Ściąganie zaległości we wspólnocie mieszkaniowej

Bardzo częstym problemem, z jakim muszą sobie radzić wspólnoty mieszkaniowe, są zaległości w opłatach, do których wnoszenia zobowiązani są właściciele lokali.

 

 

We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami (prąd, gaz, woda itd.) właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np. remonty w budynku, koszty bieżącej konserwacji oraz utrzymania czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę, wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zaliczki na poczet kosztów utrzymania płaci się do 10 dnia każdego miesiąca. Właściciele sami decydują, ile mają płacić, podejmując w tej sprawie uchwałę. Może być jednak i tak, że większość właścicieli zgodziła się na określone opłaty, z których mniejszość nie jest zadowolona. Właściciel, który z danymi opłatami się nie zgadza, nie ma prawa ich nie płacić, ma natomiast prawo zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest niezgodna z przepisami, jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza interesy właścicieli lokali. Powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

 

Jeżeli właściciel nie płaci obciążających go zaliczek na koszty zarządu, staje się dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd ma nie prawo, lecz obowiązek egzekwować te zaległości. Egzekwowanie długu można podzielić na dwie fazy: przedsądową oraz sądową. W fazie przedsądowej zarząd powinien poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. W tym celu należy poinformować dłużnika o wysokości zadłużenia, wyjaśnić ewentualne zasady naliczania opłat i wezwać go o uiszczenie zaległości, wyznaczając termin na uregulowanie długu. Jeżeli właściciel nie mieszka w lokalu na terenie wspólnoty mieszkaniowej i zarząd nie zna jego adresu zamieszkania, najprościej ustalić go na podstawie aktu notarialnego nabycia lokalu, który znajduje się w aktach księgi wieczystej. Adres ten znajdziemy też na wypisie z rejestru gruntów i budynków dla nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Są to najszybsze sposoby ustalenia adresu zamieszkania. Ponadto zarząd ma jeszcze dwie metody formalne. Może zwrócić się do wydziału meldunkowego prowadzonego przez urząd miasta o podanie aktualnego adresu dłużnika. Musi jednak wiedzieć, że dane takie są udostępniane tylko na pisemny uzasadniony wniosek, a urzędnicy lubią zasłaniać się ustawą o ochronie danych osobowych, chociaż art. 23 pkt 1 ust 2 tej ustawy mówi wyraźnie, że udostępnianie danych osobowych jest dopuszczalne, gdy jest to niezbędne do zrealizowania uprawnienia wynikającego z przepisów prawa (dochodzenie roszczeń). Ponadto informacje o wszystkich osobach zameldowanych w Polsce są gromadzone w Centralnym Biurze Adresowym. Aby uzyskać informacje, również tutaj należy złożyć wniosek, podać jak najwięcej danych osoby poszukiwanej oraz wykazać interes prawny w uzyskaniu takich danych.

 

 

 

 

 

 

Termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek. Możliwość naliczania odsetek od nieterminowych płatności daje art. 481 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

 

Prawo naliczania odsetek wynika wprost z ustawy i nie wymaga jakiś dodatkowych czynności, czyli w przypadku wspólnot mieszkaniowych na przykład podjęcia uchwały w tej sprawie. Wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 grudnia 2008 r. w sprawie określenia wysokościodsetek ustawowych. Odsetki ustawowe na dzień dzisiejszy wynoszą 13 proc. w stosunku rocznym. Wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości niż odsetki ustawowe, jednak musi w takim wypadku podjąć uchwałę. Wspólnota mieszkaniowa nie może jednak wysokości odsetek określić w dowolnej wysokości. Musimy bowiem pamiętać, że maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne). Na dzień dzisiejszy odsetki maksymalne wynoszą 20 proc. w stosunku rocznym. W przypadku gdyby wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o wyższych odsetkach od zaległości w uiszczaniu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną niż odsetki maksymalne, wówczas i tak w przypadku sporu sąd dokona obniżki tych odsetek do wysokości odsetek maksymalnych. Odsetki te zmieniają się, więc w uchwale zamiast określać odsetki cyfrą, warto określić je zwrotem „odsetki maksymalne”, podobnie jak „odsetki ustawowe”, lub np. jako „¾ takich odsetek”. Określając w ten sposób w uchwale wysokość odsetek, wspólnota mieszkaniowa zapewnia sobie, że przy każdej zmianie urzędowej ich wysokości nie będzie musiała zmieniać „na szybko” uchwały.

 

Warto jeszcze wspomnieć o podatku od odsetek za zaległe zaliczki. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT nieopodatkowane są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Ze zwolnienia wyłączone są dochody uzyskane z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na to, na co zostały wydane. Ustawa nie definiuje jednak, co należy rozumieć pod pojęciem „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”. Wątpliwości zatem budzi rozliczenie odsetek od nieterminowych wpłat czynszów i część organów podatkowych uważała, że są one opodatkowane, część – że zwolnione. W związku z tym Minister Finansów wydał 5 marca 2008 r. interpretację znak DD6/8213/11/ KWW/07/MB7/82. W interpretacji tej stwierdził, że odsetki od nieterminowych wpłat za korzystanie z zasobów mieszkaniowych są zwolnione z podatku.

 

 

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?