Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – wrzesień 2006 r.

Od początku 2006 r. występuje stały wysoki popyt na zakup mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, zwłaszcza w dużych miastach Polski. Sytuacja ta utrzymuje się od połowy 2004 r. i ma swoją genezę w ówczesnym uwolnieniu źródeł finansowania zakupu, tj. niskim oprocentowaniu i dużej dostępności kredytów mieszkaniowych oferowanych przez banki w Polsce.

Rynek mieszkań

Od początku 2006 r. występuje stały wysoki popyt na zakup mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, zwłaszcza w dużych miastach Polski. Sytuacja ta utrzymuje się od połowy 2004 r. i ma swoją genezę w ówczesnym uwolnieniu źródeł finansowania zakupu, tj. niskim oprocentowaniu i dużej dostępności kredytów mieszkaniowych oferowanych przez banki w Polsce. Wysoki popyt przy malejącej podaży mieszkań z rynku pierwotnego spowodował postępującą zwyżkę cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W dużych miastach Polski w ciągu trzech kwartałów 2006 r. ceny zakupu mieszkań wzrosły średnio o 26 proc.
W czerwcu 2006 r. dodatkowym czynnikiem wpływającym na utrzymanie dużego, mimo wysokich cen, popytu była decyzja Komisji Nadzoru Bankowego o ograniczeniu od 1 lipca 2006 r. dostępności nisko oprocentowanych kredytów mieszkaniowych udzielanych w walutach obcych, a zwłaszcza we frankach szwajcarskich. W lipcu natomiast oliwy do ognia dolał rząd, zapowiadając na 2007 r. kolejne ograniczenia na rynku, w postaci likwidacji podatkowej ulgi odsetkowej od kredytów mieszkaniowych oraz wprowadzenia, obowiązującego wszystkich sprzedających, 19-procentowego opodatkowania zysku od sprzedaży nieruchomości.
Podobnie jak w poprzednim okresie największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania nowe (tzn. wybudowane w okresie ostatnich 10 lat), 1-, 2- i 3-pokojowe, o powierzchni użytkowej od 28 m2 do 75 m2, z księgą wieczystą, rozkładowe, w średnio wysokich budynkach, w centrach miast oraz na osiedlach obrzeżnych i peryferyjnych, lecz z dobrym połączeniem komunikacyjnym z centrum. Obecnie tylko nieznacznie ustępują im ceną mieszkania starsze (pod warunkiem utrzymania dobrego standardu), także na osiedlach z wielkiej płyty.
Czas sprzedaży mieszkań skrócił się zdecydowanie, średnio z sześciu miesięcy – przed rokiem, do kilkunastu dni – obecnie. Mieszkania o niższym standardzie i mało atrakcyjnej lokalizacji, a zwłaszcza duże, 4- i 5-pokojowe, jeżeli nie przyciągają okazyjną ceną, czekają na nabywców do kilku miesięcy.
Wzrosło zainteresowanie kupnem mieszkań 4-pokojowych w wysokim standardzie. Na rynku wtórnym są one najczęściej kupowane na potrzeby własne nabywców w celu polepszenia warunków mieszkaniowych. Obok Warszawy, także w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście obserwuje się wzmożony popyt na mieszkania apartamentowe w najwyższym standardzie, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Charakterystyczne tendencje, jakie wystąpiły od początku 2006 r. na rynku mieszkaniowym w dużych miastach Polski, to:

• wysoki popyt przy umiarkowanej podaży mieszkań;
• wzrost cen sprzedaży – średnio o 26 proc. od stycznia do września 2006 r.;
• duże zainteresowanie zakupem mieszkań 2- i 3-pokojowych, przy lekkim spadku popytu na mieszkania 1-pokojowe, zwłaszcza zlokalizowane poza centrum miast;
• 2,5-krotny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań apartamentowych;
• około 92 proc. kupujących korzysta z uzupełniających kredytów mieszkaniowych;
• udział kredytu stanowi przeciętnie 78 proc. ceny mieszkania;
• o 82 proc. wzrosła liczba kupujących, którzy w 100 proc. kredytują koszt zakupu;
• najbardziej aktywni kupujący mieszczą się w przedziale wiekowym 26 – 45 lat;
• młodzi ludzie w wieku 24 – 32 lat kupują przede wszystkim małe mieszkania;
• na cenę ma decydujący wpływ nie tylko lokalizacja, ale również standard mieszkania i jego najbliższego otoczenia.

