Rynek nieruchomości w 2007 r. – prognoza

Rynek pierwotny – mieszkania

Rynek pierwotny rozwija się agresywnie, deweloperzy sprzedają nowe inwestycje jeszcze na etapie realizacji, ceny ciągle rosną... Taki trend będzie się utrzymywał również w 2007 roku. Prognozuję roczny wzrost cen o 10–15 proc. Oczywiście ich wysokość będzie zależeć od regionu kraju, lokalizacji, wykończenia i solidności inwestora. Zakupem nieruchomości będą w dalszym ciągu zainteresowani klienci zarówno krajowi, jak i zagraniczni, przy czym należy zwrócić uwagę na coraz większe zainteresowanie naszym rynkiem sąsiadów zza wschodniej granicy oraz inwestorów z krajów azjatyckich. Na rynek wchodzą zamożni klienci traktujący te zakupy jak inwestycje z możliwością uzyskiwania przychodów z najmu. Gorączka cenowa i „nadmuchany balon deweloperski” na rynku mieszkaniowym, który pojawił się w 2006 roku, będą się stabilizować już w drugiej połowie 2007 roku, a po roku 2008, gdy wiele z zakładanych inwestycji deweloperskich nie wypali, rynek odzyska równowagę.

Rynek wtórny – mieszkania

Rynek wtórny również będzie się rozwijał dynamicznie. Prognozuję wzrost cen o 15-20 proc., a powodem jest duża zwyżka cen na rynku pierwotnym. Mieszkania będą kupować raczej młodzi ludzie o średnim statusie materialnym, korzystając z kredytów hipotecznych, choć te ciągle mają liczne ukryte pułapki. Lokale będą kupowane w tym roku raczej na potrzeby własne, ale te lepiej zlokalizowane mogą też służyć jako dobra lokata i dać przychody z najmu. Powodzeniem będą się cieszyć w dalszym ciągu mieszkania dość dobrze zlokalizowane, w dobrze utrzymanych nieruchomościach, raczej 2- i 3-pokojowe. Klienci będą też poszukiwać lokali usytuowanych w eleganckich kamienicach przeznaczonych na cele mieszkalnie lub użytkowe. Mieszkania na rynku wtórnym będą też kupować dla swoich dzieci rodzice młodych studentów, bo to dobra inwestycja, lepsza niż najem.

Rynek pierwotny – domy jednorodzinne

W 2007 roku powinniśmy zaobserwować powstawanie nowego trendu inwestycyjnego. Będą to funkcjonalne domy jednorodzinne o pow. ok.120-200 mkw. powstające w pobliżu dużych miast. Budynki zlokalizowane będą na ładnych, zagospodarowanych działkach. Projekty te będą realizowane prze osoby prywatne jak i firmy deweloperskie. Będzie to proces rozwijający się, a w latach 2008–2009 osiągnie swój szczyt popularności. Powstanie tych inwestycji wpłynie też na dalszą stabilizację cen na rynku mieszkaniowym. Ceny na rynku domów jednorodzinnych będą uzależnione od popytu i podaży, wzrost jeśli będzie to w przedziale 2–3 procent.

Rynek wtórny – domy jednorodzinne

Rynek wtórny domów jednorodzinnych wydaje się bardzo spokojny. Podaż tych nieruchomości jest bardzo duża; można mówić o dużym wyborze pod względem lokalizacji, stylu architektonicznego, powierzchni, standardu wykończenia i technologii czy wieku nieruchomości. Przy zakupie nieruchomości będą się liczyć ich indywidualne cechy, no i oczywiście, cena, która podlega znacznym negocjacjom. Główną wadą tego rynku jest to, że często kupujemy dom, który został wybudowany z niemodnych i niepraktycznych materiałów. Moda na materiały budowlane zmienia się błyskawicznie. To powoduje, że decyzje o zakupie nie są łatwe, trzeba bowiem bardzo uważać, gdyż remont takiej nieruchomości może się okazać nie tylko bardzo pracochłonny, ale również kosztowny. W tym segmencie, moim zdaniem, nastąpi w przyszłym roku nieznaczna korekta cen – do 10 proc. Jeśli ceny lokali mieszkalnych będą piąć się w górę, to zainteresowanie domami jednorodzinnymi będzie w 2007 roku jeszcze bardziej rosło.

