Spółdzielnia czy wspólnota? Wybór z korzyścią

Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, istotny będzie dla nas nie tylko lokal i jego lokalizacja, ale także to, kto zarządza całym kompleksem.

Decydując się na życie w mieście, trzeba liczyć się z pewnym ograniczeniem, jakie narzuca jego zabudowa. Choć metropolie stwarzają większe perspektywy zawodowe i charakteryzują się ciekawszą ofertą kulturalno-rozrywkową, to dowolność pod względem wyboru sposobu zamieszkania nie jest tak oczywista, jak w małych miejscowościach. Ulice gęsto utkane kamienicami czy biurowcami, zewsząd poprzecinane ciągami komunikacyjnymi nie pozostawiają miejsca na dom z własnym ogródkiem. Osiedlający się w aglomeracjach dostają do dyspozycji mieszkania w zabudowie wielorodzinnej, gdzie jeden teren współdzieli kilkadziesiąt mieszkańców.

Wspólne, czyli niczyje

Przestrzeń, która podlega tylko i wyłącznie naszym upodobaniom nie przysparza większych kłopotów w zakresie zarządzania. Problem zaczyna się w momencie, gdy chodzi o obszar dostępny dla wszystkich zamieszkujących go osób. Troska o dobro użytkowane przez większość przychodzi nam z trudnością. Nie my sami ponosimy odpowiedzialność za efekt końcowy, dlatego uznajemy, że to sprawa „innych”. Dlatego właśnie zarządzanie częściami wspólnymi powierza się grupie zwanej zarządem, a to, kto podejmie decyzje o remoncie dachu lub wymianie okien na klatce schodowej, będzie uzależnione od tego, czy wybierzemy lokal należący do spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty mieszkaniowej. Choć na początku dwa pojęcia wydają się od siebie nie różnić, to w praktyce pociągają za sobą wiele odmiennych rozwiązań poszczególnych kwestii. Pierwsze rozbieżności zaczynają się już w przypadku statusu prawnego.

Właściciel czy lokator?

Osobowością prawną przedstawia się jedynie spółdzielnia mieszkaniowa będąca podmiotem gospodarczym. Jej działalność reguluje Prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a zamieszkujący obiekt mogą mieć 3 rodzaje prawa do zajmowania lokalu: odrębną własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Jedynie odrębna własność lokalu bazująca na prawie własności zapewnia wszystkie prawa, czyli status współwłaściciela budynku i otaczającej go działki, a tym samym uprawnia do zarządzania obiektem i pozwala na odseparowanie się od spółdzielni. Najmniej możliwości mają mieszkańcy posiadający tzw. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które poniekąd przypomina umowę najmu, ponieważ opiera się na umowie zawartej pomiędzy spółdzielnią a lokatorem, po wniesieniu przez zainteresowanego wkładu mieszkaniowego. W nieco lepszym położeniu prawnym znajdą się ci, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, funkcjonujące podobnie jak odrębna własność lokalu. Towarzyszy mu bowiem akt notarialny, a tym samym możliwość zbycia czy dziedziczenia, czego nie zapewnia spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Status mieszkańca a możliwości

Posiadanie poszczególnego prawa we spółdzielni mieszkaniowej bezpośrednio wiąże się z wpływem na podejmowane przez zarząd decyzje. Członkostwo we spółdzielni nie opiera się jedynie na prawie do lokalu. Aby móc uczestniczyć w różnego rodzaju głosowaniach trzeba uiścić opłatę wpisową i brać udział w tzw. Walnych Zgromadzeniach – w przeciwnym wypadku głos nie będzie ważny. Zarządzanie w spółdzielni odbywa się zgodnie z określoną strukturą. Najważniejszym organem jest Rada Nadzorcza, organizująca sobie zarząd. Wchodzące w skład tych organów osoby otrzymują wynagrodzenie finansowe ze środków całej spółdzielni.

Wspólnota mieszkaniowa tworzona jest przez wszystkich właścicieli mieszkań należących do kompleksu mieszkaniowego i każdy z nich ma pełnię praw do zamieszkiwanego przez siebie lokalu, jak i części wspólnych. Dlatego też samodzielnie ustalają, w jaki sposób zarządzać obiektem oraz kto ma pełnić zadania zarządu. Obowiązki te może wykonywać kilka osób lub jedna, również zatrudniona z zewnątrz. Oprócz funkcji reprezentacyjnej odpowiada za załatwianie wszelkich spraw bieżących związanych z funkcjonowaniem wspólnoty. W momencie, gdy pojawia się kwestia nieprzewidziana w podstawowym zakresie obowiązków zarządu, zazwyczaj odbywa się specjalne głosowanie, w którym wypowiadają się wszyscy właściciele lokali.

