Senacki projekt ustawy o spółdzielniach

Projekt reguluje sposób ustalania wysokości wkładu oraz zwracanej wartości wkładu w przypadku, gdy lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu.

Senat wniósł do Sejmu projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Celem projektu jest dostosowanie systemu prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 czerwca 2013 r. sygn. akt K 36/12. Projekt reguluje sposób ustalania wysokości wkładu oraz zwracanej wartości wkładu w przypadku, gdy lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu. Dotychczas kwestie te regulowały spółdzielnie w swoich statutach.

Istotą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zobowiązanie się spółdzielni do oddania członkowi spółdzielni lokalu mieszkalnego do używania, w zamian za zobowiązanie się członka do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz do uiszczania określonych opłat. Wkładem mieszkaniowym są koszty inwestycji przypadające na dany lokal, pomniejszone o ewentualne środki uzyskane na sfinansowanie kosztów budowy z innych źródeł. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców. Tak długo, jak istnieje spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do wkładu nie ma samodzielnego bytu. Wkład staje się samodzielnym prawem majątkowym w chwili wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu. Przysługuje ono wtedy osobie, której spółdzielcze prawo wygasło, albo spadkobiercy. Spółdzielcze prawo do lokalu wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych przypadkach określonych w ustawie. W przypadku, gdy spółdzielcze prawo wygaśnie spółdzielnia ogłasza przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Warunkiem nabycia w tym trybie odrębnej własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu (dotychczasowy wkład). Ustawa precyzuje, że przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu. Z wypłacanej osobie uprawnionej wartości rynkowej lokalu potrąca się niekiedy pewne kwoty (art. 11 ust. 21 i 22). Jeśli jednak prawo do lokalu wygaśnie, ale roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i ustanowienie prawa do lokalu zgłoszą dzieci lub inne osoby bliskie (czasem także małżonek), to przetargu nie przeprowadza się. Nie przeprowadza się go również wtedy, gdy gotowość do zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu zgłoszą członkowie spółdzielni, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Jednak kiedy przetargu się nie przeprowadza, ustawa nie precyzuje sposobu ustalania wysokości wypłacanej wartości lokalu (wkładu). W przypadku lokatorskiego prawa spółdzielczego instytucje prawa do lokalu oraz prawa do wkładu mogą być bowiem od siebie oderwane. Jeśli zarówno prawo do lokalu, jak i prawo do wkładu przejmuje ten sam podmiot, w praktyce problem nie istnieje. Pojawia się on wtedy, gdy prawo do lokalu nabywa inna osoba, niż osoba, czy osoby, które dziedziczą wkład. Osoba przejmująca prawo do lokalu, chciałaby zapłacić niewysoki wkład w związku z nabyciem prawa do lokalu. Osoba, która przejmuje dotychczasowy wkład (bez prawa do lokalu) chciałaby, aby wartość wkładu (wartość lokalu) była ustalona na możliwie wysokim poziomie. W praktyce przyjmuje się, że wyliczenia tego dokonuje się – na podstawie art. 8 pkt 3 – w sposób określony w statucie spółdzielni. Statuty określają też wysokość wkładu (wartości lokalu), jaki w takim przypadku wnoszą osoby wstępujące w prawa dotychczasowego członka spółdzielni. Powszechną praktyką stosowaną przez spółdzielnie mieszkaniowe jest automatyczne przyjmowanie w drodze analogii z art. 11 ust. 21 u.s.m. rozwiązania, zgodnie z którym wartość zwracanego osobie uprawnionej wkładu mieszkaniowego, ustala się według wartości rynkowej lokalu. Identycznie ustala się wartość wkładu, który ma obowiązek wnieść osoba bliska lub małżonek zmarłego współuprawnionego do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, korzystająca z uprawnień przyznanych jej przez art. 14 i art. 15 u.s.m.

