Senat na temat zmian ustawy o spółdzielniach

10 stycznia 2013 r. Senat wniósł do Sejmu projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zaproponowane zmiany mają na celu dostosowanie ustawy do wyroku Trybunału.

10 stycznia 2013 r. Senat wniósł do Sejmu projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m). Zmiana ma na celu dostosowanie systemu prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 lutego 2012 r. sygn. akt P 17/10, stwierdzającego niezgodność art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych z konstytucją. Ze względu na konsekwencje, jakie wywołałoby wyeliminowanie art. 48 ust. 1 pkt 1 u.s.m. z porządku prawnego, termin utraty mocy obowiązującej zakwestionowanej normy prawnej został odroczony. Stosownie zatem do postanowienia orzeczenia nastąpi to z upływem 12 miesięcy od dnia jego ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, tj. z dniem 23 lutego 2013 r.

Wykonując zalecenia Trybunału Konstytucyjnego, proponuje się nadanie art. 48 ust. 1 u.s.m. nowego brzmienia. Podobnie jak dotychczas, nabycie prawa własności byłego mieszkania zakładowego zostało w projektowanym przepisie uzależnione od spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu umowy najmu. Warto bowiem podkreślić w tym miejscu, że warunek tego typu nie jest niekonstytucyjny, a jedynie jako wyłączny wymóg w niedostatecznym stopniu chroni prawa spółdzielni. Jego pozostawienie jest przy tym o tyle celowe, że pozwala na zachowanie właściwej równowagi między pozycją spółdzielni mieszkaniowych (zobowiązanym uczynić zadość roszczeniom najemców) a uprawnieniami tych ostatnich, których sytuacja i tak już przedstawia się korzystniej niż wyglądałaby w przypadku nabycia na zasadach komercyjnych (samo roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego można tu traktować jako swego rodzaju uprzywilejowanie, choć naturalnie usprawiedliwione zmianami stanu prawnego i dość skomplikowanymi losami mieszkań zakładowych). Innymi słowy, zasadne jest pozostawienie spółdzielniom możliwości „blokowania” procesu przekształceń w sytuacji, gdy uprawnieni najemcy nie wywiązują się ze swych obowiązków. Odmiennością natomiast w porównaniu z obowiązującym stanem prawnym będzie nałożenie na najemców mieszkań zakładowych, przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe nieodpłatnie, obowiązku pokrycia w odpowiedniej proporcji tzw. nakładów użytecznych, określanych też często mianem inwestycyjnych, czyli takich, które wpłynęły na zwiększenie wartości danego budynku, a przez to również nabywanego lokalu. Konieczność zwrotu nakładów zwiększających wartość rzeczy nie jest całkowitą nowością normatywną, jako że rozliczenie omawianych nakładów przewiduje chociażby art. 226 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego. Co się z tym wiąże problematyka tych nakładów stanowi przedmiot licznych wypowiedzi doktryny oraz orzecznictwa, które mogą zostać wykorzystane dla rozstrzygania ewentualnych sporów, gdyby takie powstały na gruncie projektowanego art. 48 ust. 1 pkt 1 u.s.m. Projektodawca zdecydował się na taki właśnie wariant wykonania wyroku odnośnie do mieszkań zakładowych nabytych nieodpłatnie, ponieważ stworzenie systemu bonifikat mogłoby prowadzić do naruszenia interesów tych spółdzielni, które wykazały się daleko idącą dbałością o swój majątek i poczyniły nań znaczne nakłady. W rozważanym wypadku bonifikaty działałyby na niekorzyść ogółu spółdzielców i w efekcie mogłyby ponownie wywołać wątpliwości co do zachowania standardów konstytucyjnych. W przekonaniu projektodawcy celowe będzie jednak pomniejszenie należności objętych treścią art. 48 ust. 1 pkt 1 o kwoty, które mogły zostać zrekompensowane spółdzielniom w ramach premii termomodernizacyjnej lub premii remontowej przyznawanych na podstawie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Brak wyłączenia w tej części prowadziłby do pozyskiwania przez spółdzielnie mieszkaniowe dodatkowego przysporzenia, które trudno byłoby uznać za uzasadniane, skoro otrzymały już częściowy zwrot poniesionych kosztów danej inwestycji.

