Sprawa byłych właścicieli gruntów warszawskich

Sąd Najwyższy rozstrzygnął, na czym polega korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy.

W dniu 19 kwietnia 2017 r. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów w sprawie o sygn. III CZP 84/16 podjął uchwałę, w której postanowił, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 kodeksu cywilnego).

Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Warszawie, przekazane przez zwykły skład Sądu Najwyższego do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu Sądu Najwyższego. Pytanie brzmiało: czy samoistny posiadacz jest legitymowany biernie w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i 225 kodeksu cywilnego), wówczas gdy oddał nieruchomość w posiadanie zależne? Sąd drugiej instancji w przedstawionym pytaniu prawnym wskazał, że w okresie władania nieruchomością przez miasto st. Warszawa, po stwierdzeniu nieważności decyzji dekretowej, jak również w przypadku braku rozpoznania wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy, należy uznać byłego właściciela nieruchomości warszawskiej lub jego następcę prawnego – za właściciela budynku przez cały okres, poczynając od daty wejścia w życie dekretu.

To zaś implikuje ocenę, że korzystanie z nieruchomości budynkowej w tym okresie miało charakter bezumowny. W konsekwencji były właściciel nieruchomości warszawskiej lub jego następca prawny może wystąpić z roszczeniami z tego tytułu na podstawie art. 224 i następnie kodeksu cywilnego. Sąd Apelacyjny w Warszawie rozważał ponadto, że okoliczności sprawy, czyli władanie spornym budynkiem, w stosunku do najemców lokali występowanie jako wynajmujący, pobieranie czynszu, a ponadto ponoszenie kosztów eksploatacji budynku i powoływanie się na okoliczność wydatkowania na ten cel środków, mogą powodować, że zachodzą pełne podstawy do przyjęcia, iż miasto stołeczne Warszawa jest legitymowane do występowania w tej sprawie po stronie pozwanej.

Kwestią kluczową było rozumienie pojęcia „korzystanie” przez samoistnego posiadacza nieruchomości. Korzystanie w niniejszej sprawie polegało na oddaniu nieruchomości w najem posiadaczom zależnym. Zatem zasadniczym pytaniem było: jak rozumieć korzystanie (jaki jest jego zakres) przez posiadacza samoistnego nieruchomości, gdy oddaje tę rzecz najemcy do używania. Zdaniem Sądu Najwyższego nie ulega wątpliwości, że korzystanie obejmuje używanie rzeczy i pobieranie pożytków. Jednakże samoistny posiadacz, który oddaje nieruchomość, sam jej nie używa.

W związku z tym zakres korzystania należy rozumieć inaczej, bo korzysta z rzeczy w ten sposób, że oddaje ją najemcy. W tej sytuacji użytkowanie nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych. Tak ograniczony jest zakres tego korzystania.

Sąd Najwyższy wskazał, że Sąd drugiej instancji nie wyeksponował tej kwestii, co mogłoby sugerować, iż samoistny posiadacz ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, w zależności od sytuacji, czy oddał rzecz do korzystania w ramach umowy najmu, czy też nie. To jest założenie błędne. Dlatego Sąd Najwyższy podjął odpowiednią uchwałę, co nie oznacza, że wiązać się to będzie automatycznie z odpowiedzialnością najemców.