten podlega opodatkowaniu według stawki 19%. Podatnik ma obowiązek zapłacić podatek dopiero po zakończeniu roku, w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten wykazuje się w osobnej pozycji w składanym po zakończeniu roku zeznaniu rocznym.