Jeżeli chodzi o roszczenia przysługujące najemcom lokali przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe odpłatnie, to według proponowanego brzmienia art. 48 ust. 1 u.s.m. miałyby one być obwarowane innym wymogiem niż do tej pory. Zatem nie obowiązkiem wniesienia wkładu budowlanego, lecz obowiązkiem wpłaty kwoty określonej przez zarząd spółdzielni w wysokości odpowiadającej odpowiedniej części zwaloryzowanej ceny, jaką spółdzielnia uiściła, nabywając budynek, w którym dany lokal się znajduje. Część ta ma odzwierciedlać proporcje powierzchni użytkowej lokalu i powierzchni całego budynku, zaś waloryzacja ma zostać dokonana z uwzględnieniem miernika wartości rynkowej. Zmiana w tym zakresie podyktowana jest względami natury legislacyjnej i konstytucyjnej zarazem, gdyż stosowany aktualnie mechanizm oparty jest na pojęciu, które de facto jest pojęciem niezdefiniowanym ustawowo, a do tego przewiduje waloryzację bez dookreślenia reguł działania matematycznego, jakie należy w tym wypadku przeprowadzić. Otóż, ów wkład budowlany, o którym mowa w obowiązującym art. 48 ust. 1 pkt 2 u.s.m., nie jest tożsamy z wkładem budowlanym, którego wniesienie jest wymagane na mocy art. 18 ust. 2 u.s.m. W tym ostatnim przypadku wskazano wprost, iż wkład ten ma odpowiadać całości kosztów budowy przypadających na dany lokal, a jeżeli spółdzielnia zaciągnęła kredyt na sfinansowanie budowy rozliczenie następuje uwzględnieniem stosownej części kredytu oraz należnych z tego tytułu odsetek. Tymczasem wkłady budowlane obliczane na zasadzie art. 48 ust. 1 pkt 2 u.s.m. były i są w dalszym ciągu sumą rozmaitych zmiennych. Skutkiem tego ich wysokość w poszczególnych sprawach może się diametralnie różnić.

Powyższe obrazują przykłady podane w uzasadnieniu wyroku wydanego w dniu 19 czerwca 2012 r. (sygn. akt P 27/10). Trybunał Konstytucyjny przytoczył tam informacje, z których wynika, po pierwsze, że praktykowane przez spółdzielnie mieszkaniowe metody ustalania wkładu budowlanego niejednokrotnie w ogóle nie odpowiadają regulacji z art. 48 ust. 1 pkt 2 u.s.m., co może być następstwem tego, iż przepis jest nieprecyzyjny. Po drugie, w świetle dostępnych danych można wyróżnić cztery zasadnicze sposoby kalkulacji. Ich porównanie pozwala na postawienie tezy, że rozpiętość szacunków jest bardzo duża (od pełnej wartości rynkowej do kwoty będącej równowartością zaledwie 5 proc. aktualnej ceny określonego mieszkania). Poza tym stosowane mierniki waloryzacji też są rozmaite. W sprawie, która stanowiła tło dla orzeczenia z dnia 19 czerwca 2012 r., był to akurat miernik w postaci „wzrostu wartości najniższego przeciętnego wynagrodzenia” w przyjętych punktach czasowych. Jakkolwiek ostatecznie wymóg wniesienia wkładu budowlanego nie został uznany za sprzeczny z gwarancjami konstytucyjnymi przytoczone wyżej okoliczności skłoniły projektodawcę do przyjęcia nowych zasad w zakresie obowiązków finansowych spoczywających na tych najemcach byłych mieszkań zakładowych, których lokale zostały przejęte odpłatnie. Integralną częścią proponowanego zamysłu legislacyjnego jest przy tym postanowienie ust. 12, dodawanego w art. 48 (art. 1 pkt 2 projektu), które pozwoli na przyznawanie stosownych bonifikat. Decyzja w tej mierze należeć będzie do rad nadzorczych spółdzielni mieszkaniowych. Można założyć, że zapewni to poszanowanie interesów wszystkich zainteresowany stron, tzn. zarówno spółdzielni mieszkaniowych, jak i najemców.

Kolejną istotną zmianą, aczkolwiek wyraźnie już sugerowaną przez Trybunał, jest ograniczenie kręgu osób legitymowanych do zgłoszenia żądania przekształcenia. Analizując argumenty przytoczone w stanowisku Trybunału Konstytucyjnego, projektodawca uznał, że zasadne będzie wprowadzenie warunku w postaci posiadania uprawnienia do korzystania z mieszkania zakładowego w dacie przejęcia go przez spółdzielnię (z zastrzeżeniem jednak art. 48 ust. 2 u.s.m., który zachowuje obowiązujące brzmienie i który przyznaje analogiczne roszczenia osobom bliskim w stosunku do najemcy, jednak tylko tego, który spełniał warunki z art. 48 ust. 1 u.s.m.).