Wynajem mieszkań

Rynek najmu będzie w dalszym ciągu alternatywą rynku kupna-sprzedaży. Korzystają z niego ludzie mniej zamożni i ci, którzy pracują w obcych miastach. Co prawda Ustawa o ochronie praw lokatorów została ponownie znowelizowana, ale i tak jest niedoskonała i pozwala na nierówne traktowanie właściciela i najemcy. Rynek najmu mieszkań jest podzielony na segment tzw. tanich mieszkań i segment apartamentów wynajmowanych przez firmy zarówno zagraniczne, jak i krajowe dla kadry menedżerskiej. Tych najemców interesują lokale dobrze zlokalizowane i komfortowo wykończone. Podaż takich mieszkań jest niewielka, a popyt w gospodarczo rozwijających się miastach rośnie. Ceny w 2007 roku na rynku najmu mogą wzrosnąć średnio o 5–10 proc. Należy pamiętać, że zmienią się też koszty utrzymania lokali, planowana jest min. podwyżka energii elektrycznej, gazu ziemnego czy opłat czynszowych. Będzie to miało decydujący wpływ na kształtowanie się cen na rynku najmu w poszczególnych miastach oraz spadek rentowności inwestycji na wynajem.

Tereny – działki budowlane

Na rynku cały czas daje się odczuć brak dobrej polityki planistycznej gmin oraz rozbudowana biurokracja związana z uzyskiwaniem pozwoleń na realizację inwestycji. Szacuję, że w 2007 roku ceny działek podniosą się średnio 8–10 proc. Nastąpi wzrost zainteresowania zarówno klientów indywidualnych, jak i deweloperów tymi nieruchomościami. Poszukiwane będą działki o dobrych lokalizacjach, z dobrą infrastrukturą. Atrakcyjne treny pod inwestycje deweloperskie będą sprzedawane od ręki po cenach czasem wyższych niż wywoławcze tak długo, dopóki nie ustabilizuje się rynek mieszkaniowy.

Inwestowanie w rynek nieruchomości

Zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa obarczona sporym ryzykiem. Warto podejmować współpracę z doświadczonymi profesjonalistami z rynku nieruchomości, którzy pomogą dokonać trafnego wyboru nie tylko przy krótkotrwałej inwestycji, ale i na lata. Jak zawsze należy być ostrożnym, nie kupować kota w worku, uważać na tzw. okazje, pilnować swoich pieniędzy i czytać wnikliwie wszystkie dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości.

Legislacja

W przygotowaniu jest wiele projektów promieszkaniowych, proinwestycyjnych. Mam tu na myśli politykę podatkową i ustawodawstwo w zakresie planowania przestrzennego czy skrócenie okresu ubiegania się o pozwolenie na budowę. W Ministerstwie Budownictwa powstaje też ciekawy projekt dotyczący nieodpłatnego przekazania gminom nieruchomości rolnych będących w zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Przyczyni się to do ożywienia rynku inwestycyjnego, powstaną projekty przeznaczone na wynajem. Na większą skalę realizowane będzie budownictwo czynszowe, budownictwo społeczne TBS. Pozwoli to na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludzi mniej zamożnych, których nie stać na zakup własnego "M", a ponadto będzie też stymulować rozwój rynku wynajmu mieszkań, przyczyniając się do zwiększenia migracji ludzi poszukujących pracy i tym samym stopniowego zmniejszania bezrobocia. Rezultatem będzie też obniżka stawek najmu, który zależeć będzie od funkcjonowania lokalnego rynku nieruchomości.

Kredyty hipoteczne

Po burzliwej walce o klientów banki zaczną ostrożniej udzielać kredytów hipotecznych. Wzrosną wymagania dotyczące zdolności kredytowej, a także zabezpieczeń. Nie wszystkich już będzie stać na „atrakcyjne kredyty walutowe”. Trzeba będzie się zadłużać w walucie krajowej podatnej na wpływy politycznie i gospodarcze. Czasy „tanich pieniędzy” wrócą nieprędko.

Rynek

Rynek nieruchomości jest zwierciadłem gospodarki. Życzę więc nam wszystkim, aby w 2007 roki nastąpił jeszcze większy wzrost wskaźników ekonomicznych, aby w portfelach zauważalna była podwyżka wynagrodzeń, a na rynku nieruchomości utrzymywała się przyzwoita równowaga popytu i podaży.

powrót do listy artykułów