Rynek PRS w Polsce się rozwija?

W Polsce znany już od paru lat, choć nadal w powijakach. Rynek PRS, bo o nim mowa, stawia w naszym kraju pierwsze kroki. Czego możemy spodziewać się w najbliższej przyszłości?

Zdaniem specjalistów mBanku, sektor PRS w Polsce nadal znajduje się w początkowej fazie rozwoju. W ubiegłym roku najem instytucjonalny stanowił niewielki odsetek (jedynie 5 proc.) wszystkich oddanych do użytkowania mieszkań. Specjaliści spodziewają się jednak wzrostów i w tym sektorze. Ich zdaniem, do 2028 roku możemy spodziewać się nawet 90 tys. mieszkań wynajmowanych w ramach PRS. Nieco mniej, choć wciąż optymistycznie podchodzą do tematu eksperci PwC – o tym poniżej. Z kolei eksperci ThinkCo uważają, że w perspektywie 5–7 lat rynek PRS osiągnie ponad 90 tys. mieszkań. Jeśli to się ziści, oznaczać to będzie 12-krotny wzrost.

Czym jest PRS?

PRS, czyli Private Rented Sector, jest pewnego rodzaju najmem, choć w zinstytucjonalizowanej formie. Wszystko bowiem dlatego, że inwestorem w tym przypadku jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą, jak deweloperzy czy fundusze skupujące pakiety lokali pod PRS. Dana firma kupuje mieszkanie, kilka bądź nawet cały budynek i już na tym etapie wie, że ma zamiar wynajmować te nieruchomości w sposób profesjonalny. Często budynki są już przystosowane pod PRS, a inwestor wyposaża je np. w siłownię czy specjalną przestrzeń coworkingową dla mieszkańców.

– W zależności od chęci najemcy, mieszkania mogą zostać urządzone pod klucz lub jest w nich pozostawione miejsce na meble najemców. Kluczową różnicą dla najemcy takiego lokalu jest inna forma własności i zarządzania budynku. Umowę najmu podpisujemy więc nie z osobą fizyczną, jak to najczęściej odbywa się w Polsce, a z wyspecjalizowanym w wynajmowaniu mieszkań podmiotem, który jest właścicielem lokali w całym budynku – wyjaśnia firma Budnex, specjalizująca się m.in. w mieszkaniach budowanych pod Private Rented Sector.

Czy każde mieszkanie może stanowić PRS?

Eksperci ThinkCo wymieniają kilka najważniejszych elementów, którymi charakteryzują się PRS-y, jeśli w ramach tego typu działalności wznoszony jest nowy obiekt. Po pierwsze, budynek taki obejmuje co najmniej 50 samodzielnych jednostek mieszkalnych (i muszą być one zaprojektowane tak, by nadawały się pod najem długoterminowy). Po drugie, inwestor dba o zapewnienie dogodnych części wspólnych i nie zapomina o wszelkich udogodnieniach. Kolejnym istotnym punktem jest profesjonalizacja najmu – budynek zarządzany jest przez jedną, fachową firmę.

Warto także podkreślić, że istotną cechą PRS jest stabilność – wszystko dzięki temu, że budynek jest zaprojektowany z myślą o wynajmie. To sprawia, że najemca może liczyć na długoterminową współpracę z zarządcą nieruchomości. Inwestora interesuje też odpowiednia stopa zwrotu, która jednak szacowana jest na podstawie długoterminowych prognoz, co czyni ją optymalną dla obu stron.

PRS domeną dużych miast?

Warto wiedzieć, że kilka lat temu PRS został uregulowany prawnie poprzez ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, której zawdzięczamy pojęcie umowy najmu instytucjonalnego. Według danych opracowanych przez specjalistów mBanku, największymi rynkami dla PRS pozostają Warszawa, Wrocław oraz Kraków, choć coraz częściej również Łódź, Poznań, Katowice i Trójmiasto. Wciąż jednak sektor ten dominuje w większych miastach. Palmę pierwszeństwa na rynku Private Rented Sector wiodą firmy takie, jak Resi4Rent, Heimstaden czy PFRN.

– Budynki, które powstają w ramach PRS, łączą w sobie cechy nieruchomości mieszkalnej i komercyjnej. Zazwyczaj inwestycja obejmuje m.in. 50 mieszkań, które są przeznaczone na najem długoterminowy. Budynek pozostaje we własności jednego podmiotu i jest zarządzany przez wyspecjalizowany zespół – czytamy w analizie mBanku.

Możemy spodziewać się rozwoju PRS w Polsce

PRS to wciąż nowość na polskim rynku, bądź co bądź zdominowanym przez inwestorów indywidualnych. A jednak, regularny dochód skusił i firmy, które postanowiły zagospodarować tę przestrzeń gospodarki. Jak podkreśla na X (dawniej: Twitter) Grzegorz Kopacki, gospodarki rozwinięte już oswoiły się z najmem instytucjonalnym, w Polsce to nadal ok. 1 proc. krajowego rynku. Ekspert podkreślił jednak, że na przestrzeni roku sektor PRS wzrósł o ponad 1/3. Jak dodaje, prognozy firmy PwC na koniec 2028 r. to 57 tys. lokali, czyli 4-krotnie więcej niż obecnie.

– Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce po silnym wzroście, obecnie mierzy się z okresem chwilowego zatrzymania. W porównaniu z końcem 2022 roku, liczba mieszkań w budowie spadła o 13 proc. Wyhamowanie w sektorze PRS, nie oznacza jednak braku zainteresowania kolejnymi projektami. Nasze badanie wskazuje, że inwestorzy zwiększyli pulę lokali planowanych mieszkań dedykowanych pod najem o 30 proc. – czytamy w raporcie PwC.

W każdej beczce miodu jest też jednak łyżka dziegciu. Nie inaczej jest i w przypadku PRS. Choć profesjonalizacja rynku jawi się nam jako niezwykle korzystny dla obu stron układ, wciąż nie jest on doskonały. Zdaniem specjalistów z ThinkCo, dziś odczuwamy skutki kształtowania się polskiego rynku najmu na przestrzeni ostatnich 30 ostatnich lat. Jak podkreślają eksperci, choć liczba mieszkań wynajmowanych po czynszu rynkowym to ponad 1,2 mln lokali, co stanowi 8,3 proc. zasobu mieszkaniowego Polski, to rynek ten wciąż charakteryzuje się rozdrobnieniem i niedostatecznymi regulacjami.