Rynek nieruchomości nieosiągalny? Sprawdź

Dynamiczne wzrosty cen zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym oddalają wielu Polaków od realizacji marzenia o zakupie mieszkania. Czy rynek nieruchomości staje się nieosiągalny dla przeciętnych obywateli? Odpowiadamy.

Tendencja rosnąca. Wciąż jest drożej

Ceny mieszkań stale rosną — to nie teoria, ale niestety smutna rzeczywistość. Portale Morizon.pl i Gratka.pl przeanalizowały aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym i dane nie wydają się być przesadnie optymistyczne. We wrześniu 2023 ceny wzrosły średnio o 11 proc. w porównaniu ze stanem z ubiegłego roku. Szczególnie widoczne jest to w największych polskich miastach, a najbardziej cierpią na tym ci, którzy planują zakup pierwszego mieszkania.

Najgorzej jest w Krakowie. Ceny w stolicy Małopolski w ciągu zaledwie 12 miesięcy podskoczyły aż o 24 proc. Oznacza to, że obecnie średnio za mkw. trzeba zapłacić tam aż 14 503 zł. W Poznaniu podwyżki osiągnęły poziom 19 proc., a trzeci w tym niechlubnym rankingu Rzeszów odnotował wzrost na poziomie 18 proc. w porównaniu z wrześniem 2022 r. Przekłada się to odpowiednia na 10 903 zł i 10 023 zł za mkw. Nieco w lepszej sytuacji, ale wciąż z zauważalną tendencją zwyżkową, są inne polskie miasta. Mowa, chociażby o Warszawie, Łodzi czy Wrocławiu. 9 - 15 proc. - z perspektywą takich podwyżek w stosunku rocznym muszą oswajać się potencjalni nabywcy w tych częściach naszego kraju.

Trzeba zapłacić nawet ponad 2 tys. zł więcej za mkw.

Podwyżki to realny problem dla większości planujących zakup wymarzonego mieszkania. Procenty przekładają się bowiem na pokaźne kwoty, które mocno uszczuplają budżet, a często sprawiają, że kupno staje się po prostu nierealne. W Krakowie trzeba zapłacić 2 788 zł więcej za mkw. nieruchomości. W przypadku 40 - metrowego mieszkania to ponad 111 tys. więcej niż we wrześniu 2022 r. Biorąc pod uwagę trudną sytuację ekonomiczną i trudności z otrzymaniem, a także spłatą kredytów to nie lada wyzwanie, na które wielu nie może sobie pozwolić. W stolicy podwyżki oznaczają z kolei kwoty za mkw. lokalu o 2073 zł droższe niż 12 miesięcy temu.

Nie lepiej jest w Poznaniu, Rzeszowie czy Wrocławiu. Tam stawki podskoczyły odpowiednio o 1759 zł, 1497 zł i 1444 zł.

Dlaczego mieszkania wciąż drożeją?

Powodów trudnej sytuacji na rynku nieruchomości. Wszystkie razem tworzą skomplikowaną mieszkankę czynników, które sprawiają, że klienci wciąż muszą płacić więcej za wymarzone m2. Dane dotyczące nowych inwestycji pokazują, że jednym z nich jest niedopasowanie podaży i popytu. Eksperci ostrzegają, że można będzie zaobserwować go w okresie nawet do 2 lat. Badania Głównego Urzędu Statystycznego wskazują za to, że jednym z głównych problemów na tym polu jest znaczne spowolnienie w budownictwie wielorodzinnym. W 2022 r. średni czas takiej inwestycji wynosił 24,3 miesiąca. W przypadku inwestycji jednorodzinnych to jednak wciąż dwukrotnie dłużej. Mowa nawet o średnim czasie 49,9 miesiąca budowy.

To wszystko reakcja deweloperów na załamanie na rynku nieruchomości, które zaobserwować można było w związku z rosnącą inflacją i wybuchem wojny za naszą wschodnią granicą. Starając się minimalizować straty finansowe, inwestorzy rezygnowali z nowych projektów i spowalniali te aktualnie prowadzone. W rezultacie odnotowano spadek liczby rozpoczętych budów na poziomie kilkudziesięciu procent w porównaniu ze stanem z 2022 r.

