Rynek nieruchomości i kredyty mieszkaniowe po III kwartale 2021 roku

Czas pandemii sprawił, że wiele osób miało nadzieję, iż rynek nieruchomości odnotuje spadki cen. Okazuje się jednak, że klienci, którzy nabyli mieszkania przed globalnym atakiem koronawirusa, mogą cieszyć się transakcjami o kilkanaście procent niższymi w porównaniu do obecnie notowanych cen na rynku.

Wzrosty cen nie są jednak niczym niezwykłym w obliczu silnie postępującej inflacji oraz innych czynników, które negatywie wpływają na procesy produkcyjne (m.in. drożejące ceny gruntów oraz materiałów budowlanych). Rada Polityki Pieniężnej niedawno podjęła decyzję o podwyższeniu stóp procentowych. Krok ten na chwilę obecną nie wpłynął negatywnie na kształtowanie się popytu na nieruchomości.

Kto obecnie kupuje mieszkania?

Z analiz opublikowanych w raporcie Metrohouse oraz Gold Finance wynika, że ponad 40 proc. klientów, którzy nabywają nieruchomości za pośrednictwem agentów Metrohouse to osoby w wieku 30-40 lat. Dużą grupę stanowią również klienci pomiędzy 40. a 50. rokiem życia. Według danych z III kw. 2021 roku 36 proc. nabywców kupuje mieszkania jako lokatę kapitału (2 proc. więcej niż w II kw. br.). 28 proc. osób nabywa nieruchomości jako ich pierwsze lokum, natomiast 18 proc. przeprowadza się z mniejszego do większego mieszkania.

Na zakup mieszkania najchętniej decydują się pracownicy etatowi (55 proc. ogółu) oraz przedsiębiorcy (22 proc.). Zdecydowanie mniejszą grupę stanowią emeryci (5 proc.) oraz studenci (3 proc.). Dużą popularnością cieszą się mieszkania do 50 mkw.
Najdroższe mieszkania skłonni są kupić managerowie oraz przedsiębiorcy. Najwięcej środków finansowych inwestują osoby przeprowadzające się do większej nieruchomości oraz przenoszący się do innego miasta.

Z danych RynekPierwotny wynika, że w sześciu największych miastach w naszym kraju obserwowany jest trend wzrostowy cen. Już w czterech miastach cena za 1 mkw. przekracza 10 tys. złotych. Średnie ceny w Warszawie wynoszą 11492 złote za mkw., w Krakowie 11012 złotych za mkw., w Gdańsku 10208 złotych, natomiast we Wrocławiu 10178 złotych za mkw. W przypadku tej ostatniej lokalizacji zaobserwowano wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym na poziomie 9,1 proc. kw./kw.

Rynek kredytów mieszkaniowych w III kw. br.

Przez 17 miesięcy w Polsce obowiązywały najniższe w historii stopy procentowe. Niedawno jednak zostały one podniesione, a eksperci sugerują, że należy przygotować się na kolejne podwyżki. W lipcu br. inflacja wyniosła 4,7 proc., w sierpniu uzyskała poziom 5,2 proc., natomiast we wrześniu osiągnęła pułap 5,5 proc. Za parę tygodniu lub miesięcy możliwe będzie zaobserwowanie, jaki efekt przyniosła podwyżka stóp procentowych do 0,5 proc., której w ostatnim czasie dokonała Rada Polityki Pieniężnej. Z uwagi na przyspieszającą inflację należy spodziewać się kolejnych wzrostów stóp procentowych.

W ofercie kredytów mieszkaniowych nie zaszły istotne zmiany dotyczące parametrów w stosunku do ubiegłego kwartału. Marże oraz koszty kredytów są na podobnym poziomie. Zmianie uległy czasy operacyjne banków. Zmniejszyła się liczba składanych wniosków, co wpłynęło na czasy wydawania decyzji przez banki.

III kw. br. przyniósł istotną zmianę dla osób zainteresowanych kredytami mieszkaniowymi. Klienci banków mogą liczyć na stałe oprocentowanie zobowiązań hipotecznych. Banki spółdzielcze mają czas na wprowadzenie stałego oprocentowania do 31.12.2022 roku. Okazuje się jednak, że oferta banków ze stałym oprocentowaniem nie cieszy się zbyt dużą popularnością wśród potencjalnych klientów – nawet w obliczu rosnących stóp procentowych.

