Sposób na zdolność

Zdolność kredytowa decyduje o możliwości zaciągnięcia pożyczki. Dla każdego kredytobiorcy będzie ona niewątpliwie inna, ale schemat, według którego jest obliczana, jest znormalizowany.

Zdolność kredytowa decyduje o możliwości zaciągnięcia pożyczki. Dla każdego kredytobiorcy będzie ona niewątpliwie inna, ale schemat, według którego jest obliczana, oraz czynniki, które wpływają na jej wysokość, są znormalizowane chociażby poprzez odpowiednie ustawodawstwo i standardy funkcjonowania banków.

Czym jest zdolność kredytowa?

Najprościej można ją określić jako wysokość pożyczki, którą otrzymamy po tym, jak bank sprawdzi nasze dochody, odejmie zaciągnięte już kredyty i inne obciążenia oraz obliczy ratę w świetle swoich regulacji. Warto też wspomnieć, iż zdolność może być różna w zależności od banku – np. dla 3-osobowej rodziny, w której miesięczny dochód kształtuje się na poziomie 4000 zł, nie mającej zaciągniętych kredytów i obciążeń, dla 30-letniego okresu kredytowania może wynieść od 150 tys. zł do nawet 400 tys. zł.

Jak banki obliczają zdolność kredytową?

Banki przyjmują nasze dochody z różnych źródeł. Najmilej widziany jest etat, z umową podpisaną na czas nieokreślony i stałym, wysokim dochodem. Inaczej jest w przypadku gdy umowę mamy na czas określony, wówczas bank sprawdza, od kiedy pracujemy i jak długo jeszcze będzie obowiązywała. Im krótszy okres, tym większe trudności. Jeżeli umowa jest pierwszą podpisaną z danym pracodawcą, sytuacja może się dodatkowo skomplikować i w blisko połowie banków nie uzyskamy kredytu. Bardzo niechętnie przyjmowany jest dochód, który uzyskujemy na urlopie macierzyńskim, akceptują go zaledwie dwa banki.

W zależności od banku w różny sposób traktowane są również premie. Niektóre z nich uwzględniają ich całość, inne tylko część, a jeszcze inne wymagają, by ich regularność nie spadała poniżej jednej na kwartał lub na nawet na miesiąc. W przeciwnym wypadku nie będą brane pod uwagę jako dochód. Komplikacje mogą pojawić się również, jeżeli pracujemy w firmie należącej do kogoś z naszej rodziny. Bank podda takie zatrudnienie dokładniej kontroli.

Różne instytucje udzielające pożyczek będą wymagały różnych dokumentów, które potwierdzają zarobki: jednym wystarczy zaświadczenie o dochodzie, inne wymagają dodatkowo wyciągu z banku z wysokością wpływów naszego wynagrodzenia, a inne całej historii konta, nawet z 12 miesięcy. W skrajnych przypadkach zostaniemy poproszeni o zaświadczenia z ZUS o wysokości opłaconych składek od naszego dochodu.

Ważne są też drobne niuanse na samych zaświadczeniach o zarobkach. Przykładowo klient, który ma wpisane na zaświadczeniu swoje dochody jako nadgodziny, nie będzie miał problemu w uwzględnieniu ich w całości, ale ten, w którego zaświadczeniu będą wpisane premie, zostanie poddany dokładnej weryfikacji. Często jedno słowo może zadecydować, jaka część takiego wynagrodzenia zostanie zaakceptowana przez analityka.

A co z działalnością gospodarczą? Jest ona jak najbardziej pożądanym źródłem dochodu, ale przeważnie przedsiębiorcy, by płacić niskie podatki, starają się ten dochód obniżyć (co w Polsce jest praktyką powszechną), przez co nie można dokładnie wykazać, ile tak naprawdę zarabiają.

Poza tym banki przyjaźniej patrzą na rozliczenie na zasadach ogólnych, jeżeli natomiast mamy jakiś preferencyjny system opodatkowania, problemy mogą pojawić się już w większości z nich. Przykładem może być klient płacący podatek w formie ryczałtu. Jeżeli jest to ryczałt powiedzmy od 300 tys. zł przychodu, to w jednym banku będzie miał uznany miesięczny dochód na poziomie 850 zł, a w innym nawet 12 500 zł. Oczywiście w pierwszym z nich nie będzie posiadał żadnej zdolności kredytowej. Jeszcze bardziej skomplikować sprawę może karta podatkowa – 70 proc. banków w ogóle nie chce brać jej pod uwagę jako podstawy do obliczenia dochodu.

Problematyczne jest również wykazanie dochodu uzyskiwanego ze spółek kapitałowych. Jeżeli jesteśmy właścicielami spółki z o.o., komandytowej lub akcyjnej musimy wykazać regularność w otrzymywaniu wynagrodzenia z tytułu ich prowadzenia lub dywidend od zysku. Jednorazowa dywidenda w ciągu kilku lat praktycznie nie brana jest pod uwagę.

