Spłata zadłużenia i zaliczki dla dewelopera a podatek dochodowy

Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe podatnika jest wyłącznie spłata zdłużenia przeznaczonego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, czyli należność główna i odsetki.

Wydatkowanie środków pieniężnych na spłatę kredytu hipotecznego bądź na zapłatę bezpośrednio na rzecz dewelopera mogłoby zostać uznane za wydatek na cele mieszkaniowe. Jednak wyłącznie w sytuacji, gdy nastąpi przed upływem 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym przeprowadzono odpłatne zbycie, a wydatkiem na własne cele mieszkaniowe podatnika jest wyłącznie należność główna i odsetki. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu nie mieści się w katalogu wydatków.

W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia, podatnik zobowiązany jest do zapłaty podatku dochodowego, chyba że uzyskaną cenę przeznaczy w ciągu 2 lat na swój cel mieszkalny. Niewątpliwie wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na zapłatę należności na rzecz dewelopera tytułem nabycia lokalu mieszkalnego stanowi wydatkowanie na cel mieszkalny. Wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być również spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe, które obejmują m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Przy czym, kredyt ten musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Ponadto kredyt ten musi zostać zaciągnięty w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe podatnika jest wyłącznie spłata kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu nieruchomości wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe, czyli należność główna i odsetki. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu nie mieści się w katalogu wydatków. Natomiast przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Treścią umowy deweloperskiej jest jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi.

Natomiast brak w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości w terminie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie udziału w lokalu mieszkalnym, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania. A zatem wydatkowanie środków pieniężnych na spłatę kredytu hipotecznego bądź na zapłatę bezpośrednio na rzecz dewelopera mogłoby zostać uznane za wydatek na cele mieszkaniowe wyłącznie wtedy, gdy przed upływem 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, wnioskodawczyni nabędzie także własność nieruchomości. Wydatkowanie środków pieniężnych na zakup nieruchomości w celach mieszkaniowych w oparciu o umowę przedwstępną (w postaci zaliczki) może być uznane za wydatek na cel mieszkaniowy, tylko wówczas, gdy przed upływem 2 lat od dnia zbycia nieruchomości podatnik nabędzie nieruchomość.

Interpretacja indywidualna z dnia 7 lipca 2017 r. 0111-KDIB2-2.4011.88.2017.1.BF