Sprzedaj z zyskiem, ale dopiero za 5 lat

Czy zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych nadal jest atrakcyjny dla osób, które szukają sposobu pomnożenia majątku?

Czy osiągnięcie szybkiego zysku jest możliwe w obecnej sytuacji rynkowej? Jak długo trzeba czekać z decyzją o wystawieniu oferty sprzedaży nabytego lokalu?

Według danych Narodowego Banku Polskiego wzrosła liczba osób kupujących mieszkania za gotówkę. Odsetek klientów, którzy inwestują w ten sposób swoje pieniądze, sięgnął 61 proc. Zgodnie z wyliczeniami HRE Investment opartymi o dane NBP i REAS JLL, w I kw. 2019 r. transakcje gotówkowe dotyczyły łącznie 10 100 mieszkań na 7 rynkach: warszawskim, krakowskim, wrocławskim, poznańskim, łódzkim, gdyńskim i gdańskim. Wynik ten jest o 6 proc. wyższy w stosunku do IV kw. 2018 r.

Można przypuszczać, że znaczna część nabywców, którzy nie muszą szukać źródła finansowania w bankach, decyduje się przeznaczyć nieruchomość pod wynajem lub w celu szybkiej odsprzedaży. Jak zauważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, w I kw. br. ponad 40 proc. mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym mogło zostać przeznaczonych na cele inwestycyjne. Nieruchomości okazują się bowiem atrakcyjniejszą formą inwestowania kapitału niż lokaty bankowe czy obligacje skarbowe.

Forma gromadzenia środków na lokacie stała się nieatrakcyjna dla osób, które myślą o szybkim zarobku. Oprocentowanie jest zbyt niskie, by przynosić realny zysk w krótkiej perspektywie czasu.

Uwaga na podatek dochodowy

Mimo coraz wyższych cen mieszkań, wciąż na rynku dominuje pogląd, że inwestycja w nieruchomości charakteryzuje się wysoką stopą zwrotu. Czy w przypadku nabycia lokalu w celach inwestycyjnych, inwestor rzeczywiście zarobi tak szybko i tak dużo, jak się spodziewa? Jeśli nie chce zapłacić wysokiego podatku dochodowego, musi wstrzymać się ze sprzedażą przez 5 lat od przeprowadzenia transakcji zakupu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, zbycie mieszkania przed upływem tego terminu skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19 proc. od uzyskanego dochodu. Co istotne, do oszacowania wysokości należnego podatku potrzebna jest aktualna wartość nieruchomości, a nie z momentu jej zakupu. Jeśli więc inwestor stał się właścicielem lokalu do remontu, po wykonaniu wszystkich prac, mógł zażądać od kolejnego nabywcy wyższej ceny, czyli zyskać. Podatek będzie naliczany od kwoty, która zostanie po odjęciu początkowej ceny (plus koszty remontu) od środków uzyskanych ze sprzedaży.

Ile wynosi podatek przy sprzedaży mieszkania?

Lepiej czekać czy starać się o ulgę podatkową?

5-letni okres obowiązywania wyżej opisanego obowiązku podatkowego liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym została zakupiona dana nieruchomość. Ulga od podatku może zostać przyznana pod warunkiem, że w ciągu 2 lat od daty sprzedaży lokalu, sprzedający przeznaczy cały uzyskany dochód na własny cel mieszkaniowy, tj. nabycie innego mieszkania lub budowę domu. Dokumentacja potwierdzająca taką transakcję musi zostać dostarczona do Urzędu Skarbowego – w deklaracji podatkowej dotyczącej dochodów osobistych.

Czasem jednak warto poczekać znacznie dłużej, zanim opłaci się wprowadzić nieruchomość do obrotu na rynku wtórnym. Według symulacji wykonanej przez HRE Investment obecnie najwięcej mogą zyskać osoby, które długo czekały ze sprzedażą lokalu nabytego w 2006 r. Biorąc pod uwagę aktualne stawki rynkowe, mieszkanie zakupione 13 lat temu dzisiaj jest warte dwa razy więcej niż w momencie zakupu.