Banki również różnie traktują wynajem nieruchomości. Niektóre wymagają najmu od 24 miesięcy, innym wystarczy tylko 6, ale niedawno pojawiły się nawet oferty, gdzie do dochodu przyjmuje się wpływ z dopiero co kupowanej nieruchomości, która będzie przeznaczona na wynajem, a przyszły dochód bank przyjmuje jedynie na podstawie oświadczenia klienta.

Inna kwestia to umowy zlecenia i o dzieło. Tu również banki wymagają pewnego okresu ich trwałości od minimum 6 do nawet 24 miesięcy. Zazwyczaj wymagane jest, by były one podpisane z jednym pracodawcą, jednak niektóre banki nie stosują tego wymogu, a inne łaskawym okiem patrzą na wybrane branże, w których umowy dla różnych podmiotów są normą (artyści, informatycy, graficy itp.). Kolejne różnice pojawiają się, jeżeli umowa jest oparta o formułę „sprzedaży praw autorskich”, które posiadają preferencyjną stawkę „50 proc. kosztów uzyskania przychodu” (dla naukowców, artystów, pracowników sektora IT, wykładowców akademickich itp.). Koszt ten jest w istocie ulgą podatkową dającą możliwość płacenia zaledwie 10 proc. podatku od naszego przychodu. Jedne banki w takiej sytuacji przyjmują, że dochód netto stanowi 90 proc. tej umowy, a inne, że zaledwie 40 proc., licząc ją dokładnie zgodnie z literą prawa podatkowego. W dowolny sposób liczone są dochody ze stypendiów naukowych, dochodów kapitałowych, np. giełdy (zaledwie kilka banków je uznaje), a ich wielkość zależy od indywidualnego podejścia analityka.

Zupełnie odrębną kategorią są dochody zza granicy. Polacy pracujący za granicą, kupując mieszkanie, prawie zawsze muszą posiadać wkład własny. Mają również liczone wyższe koszty utrzymania niż osoby pracujące w Polsce. Dochody zagraniczne muszą cechować się dużo większą stabilnością i niestety realnie uznawane są przez nie więcej niż 30 proc. banków. Problemem jest też kwestia znacznej ilości dokumentów niezbędnych do potwierdzenia takich dochodów. Nie bez znaczenia jest również kraj, w którym pracujemy. Kraje EU są traktowane preferencyjne – jeżeli chodzi o takie państwa, jak Wielka Brytania, Niemcy, Irlandia czy Włochy, to niektóre banki mają już nawet wypracowane pewne sprawne procedury. Z innymi jest trochę trudniej. Komplikacje pojawiają się, jeżeli dany kraj nie należy do Wspólnoty Europejskiej, np. USA, Kanada, Australia czy Chorwacja. Wyjątkowo trudno dostać kredyt, pracując np. w Rosji, Turcji, na Ukrainie czy w którymś z krajów arabskich.

Wpływ rekomendacji na zdolność kredytową

Od minionego roku w życie sukcesywnie wprowadzane są nowelizacje Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, przez co kredyty stają się trudniej dostępne. Rekomendacja T i S ograniczyła maksymalną wysokość miesięcznych obciążeń kredytowych do 50 proc. wartości dochodów netto. Wymagane jest również 20 proc. wkładu własnego lub ubezpieczenie spłaty tej brakującej kwoty kredytu. Obniżają one również zdolność kredytową w walutach o mniej więcej jedną czwartą. Zgodnie z ich zapisami, wszystkie raty kredytów spłacanych przez daną osobę, np. w euro czy franku szwajcarskim, nie będą mogły przekroczyć 42 proc. miesięcznych dochodów netto. Także niezależnie od okresu kredytowania zdolność ma być obliczana przez banki tak, jakby kredyt był udzielany na 25 lat. Skutki zmian odczują głównie osoby, których zarobki przekraczają średnią krajową, ponieważ w złotówkach będą mogą zaciągać kredyty do 65 proc. dochodów.

Jak zwiększyć zdolność kredytową?

By zwiększyć zdolność kredytową, możemy zaciągnąć pożyczkę wraz ze współkredytobiorcą. Najczęściej są to rodzice lub rodzeństwo, trzeba jednak zwracać uwagę na wiek takiej osoby, by okres, na który bank przyzna nam kredyt, nie spowodował zwiększenia wysokości raty. Możliwy jest również kredyt na oświadczenie. Pojawiły się oferty umożliwiające zaciągniecie takiego kredytu bez dochodów udokumentowanych, wystarcza oświadczenie, że taki dochód mamy. Trzeba jednak wówczas posiadać odpowiednio większy majątek i zabezpieczenie, które powinno wynosić od 200 do 400 proc. wartości kredytu.