Kto zapłaci mniej za rachunki?

Pozostawanie we wspólnocie mieszkaniowej bądź spółdzielni pociąga za sobą również jedną z najistotniejszych kwestii, czyli finanse. Osoby posiadające spółdzielcze lokum, zobowiązane są do uiszczania opłat administracyjnych i czynszowych. Ich stosunkowo wysokie stawki, odgórnie narzucane, wynikają z wydatków, jakie muszą pokryć. Do tradycyjnych kosztów utrzymania nieruchomości dochodzą jeszcze m.in. wypłaty dla zarządców. Ponadto mieszkańcy nie mają bezpośredniego wpływu na decyzje podejmowane podczas wszelkich prac remontowych, a co się z tym wiąże – również na wybór materiału i wykonawców, które jak wiadomo cenowo się różnią. We wspólnotach mieszkaniowych natomiast rezygnuje się z opłat administracyjno-czynszowych na rzecz jednego funduszu o rozmaitym przeznaczeniu. Jego cel, wysokość oraz częstotliwość wpłat określają sami mieszkańcy. Poza standardowymi zobowiązaniami finansowymi odnoszącymi się do części wspólnych, tj. ubezpieczeniem, utrzymaniem porządku, energią elektryczną itp. i wynagrodzeniem dla zarządzających, pieniądze mogą być przeznaczane na doraźne prace konserwatorsko-remontowe. W razie konieczności wykonania poważniejszego remontu, jeżeli zgromadzone dotychczas środki nie są wystarczające, może zostać przeprowadzona osobna zbiórka. Ponadto dzięki temu, że mieszkańcy sami mogą dokonać wyboru najkorzystniejszej dla nich oferty wykonawców wszelkiego rodzaju prac i ich zakresu, istnieje szansa na zaoszczędzenie części pieniędzy. Sam proces wyłonienia fachowców i przeprowadzenia renowacji będzie o wiele szybszy i sprawniejszy, ponieważ nie wiąże się z dodatkowymi procedurami, jakie obowiązują spółdzielnie. W przypadku wspólnot mieszkaniowych łatwiej o wgląd do prowadzonej księgowości, a tym samym pozwala to na możliwość dokładniejszego kontrolowania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą natomiast plany kont, które są określone przez ustawę i trudno na ich podstawie uzyskać pełen obraz tego, jak przedstawia się finansowanie poszczególnych kwestii.

W sprawie finansów pozostaje jeszcze jedna bardzo istotna różnica pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi a spółdzielniami. W związku z tym, że mieszkańcy zrzeszeni we wspólnotach mieszkaniowych mają ustanowione prawo własności do lokalu i współwłasności do części wspólnych (w zależności od udziałów), aby zarządzający mogli zaciągnąć kredyt, muszą mieć na to pisemną zgodę każdego z właścicieli poszczególnych mieszkań. Jako że w spółdzielni to zarząd podejmuje wszelkie decyzje, a nie wszyscy mieszkańcy mają bezpośredni wpływ na podejmowane postanowienia, zobowiązanie finansowe może zostać zaciągnięte na nieruchomości bez jasno wyrażonej zgody mieszkańców. Niejednokrotnie rodzi to różnego rodzaju patologie, łącznie z ogłaszaniem upadłości spółdzielni spowodowanej brakiem wypłacalności, a to z kolei dla osób przedstawiających się spółdzielczym prawem lokatorskim lub spółdzielczymi prawami własnościowymi bardzo często oznacza utratę praw do lokalu i obciążenie długami.

Nowa forma mieszkalnictwa

Będące pozostałością po epoce PRL-u spółdzielnie mieszkaniowe na przestrzeni lat wypracowały własny system funkcjonowania. Niestety nie cieszą się one przychylnością mieszkańców z wielu powodów. Rozbudowana biurokracja, problemy z efektywnym zarządzaniem i nie zawsze racjonalne gospodarowanie nieruchomością czy finansami przyczyniają się do negatywnych opinii. Sytuacji nie poprawia także fakt, że osoby zamieszkujące spółdzielcze lokale nie mają bezpośredniego wpływu na podejmowane przez zarząd decyzje i wyegzekwowanie swoich racji bywa bardzo trudne. Z tego względu większość mieszkańców stara się o odłączenie od spółdzielni i przystąpienie do wspólnoty mieszkaniowej, która działa według zasad określanych przez tworzących ją właścicieli poszczególnych lokali.