Rynek nieruchomości z perspektywy dewelopera

O działalności deweloperskiej, obecnej polityce mieszkaniowej oraz prognozach na 2017 r., rozmawiamy z Piotrem Kijanką, Dyrektorem ds. Sprzedaży i Marketingu w Grupie Geo.

Rok 2016 okazał się wyjątkowo korzystny dla krakowskich deweloperów. Jakie czynniki miały wpływ na tę sytuację?

Na pewno duże znaczenie należy przypisać programowi „Mieszkanie dla Młodych”. Zainteresowanie nim było tak duże, że już w II kw. skończyła się pula środków przeznaczona na cały 2016 r. Ponadto, zakupom na rynku nieruchomości sprzyjała ogólnie dobra sytuacja gospodarcza całego kraju. Wzrost majętności Polaków oraz dobra sytuacja na rynku pracy zachęcały do inwestowania, a dodatkowym bodźcem były utrzymujące się stosunkowo niskie stopy procentowe. Na decyzje zakupowe klientów korzystnie wpływał także stabilny poziom cen.

W związku z zapowiedzią wygaszenia programu „Mieszkanie dla Młodych”, w nowym roku może nastąpić osłabienie popytu w Krakowie?

Zgodnie z naszymi przewidywaniami, w nowym roku nastąpił ponowny wzrost zainteresowania mieszkaniami kwalifikującymi się do dopłaty. Tylko w ciągu dwóch dni banki udzielające kredytów hipotecznych wysłały do Banku Gospodarstwa Krajowego wnioski o dopłaty na ponad 120 mln zł.

Wygaszenie całego programu nastąpi dopiero w 2018 r., więc nie należy spodziewać się osłabienia popytu w tym roku, a być może nawet będzie on jeszcze większy, gdyż to przedostatnia szansa na skorzystanie z tego typu dofinansowania.

Jeszcze przed końcem 2016 r. poznaliśmy szczegóły kolejnego rządowego programu, który faworyzuje najem jako formę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Obawiają się Państwo konkurencji pakietu „Mieszkanie Plus”? Można dostrzec w nim pozytywne aspekty?

Z zaciekawieniem obserwujemy rozwój tego programu, jednak nie obawiamy się bezpośredniej konkurencji, a już na pewno nie w przeciągu najbliższych kilku lat. Pilotaż został uruchomiony w kilkunastu miastach, lecz z pominięciem największych miast, w tym także Krakowa. Ponadto, spodziewamy się, że projekty, które powstaną w ramach tego programu, będą położone raczej w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, ze stosunkowo niskim standardem wykończenia, co dla znacznej części naszych dotychczasowych klientów, nie będzie stanowiło atrakcyjnej i ciekawej alternatywy.

Jeśli chodzi o pozytywne aspekty programu, to niewątpliwie pozytywnie należy ocenić pomysł premiowania oszczędzających za pośrednictwem Indywidualnych Kont Mieszkaniowych. Podobne rozwiązanie było z resztą od lat postulowane choćby przez Polski Związek Firm Deweloperskich, którego jesteśmy członkiem.

Czy podniesienie wkładu własnego wymaganego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego ograniczy Polakom dostęp do nowych mieszkań? Czego należy spodziewać się w nadchodzącym, trudniejszym dla kredytobiorców roku?

W ubiegłym roku podniesienie wkładu własnego do 15 proc. nie zmniejszyło w sposób znaczący popytu, i zapewne podobnie będzie w 2017 r. Wkład własny na poziomie 20 proc. powinien być mniej uciążliwy, również z powodu możliwości ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, które to ubezpieczenie oferuje szereg banków. Oczywiście, finansowanie zakupu może być nieco droższe, ale nie będzie to powodować dużego ograniczenia akcji kredytowej.

Jak oceniają Państwo ubiegły rok pod względem sprzedaży mieszkań w inwestycjach Grupy Deweloperskiej Geo? Czy na ich przykładzie można wskazać ogólne tendencje dotyczące decyzji zakupowych klientów rynku nieruchomości?

