Rynek nieruchomości w 2021 roku: było drożej… i dalej będzie?

Na pierwotnym rynku mieszkaniowym minął kolejny kwartał ze wzrostem cen, dobrą sprzedażą i problemami z nową podażą. Deweloperzy sprzedali więcej mieszkań, niż zdołali w tym samym czasie wprowadzić na rynek.

Rosnąca z miesiąca na miesiąc inflacja powodowała, że osoby pragnące uchronić swoje oszczędności przed utratą wartości nabywały nieruchomości. Niestety, powoli można już zaobserwować, że ograniczona oferta i rosnące ceny zaczynają wpływać na liczbę sprzedawanych mieszkań.

Rynek nieruchomości w 2021 roku – mieszkania i domy

W ciągu roku w większości miast w Polsce ceny nowych mieszkań rosły nawet kilka razy szybciej od czynszów dyktowanych przez wynajmujących. W listopadzie średnia cena za mkw. w Krakowie wyniosła 11 200 zł, w Warszawie – 12 250 zł, w Gdańsku – 10 650 zł, w Katowicach – 8 700 zł i w Łodzi – 7 900 zł. Nieustanie największą popularnością wśród klientów cieszą się małe mieszkania o metrażu ok. 35 mkw. To one są w ofertach deweloperów najdroższe i jednocześnie najszybciej zbywalne.

Od początku pandemii domy, ze względu na dostępność ogródka, podrożały średnio o kilkanaście procent, a po galopującym wzroście cen materiałów budowlanych podwyżki sięgnęły już kilkudziesięciu procent. Najlepiej sprzedającymi się metrażami domów były te między 90 mkw. a 110 mkw.

Cenowe rekordy działek budowlanych

Działki budowlane drożeją, bo zwiększyło się zainteresowanie budową domów jednorodzinnych. W dużych miastach ceny małych działek o powierzchni około 10-20 arów wzrosły nawet o 35 proc. Najwyższe wzrosty  odnotowano w Krakowie, gdzie przekroczono poziom 700 zł za metr kwadratowy. Więcej za działki takiej wielkości płacono jedynie w Warszawie (cena rzędu 900 zł za mkw.).  

W ostatnim czasie również ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną biją rekordy. Standardem jest już cena 2 tys. zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania położonego w popularnych lokalizacjach. W przypadku najlepszych lokalizacji np. w pobliżu centrów miast liczby te mogą być nawet dwu- lub trzykrotnie wyższe. Ze względu na niedobory gruntów w dobrych lokalizacjach nawet działki kosztujące po kilka tysięcy zł za mkw. znajdują chętnych.

Dla opłacalności inwestycji istotna jest cena mkw. ziemi zawarta w cenie mkw. mieszkania. Przykładowo, jeżeli sama działka to koszt rzędu 4 tys. zł netto, budowa wyniesie 6 tys. zł netto, a do tego trzeba dodać koszt komercjalizacji i zarobek dewelopera, to nikogo nie powinny dziwić dwucyfrowe ceny za mkw. mieszkania.

Problemy z wynajmem

Na rynku wtórnym sytuacja była zróżnicowana, głównie przez mieszkania na wynajem, które wciąż nie odnotowały popytu sprzed pandemii. Ceny najmu wyraźnie się obniżyły, co wiąże się z odpływem studentów oraz pracowników sezonowych i usługowych do miejsc stałego zameldowania. Część z tych osób będzie powoli powracać, jednak przywrócenie równowagi od strony popytu rozciągnie się w czasie prawdopodobnie poza 2021 rok.

Kłopoty branży budowlanej

Bariery, jakie napotyka obecnie polska branża budowlana, to rosnące koszty zatrudnienia, coraz wyższe ceny surowców, materiałów i prefabrykatów, niedobór wykwalifikowanych pracowników, nowe podatki przewidziane w Polskim Ładzie oraz niewyobrażalne koszty energii, bez której żadna budowa nie zostanie zrealizowana.

Czy rynek spowolni?

Średni koszt budowy obiektów mieszkalnych w Polsce jest coraz wyższy. Trend ten trwa w zasadzie nieustannie od pięciu lat, przy czym bardzo przyspieszył on w bieżącym roku. Dlatego trudno mówić o tym, żeby wzrost cen miał istotnie wyhamować rynek. Być może część inwestorów indywidualnych podejmie decyzję o przełożeniu inwestycji, natomiast biorąc pod uwagę silny popyt, wciąż duże pole do rozbudowy parku mieszkaniowego w Polsce i wysoką inflację, nie spodziewam się, żeby miało to zahamować sprzedaż. Prawdopodobnie dynamika wzrostu rynku mieszkaniowego nieco spowolni, ale raczej utrzyma się na plusie, ponieważ możliwości zakupowe konsumentów, szczególnie na kredyt, pozostaną wysokie nawet przy podwyżkach stóp procentowych.