Rynek nieruchomości odnotowuje zmiany trendów. Co przyniesie przyszłość?

W ubiegłym roku odnotowano znaczące spadki w zakresie sprzedaży mieszkań, a mianowicie niemal o połowę w porównaniu do poprzednich okresów. Mimo tego, ceny nieruchomości doznały wzrostu. Początkowo deweloperzy kierowali swoją ofertę głównie do klientów z wyższej półki cenowej. Obecnie jednak zmierzają w kierunku zwiększenia sprzedaży osobom korzystającym z rządowego programu wsparcia zakupu mieszkań. Niemniej jednak, może pojawić się wyzwanie związane z dostateczną podażą nieruchomości na rynku.

– Przyczyną załamania był silny wzrost stóp procentowych NBP i związany z tym wzrost kosztów finansowania zakupu mieszkań, przede wszystkim zaś spadek zdolności kredytowej fundamentalnych nabywców mieszkań – tłumaczą analitycy Banku Pekao.

Podkreślili również, że ubiegły rok przyniósł wzrost atrakcyjności alternatywnych form lokaty kapitału, jak depozyty czy obligacje. To spowodowało spadek zainteresowania zakupem mieszkań przez nabywców inwestycyjnych. Niechętnie też kupowali mieszkania flipperzy – ich zapał studziły wyższe ceny nieruchomości oraz ogólne wyhamowanie popytu.

Prognozy ekspertów na rok bieżący były więc raczej ostrożne, ale jak wskazują specjaliści mBanku, już pierwsze miesiące 2023 roku pozwoliły deweloperom odnotować wzrost aż o 34 proc. (w porównaniu z ostatnim kwartałem 2022 roku) liczby sprzedanych mieszkań w największych miastach w Polsce: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, w Trójmieście, Poznaniu oraz w Łodzi.

Deweloperzy zwrócili się w stronę zamożniejszych klientów

Warto jednak zauważyć, że gdy wzmożonej sprzedaży nie towarzyszy wzrost podaży na odpowiednim poziomie, oferta rynku nieruchomości szybko zaczyna się kurczyć. Wyprzedają się wówczas tańsze lokale, a mieszkania pozostające w ofercie oraz kolejne nieruchomości wprowadzane na rynek mają wyższe ceny. Tak też stało się pod koniec II kwartału br., który zakończył się także wzrostem liczby dostępnych lokali adresowanych do bardziej zamożnych nabywców. To z kolei jest efektem ograniczonej dostępności kredytów mieszkaniowych, która skłoniła deweloperów do sprofilowania swojej oferty pod klientów gotówkowych, skłonnych wydać więcej za bardziej prestiżową nieruchomość.

– Potwierdzają̨ to dane: rozpiętość pomiędzy średnimi cenami mieszkań sprzedanych a średnimi cenami lokali, które pozostały w ofercie na koniec kwartału zaczęła rosnąć. W Warszawie i Krakowie było to ok. 1,6 tys. zł/mkw, we Wrocławiu ponad 1,5 tys. zł/mkw, w Poznaniu 800 zł/mkw, niewiele mniej w Łodzi, a w Trójmieście „tylko” 500 zł/mkw. Dla porównania, w warunkach normalnego, utrzymującego się̨ w równowadze rynku było to ok. 200-400 zł/mkw – wskazuje Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector Advisory, JLL.

Z analizy JLL wynika, iż czerwiec 2023 r. zamknął się z wynikiem średniego wzrostu cen na poziomie 4-5 proc. Na każdym z dużych rynków nieruchomości koszty zakupu mieszkań biły rekordy. Dla przykładu, Kraków niemal osiągnął poziom Warszawy – średnia cena za 1 mkw wyniosła tam aż 14,7 tys. zł. Z kolei w Trójmieście i Łodzi mieszkania zdrożały do średnio 13 tys. zł za 1 mkw. W Poznaniu za 1 mkw trzeba było zapłacić średnio 11,5 tys. zł. Natomiast w Łodzi – 9,6 tys. zł za 1 mkw.

Rządowy program otworzył nabywcom nowe możliwości

Odkąd 3 lipca br. uruchomiono program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, co skłoniło deweloperów do skupienia się na nabywcach poszukujących nieruchomości w raczej podstawowym standardzie. Przypomnijmy bowiem, iż w ramach tego programu można nabyć nieruchomość na kredyt w wysokości nieprzekraczającej 600 tys. w przypadku małżeństw, a 500 tys. w przypadku singli. Co więcej, nie ma górnego limitu ceny za 1 mkw, co nabywcom pozwala na wybór z szerszej puli mieszkań, jednak tym samym nie studzi wzrostu cen nieruchomości.

Warunki programu są jednak tak atrakcyjne, iż nic dziwnego, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przyczynia się dziś do wzrostu popytu. To z kolei sprzyja wzrostowi liczby rozpoczynanych budów. Jednocześnie, nie maleje koszt ich finansowania, co może się przekładać na ograniczenie podaży. Co jeszcze może wpłynąć w najbliższych latach na koszty budowy nowych mieszkań?

– Energożerne materiały będą̨ obciążane opłatami z tytułu emisji, rosły będą̨ koszty rozwiązań́ związanych z zieloną energią, trudniej będzie o pracowników a ich praca będzie droższa, gdyż̇ konkurować o nią̨ będą po 2025 roku inwestycje finansowane z KPO, a zapewne także odbudowująca się̨ po wojnie Ukraina – wylicza Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector Advisory, JLL.

Przyszłość rynku nieruchomości można przewidzieć?

Ekspert podkreśla, że w ciągu najbliższych kilku lat zaobserwujemy najprawdopodobniej szybsze stabilizowanie się kosztów budowy. Mowa tu przede wszystkim o latach 2024-2025, czyli czas ograniczonej skali inwestycji finansowanych środkami unijnymi. Być może w nadchodzących latach deweloperzy będą musieli celować głównie w budowę na terenach poprzemysłowych lub zabudowanych obiektami przeznaczonymi do rozbiórki. Jego zdaniem, o nieruchomości typu greenfield będzie bowiem coraz trudniej.

Według specjalisty, prawdopodobnie można też spodziewać się, że deweloperzy chętnie będą sięgać po zastosowanie lekkiej, nowoczesnej prefabrykacji, co przełoży się na rozwijanie oferty budynków jednorodzinnych. Jest to o tyle zasadne, że nadal wielu przedsiębiorców korzysta z modelu pracy zdalnej lub hybrydowej, co od czasów pandemii skłania nabywców do wyprowadzki z ciasnych, nieustawnych mieszkań i poszukiwania alternatywy.