Warto zauważyć, że przeciętne oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą procentową przy wkładzie wynoszącym 20 proc. oraz wartości WIBOR-u po podwyżce, wynosi 2,78 proc. Dla porównania średnie oprocentowanie dla kredytów ze stałym oprocentowaniem przez pierwsze 5 lat wynosi 4,24 proc. Różnica na poziomie 1,46 proc. to koszt ok. 81 złotych miesięcznie na każde pożyczone 100 tys. (w przypadku kredytu na 30 lat).

Na wysokim poziomie utrzymuje się zainteresowanie finansowaniem nieruchomości z kredytów hipotecznych. Według szacunków ekspertów finansowych z Gold Finance w III kw. br. wolumen udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniósł niemal 25 mld złotych.

Z danych wynika, że w III kw. 2021 roku w Warszawie wzrosła liczba kredytów hipotecznych o wartości powyżej 800 tys. złotych – do 9 proc. (w porównaniu do 5 proc. z II kw. br.). W innych dużych miastach odnotowano wzrost zobowiązań mieszkaniowych na taką kwotę o 1 proc. kw./kw. (z 2 proc. do 3 proc.). W stolicy najczęściej wnioskuje się o kredyty w przedziale 200-500 tys. złotych (57 proc. ogółu). W pozostałych większych miastach Polski sytuacja wygląda podobnie (61 proc. ogółu zobowiązań hipotecznych). W mniejszych miejscowościach najchętniej (71 proc.) kredyty opiewają na kwotę 100-400 tys. złotych.

Z kwartału na kwartał obserwowany jest systematyczny wzrost średniej kwoty zaciąganych kredytów hipotecznych. W Warszawie odnotowano podwyżkę o ok. 24 tys. złotych kw./kw. oraz o ok. 53 tys. r/r. W innych 5 największych miastach Polski było to odpowiednio ok. 39 tys. złotych kw./kw. oraz 20 tys. złotych r/r. W tej sytuacji mamy do czynienia z wyjątkowo niskim wynikiem w II kw. br. – stąd też tak duża rozbieżność wzrostów w skali kwartalnej i rocznej. W pozostałych miejscowościach odnotowano spadek średniej kwoty zobowiązań hipotecznych o 4 tys. kw./kw. oraz wzrost o 11 tys. złotych r/r.

Zdolność kredytowa Polaków oraz średnia miesięczna rata kredytu mieszkaniowego

Z danych wynika, że w III kw. br. spadła zdolność kredytowa rodziny 2+2 o dochodzie miesięcznym 8 tys. złotych netto. Obecnie wynosi ona 611 tys. złotych, czyli o 18 tys. złotych mniej kw./kw. oraz aż o 92 tys. złotych r/r. W przypadku pary bez dzieci spadki te są nieco niższe i wynoszą odpowiednio 17 tys. złotych kw./kw. oraz 67 tys. złotych r/r. Z niższą zdolnością kredytową muszą liczyć się również single zarabiający 5000 tys. złotych netto. W tej grupie odnotowano spadek o 2 tys. złotych kw./kw. oraz 62 tys. złotych r/r.

W raporcie przeanalizowano również, jak obecnie wygląda wysokość raty zobowiązania. Analiza uwzględnia ofertę takich banków jak BNP Paribas, Citi Handlowy, ING, mBank, Millenium, Pekao S.A. oraz Santander. Rata zobowiązania na kwotę 300 tys. złotych na 30 lat przy oprocentowaniu zmiennych wzrosła z 921 złotych do 983 złote kw./kw. (62 złote). W skali roku wzrost ten jest nieco wyższy i wynosi 67 złotych. W przypadku kwoty 500 tys. złotcyh kredytu hipotecznego wzrost ten wynosi natomiast 103 złote kw./kw. oraz 111 złotcyh r/r. Bezpośredni wpływ na wzrost średniej raty kredytu miały podwyżki stóp procentowych.

III kw. br. przyniósł spadek ilości składanych wniosków o kredyty hipoteczne. Wbrew pierwotnym założeniom nie odnotowano spadku ceny nieruchomości w związku z pandemią koronawirusa. Rozpędzająca się inflacja spowodowała, że RPP podjęła decyzję o podniesieniu stóp procentowych. To natomiast wpłynęło na wzrost średniej raty kredytu hipotecznego. Eksperci sugerują, że należy spodziewać się kolejnych podwyżek.