Nie bez znaczenia są też podwyżki cen materiałów budowlanych. Chociaż od sierpnia 2023 r. zaobserwować można tendencję spadkową na tym polu, czynnik ten miał i wciąż ma znaczący wpływ na ogólną sytuację na rynku nieruchomości. Prognozy zapowiadają, że w 2023 r. wzrost cen materiałów budowlanych kształtować będzie się na poziomie 5 proc. W przyszłym roku spodziewać można się 5,8 proc. podwyżki, a za 2 lata nawet o 7,3 proc. Zdaniem ekspertów rynku wyhamowanie wzrostu cen nastąpi prawdopodobnie dopiero w połowie 2025 r.

Panika na rynku nieruchomości. Młodzi chcą „załapać się” na Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Istotnym czynnikiem wpływającym na wysokie ceny mieszkań są także czynniki polityczne. W związku ze zmianą na polskiej scenie parlamentarnej pojawiły się zapowiedzi wycofania programu wsparcia, proponowanego przez rząd Prawa i Sprawiedliwości. To wywołało niepokoje i rodzi coraz większy chaos. - Dzwonią 18-20-latkowie zupełnie zieloni w temacie nieruchomości i chcą rezerwować na gębę, zanim jeszcze obejrzą. Zaczyna się panika, aby kupić cokolwiek, dopóki bezpieczny kredyt 2 proc. działa. Szykuje się ciekawa końcówka roku — mówi inwestor i bloger, Jarosław Chodkowski. Pośrednik kredytowy, Łukasz Sroczyński także zauważa wzrost zainteresowania tematem. - U mnie też coraz więcej telefonów z pytaniem do kiedy trzeba złożyć wniosek, aby na BK2 się załapać — wyjaśnia.

Związek Banków Polskich twierdzi z kolei, że medialne doniesienia o końcu programu — póki co — nie wywołały zwiększonej ilości wniosków, które są składane w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Wzrasta liczba podpisanych umów kredytu hipotecznego z dopłatami, natomiast do 26 października zawarto 27 696 umów kredytowych. - Spore zaskoczenie w programie bezpieczny kredyt 2 proc. Wprawdzie liczba zawartych umów wzrosła o blisko 3,4 tys. t/t, ale liczba wniosków ogółem spadła o 619 szt. Przyczyna? Prawdopodobnie „czyszczenie” systemu z dublowanych wniosków i mniejszy napływ nowych — mówi wiceprezes ZBP, Agnieszka Wachnicka.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. - szansa czy zagrożenie dla rynku?

Ekspert rynku nieruchomości, Tomasz Narkun przekonuje, że do końca roku liczba złożonych wniosków może osiągnąć nawet 100 tys. Przemawia za tym, chociażby to, że w 2023 r. w przyznawaniu środków nie obowiązują jeszcze żadne limity. Każdy, kto spełni wymagane warunki i będzie miał zdolność kredytową, zostanie beneficjentem Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Za rosnącą w ostatnich miesiącach roku popularnością rządowego programu kryć zdaje się też niepewność. - W umowie koalicyjnej mieszkalnictwo znalazło się na 21. miejscu. W liczącym 24 punkty zestawieniu programowym nie ma nic o preferencyjnym kredycie, ani o dopłatach do najmu. Jest za to zapis, który mówi o przyspieszeniu procedur budowlanych, budowie mieszkań socjalnych i remontach — przypomina Narkun.

Zdaniem niektórych to także Bezpieczny Kredyt 2 proc. stoi za stałymi wzrostami cen na polskim rynku nieruchomości. Stymuluje on bowiem ich zdaniem „nienaturalny” popyt na mieszkania. Efektem jest sytuacja, w której deweloperzy więcej sprzedają, niż budują, a konsekwencją jest dalszy wzrost kosztów zakupu wymarzonego lokalu. Gdyby nie rządowa propozycja, popyt na takim poziomie pojawiłby się według ekspertów w przeciągu kilku lat.

Wszystko to niestety sprawia, że skutki trudnej sytuacji na rynku odczuwają najbardziej ci, którzy planują zakup swojego pierwszego mieszkania — młodzi. Borykają się oni z brakiem zdolności kredytowej, wysokimi cenami i oddalającą się perspektywą własnego kątu. - Pokoleniowy głód mieszkaniowy jest dość duży, a wyboru wielkiego nie ma. Często słyszę, że brakuje rozsądnych mieszkań na rynku — tłumaczy Tomasz Narkun.