Wykres 1. Średnie ceny transakcyjne sprzedaży mieszkań 2-pokojowych, w dużych miastach Polski, rynek wtórny, w PLN za 1 m2, wrzesień 2006 (wg danych Grupy WGN)


Wykres 2. Średnie ceny ofertowe sprzedaży mieszkań 2-pokojowych w standardzie deweloperskim, w dużych miastach Polski, rynek pierwotny, w PLN za 1 m2, wrzesień 2006 (wg danych Grupy WGN)


Wykres 3. Podział procentowy transakcji zakupu mieszkań w zależności od liczby pokoi, wrzesień 2006 (wg danych Grupy WGN)

Rynek domów

Jest to od 2001 r. najbardziej stabilny segment rynku nieruchomości. W dużych miastach podaż przewyższa popyt średnio 7,4-krotnie. Dlatego też ceny transakcyjne domów utrzymują się praktycznie na niezmienionym poziomie, a wahania cenowe na lokalnych rynkach w badanych okresach półrocznych mieszczą się w granicach 3 – 4,5 proc. W wyniku niskiego popytu niejednokrotnie dochodzi do obniżania cen ofertowych, zwłaszcza w przypadkach, gdy cena jest zawyżona.
Tak jak w poprzednim okresie, najchętniej kupowane są domy parterowe o powierzchni użytkowej do 200 m2, z mieszkalnym poddaszem, na działkach 800 – 1500 m2, szczególnie wybudowane w ostatnim 10-leciu, w nowoczesnych technologiach gwarantujących energooszczędność i niskie koszty eksploatacji. Ważna jest też atrakcyjna lokalizacja – na osiedlu miejskim lub okolicy podmiejskiej dobrze skomunikowanej z centrum. Spełniające te kryteria domy położone do 10 km od granic dużych miast nie różnią się już ceną od zlokalizowanych na obszarach miejskich.
Nabywców znajdują też tanie domy do remontu poza miastem, w odległości nie większej niż 30 km, pod warunkiem dobrego sąsiedztwa. Ceny kształtują się na poziomie 195 – 260 tys. zł. Konkurencją dla nich stały się nowe domy w trakcie budowy. Rozpoczętą budowę – dom o pow. do 200 m2 w stanie surowym otwartym, do indywidualnego wykończenia – można kupić już za około 150 – 250 tys. zł w standardzie popularnym. Cena rośnie w miarę zbliżania lokalizacji do granic miasta.
W związku ze znaczną podwyżką cen mieszkań w ostatnim okresie, różnica w cenach domów i mieszkań zmniejszyła się, tak że obecnie można kupić dom za miastem, sprzedając 3-pokojowe mieszkanie w dobrym standardzie lub nawet 2-pokojowe w bardzo dobrej lokalizacji w mieście.
Równie stabilny jest rynek rezydencji. Są to nieruchomości trudne do zbycia i na finał transakcji czeka się nawet do kilku lat. Właściciele, którzy ponieśli duże nakłady na realizację takich inwestycji, nie są skłonni do obniżania ceny ofertowej.


Wykres 4. Średnie ceny transakcyjne sprzedaży domów w popularnym standardzie, o p.u. do 200 m2, na działkach do 1000 m2 w dużych miastach Polski, rynek wtórny, w PLN, wrzesień 2006 (wg danych Grupy WGN)

Rynek działek budowlanych

W 2006 r. odnotowuje się znaczny wzrost popytu na działki budowlane pod budownictwo jednorodzinne w miastach oraz miejscowościach podmiejskich. Wzrost cen – blisko 20 proc. od początku 2006 r. – dotyczy przede wszystkim najlepszych lokalizacji pod budownictwo mieszkaniowe, tzn. terenów bezpośrednio przy drogach utwardzonych, z pełnym uzbrojeniem, a zwłaszcza na obszarach z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego lub posiadających aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Łatwiej jest nabyć taką działkę pod zabudowę mieszkaniową w gminach podmiejskich, które chcąc przyciągnąć inwestorów, na bieżąco przygotowują tereny budowlane.
Decydujące znaczenie dla ceny działki budowlanej mają:

• lokalizacja,
• plan miejscowy lub aktualna decyzja o warunkach zabudowy,
• uzbrojenie,
• sąsiedztwo istniejące lub planowane,
• kształt i wielkość działki.

W tym sektorze rynku nieruchomości odnotowuje się z roku na rok coraz większą różnicę cen 1m2 powierzchni działek, w zależności od lokalizacji w obrębie jednej aglomeracji. Ceny mieszczą się w przedziale od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za 1m2.

Małgorzata Battek – Dział Analiz Rynku WGN Real Estate