Rok 2016 był bardzo dobry pod względem sprzedaży mieszkań w Grupie Geo. Najwyższy wolumen odnotowaliśmy we Wrocławiu, choć jesteśmy bardzo zadowoleni także z wyników w Krakowie i Katowicach.

Z naszych obserwacji wynika, że najpopularniejsze były wciąż lokale o powierzchni od 40 do 60 mkw. z dwoma, trzema pokojami. Warto przy tym zaznaczyć, że klienci są coraz bardziej zainteresowani mieszkaniami kompaktowymi, z większą liczbą pokoi na tej samej powierzchni. Prognozujemy utrzymanie się tej tendencji.

Biorąc pod uwagę zmiany cen mieszkań w 2015 i 2016 r., osoby kupujące mieszkania w Krakowie powinny liczyć się z ewentualnymi podwyżkami w kolejnym roku?

W ciągu ostatnich lat ceny pozostały raczej stabilne i choć niektóre źródła wskazują wahania cenowe, to były one stosunkowo niewielkie. Jednym z powodów tego stanu rzeczy była utrzymująca się stosunkowo duża podaż. Bazując jednak na statystykach z III kwartału 2016r. w którym do sprzedaży trafiło około 20 proc. mniej lokali niż w analogicznym okresie 2015 r., to sądzić można, że podaż będzie jednak sukcesywnie maleć, co w dłuższej perspektywie może powodować niewielkie wzrosty cen.

Co wpływa na różnicę między ceną ofertową a transakcyjną nieruchomości? Jakie możliwości negocjacyjne mają nabywcy?

Kształtowanie się różnic pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną jest przede wszystkim uzależnione od lokalnej specyfiki rynku – bezpośredniego otoczenia konkurencyjnego, nasilenia popytu, ale także stopnia zaawansowania projektów. Niezależnie od tego, większość deweloperów stara się być elastyczna, z dużą uwagą obserwuje trendy i otwiera się na potrzeby klientów. Możliwości negocjacyjne są bardzo różne, najczęściej sięgają 1-3 proc., ale zdarzają się również super promocje sięgające nawet 10 proc. w okresie przedsprzedaży. Taki poziom oferuje również nasza Grupa w każdym nowo powstającym projekcie.

Na jakie parametry w mijającym roku kupujący zwracali szczególną uwagę? Czy na przestrzeni ostatnich kilku lat ich oczekiwania względem inwestycji mieszkaniowych istotnie się zmieniły?

Z roku na rok rośnie świadomość klientów, co widoczne jest szczególnie podczas rozmów dotyczących procesu zawierania umów deweloperskich, ich treści i kwestii z tym związanych. Jeśli zaś chodzi o parametry samej inwestycji, to zdecydowanie klienci mają coraz wyższe oczekiwania względem architektury budynku, wykończenia części wspólnych czy też zagospodarowania terenu.

Jakie plany Grupa Deweloperska Geo ma na 2017 rok?

2017 rok zapowiada się intensywnie we wszystkich trzech aglomeracjach. W Krakowie będziemy kontynuować budowę i sprzedaż ostatniego etapu Fabryki Czekolady przy ul. Wrocławskiej. W I kw. rozpoczniemy również budowę i sprzedaż kolejnego etapu Kwiatowej Równiny w Prądniku Białym, natomiast w III kw. planujemy rozpoczęcie realizacji projektu o charakterze apartamentowym, zlokalizowanym w Krowodrzy.

Nowie osiedle powstanie również w Katowicach, a we Wrocławiu będziemy realizować kolejne etapy naszych inwestycji Nowy Horyzont oraz Malinowe Zacisze.

Ponadto, dla Naszej Grupy niezwykle ważne będzie ukończenie w 2017 r. realizacji GeoMedical, wyjątkowego kompleksu medycznego na Śląsku. Projekt jest unikatowy nie tylko w skali kraju, ale także Europy Środkowo-Wschodniej. Będzie to bowiem największy prywatny szpital w Polsce, ale co najważniejsze, z wykwalifikowaną kadrą, dla której pacjent jest podmiotem, a nie przedmiotem. Obiekt zostanie wyposażony w bardzo nowoczesny sprzęt.