W obecnym stanie prawnym pojęcie wkładu mieszkaniowego odnosi się jedynie do kwoty, którą członek spółdzielni mieszkaniowej ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest obowiązany wnieść do spółdzielni. W sytuacji odwrotnej, gdy pojawia się konieczność rozliczenia z tytułu wniesionego uprzednio wkładu mieszkaniowego z uwagi na wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego ustawodawca nie posługuje się już pojęciem wkładu mieszkaniowego, lecz pojęciem wartości rynkowej lokalu. Zgodnie z art. 11 ust. 2 u.s.m. w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15 u.s.m., ogłasza przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, w wypadku zaś zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata przez niego wartości rynkowej tego lokalu. Kolejne ustępy art. 11 u.s.m. regulują kwestię rozliczenia z osobą uprawnioną z tytułu wkładu mieszkaniowego. Zgodnie z art. 11 ust. 21-22 u.s.m. w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. W niektórych przypadkach jednak, jak wskazano, przetargu się nie organizuje. Dotyczy to m.in. sytuacji, kiedy po wygaśnięciu prawa do lokalu dotychczasowego członka (na skutek śmierci, rozwodu, po którym małżonkowie nie uzgodnili, które z nich przejmuje prawo), prawo do lokalu nabywają dzieci i inne osoby bliskie, czasem także małżonek. Ustawa w żaden sposób nie określa zasad rozliczeń z osobą uprawnioną z tytułu wkładu mieszkaniowego w sytuacji, gdy lokal mieszkalny nie został zbyty w drodze przetargu, lecz został przyznany osobom wskazanym w art. 15 ust. 1 i 2 u.s.m. Ustawa nie określa również zasad ustalania wysokości świadczenia pieniężnego wnoszonego przez te ostatnie osoby do spółdzielni mieszkaniowej tytułem wkładu mieszkaniowego lub wartości rynkowej lokalu. Tym samym osoby uprawnione z tytułu wniesionego wkładu mieszkaniowego nie mają w ustawie zagwarantowanego ani prawa do otrzymania wartości rynkowej lokalu, gdyż do tej sytuacji nie odnosi się procedura przetargowa, ani prawa do otrzymania wkładu mieszkaniowego zwaloryzowanego według wartości rynkowej lokalu, tak jak to miało miejsce w stanie prawnym obowiązującym do 30 lipca 2007 r. Innymi słowy, ustawa w żaden sposób nie reguluje zasad rozliczania się spółdzielni mieszkaniowej w tej właśnie sytuacji z osobą uprawnioną z tytułu wniesionego wcześniej lub odziedziczonego wkładu mieszkaniowego. Brak regulacji ustawowej w tym zakresie pozwala na sformułowanie wniosku, że jest to materia przekazana do unormowania w statucie spółdzielni mieszkaniowej. W ten sposób spółdzielnia mieszkaniowa uzyskuje nieograniczoną swobodę regulacyjną, ustawodawca nie formułuje bowiem żadnych wskazówek co do treści przekazanej do uregulowania materii. Ponadto kwestionowana regulacja rozciąga moc wiążącą statutu spółdzielni na osoby, które nie są jej członkami. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego niedopuszczalne jest regulowanie tej materii co do istoty w statucie spółdzielni mieszkaniowej, który nie ma charakteru aktu prawa powszechnie obowiązującego, a co więcej nawet nie jest aktem normatywnym. W praktyce rozwiązania przyjęte w statutach poszczególnych spółdzielni mieszkaniowych bardzo się różnią między sobą, a ponadto często są niekorzystne dla osoby uprawnionej do otrzymania równowartości wkładu lub zobowiązanej do uiszczenia takiej kwoty w związku z ustanowieniem na jej rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Nie jest możliwe skonstruowanie uniwersalnej zasady, która pogodziłaby interesy trzech stron. W warunkach państwa socjalistycznego, kiedy dotowało ono spółdzielnie, uprawnione było w konsekwencji do wskazywania beneficjentów tych dotacji. Obecnie, gdy spółdzielnie i lokale spółdzielcze powstają i są utrzymywane dzięki wkładom członków, brak uzasadnienia by ustawodawca dokonywał realokacji tych wkładów czy ich wartości między różnymi podmiotami. Proponowane wykonanie wyroku w tym zakresie polega na umożliwieniu uprawnionemu do dziedziczenia wkładu spadkobiercy, osiągnięcia takiej jego wartości, która odpowiada rynkowej wartości prawa (lokalu), którego jest ekwiwalentem. Zarazem umożliwia zainteresowanemu prawem do lokalu uzyskanie go po stosownej cenie (nie wyższej i nie niższej). Powszechnie stosowanym mechanizmem uzgadniania ceny w takich sytuacjach jest wolny rynek. Należy też zwrócić uwagę, że ustawa nie przesądza tego, że prawo do lokalu musi dotyczyć tego lokalu, który został zwolniony przez osobę, po której uprawniony „przejmuje” to prawo. Zatem osobie uprawnionej należałoby przede wszystkim umożliwić przejęcie takiego lokalu, co do którego byłaby skłonna zapłacić wkład. Niewłaściwym rozwiązaniem byłoby przyznawanie jej większego, droższego lokalu i przenoszenie części kosztów za wysokiego na jej możliwości wkładu na spadkobierców lub innych członków spółdzielni. Jeśli zatem osoba, która przejęła po dotychczasowym członku prawo do lokalu nie jest w stanie wpłacić jego rynkowej wartości, powinna wnosić o przydzielenie jej w ramach tego prawa do lokalu - lokalu mniejszego, tańszego, którego rynkową wartość byłaby w stanie zapłacić.