Rynek nie potrzebuje takiej zmiany

O tym, jak rachunki powiernicze determinują rynek, rozmawiamy z Dyrektorem Generalnym PZFD Konradem Płochockim.

Likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia to na razie propozycja w projekcie nowelizacji ustawy deweloperskiej, ale już wywołała burzę na rynku. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów argumentuje swój pomysł troską o interesy nabywców mieszkań. Deweloperzy widzą to inaczej. W oficjalnym liście Polskiego Związku Firm Deweloperskich do UOKiK ocena jest jednoznaczna: Przy proponowanych rozwiązaniach kolejne koszty oraz ciężar ich stosowania będą znów przerzucane na branżę deweloperską (a faktycznie odbiorców mieszkań), która generuje ogromne przychody do budżetu państwa.

Na czym polega różnica między działaniem otwartych i zamkniętych rachunków powierniczych: z perspektywy nabywcy i dewelopera?

Rachunek powierniczy to specjalny rodzaj rachunku bankowego, który obowiązuje deweloperów od 2012 r. Od tego czasu wszystkie nowo powstające inwestycje muszą być objęte takim rachunkiem. Różnica pomiędzy rachunkiem otwartym i zamkniętym sprowadza się do momentu przekazania środków zgromadzonych na rachunku deweloperowi. W przypadku rachunku otwartego wraz z zakończeniem kolejnych etapów projektu określonych w umowie, Inspektor Nadzoru Budowlanego sprawdza na miejscu budowy, czy określone w umowie prace zostały wykonane, i decyduje o wypłacie środków.

Można więc powiedzieć, że projekt jest podzielony na kilka etapów, a po prawidłowym ukończeniu każdego z nich firma otrzymuje kolejne wypłaty. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki dopiero po zakończeniu całej inwestycji i po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywców. Rachunek zamknięty jest droższy, dlatego, że deweloper musi zaciągnąć kredyt na całą inwestycję i nie może pobierać z rachunku środków w trakcie realizacji projektu. Z perspektywy klienta różnica jest niewielka, ponieważ to zawsze bank kontroluje postęp prac i decyduje, czy środki mogą być deweloperowi wypłacone, a sam moment przekazania środków jest dla klienta niezauważalny.

Likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia ma wzmocnić ochronę interesów nabywców mieszkań. Jak deweloperzy oceniają aktualną sytuację na rynku nieruchomości, czy takie rozwiązanie jest potrzebne?

Analizy eksperckie pokazują, że takie rozwiązanie nie tylko nie jest potrzebne, ale będzie szkodliwe dla sytuacji mieszkaniowej Polaków. Dzisiaj w oparciu o rachunki otwarte funkcjonuje około 90 proc. rynku i to właśnie również dzięki temu instrumentowi mogliśmy osiągać notowane w ostatnich latach skale produkcji. Praktyka udowadnia, że od 2012 r., kiedy rachunki powiernicze zaczęły obowiązywać, nie ma ani jednego przykładu na to, aby ten rodzaj ochrony zawiódł kupujących.

Jeśli zdaniem UOKiK otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia w niewystarczający sposób chronią konsumentów przed utratą wpłaconych pieniędzy, gdzie Polski Związek Firm Deweloperskich dostrzega kompromisowe rozwiązanie tego problemu? Jaka propozycja mogłaby pogodzić interesy wszystkich zainteresowanych?

Branża deweloperska deklaruje stałą gotowość do rozmów, ponieważ widzimy miejsca, w których doprecyzowanie zapisów ustawy deweloperskiej miałoby realne pozytywne korzyści, nie powodując dramatycznych skutków dla produkcji mieszkań. Próba wyeliminowania otwartych rachunków powierniczych jest jednak w naszej ocenie niedopuszczalna, nie tylko ze względu na wykazane w przygotowanych przez UOKiK analizach ryzyko spadku produkcji mieszkań i wzrostu cen, ale przede wszystkim na fakt, że nie ma w praktyce potwierdzenia tezy, jakoby otwarty rachunek nie chronił wystarczająco interesów klienta.

Analitycy rynku przewidują, że likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia wykluczy z rynku mniejszych deweloperów. Co ewentualne upadłości małych i średnich deweloperów oznaczają dla konsumentów?

Rzeczywiście likwidacja otwartych rachunków odbije się głównie na małych i średnich polskich przedsiębiorstwach. Duże firmy deweloperskie mające dostęp do zagranicznego kapitału spółek-matek poradzą sobie. Pomimo pozornej korzyści, jaką w wyniku tej zmiany odniosą deweloperskie korporacje, skutki dla rynku jako całości będą negatywne, ponieważ firmy te nie udźwigną ciężaru popytu. Sytuacja ta będzie szczególnie widoczna w mniejszych miejscowościach, gdzie wielkie firmy nie inwestują. Ogólny efekt, który odczują konsumenci, to po prostu mniejsza dostępność i wzrost cen mieszkań.

Uzyskanie brakującego finansowania bankowego na inwestycje deweloperskie jest realne? Co obecnie stanowi barierę dla tego rodzaju transakcji?

Z analizy przeprowadzonej przez firmę doradczą REAS wynika, że zaangażowanie sektora bankowego w finansowanie projektów deweloperskich, przy założeniu 20 proc. wkładu własnego dewelopera, gdyby wszystkie inwestycje zostały objęte rachunkami zamkniętymi, musiałoby wzrosnąć o co najmniej 50 mld zł. Dzisiaj zaangażowanie systemu bankowego w finansowanie przedsięwzięć deweloperskich wynosi 6,2 mld zł, a tym samym likwidacja samodzielnych otwartych rachunków mieszkaniowych spowodowałaby wzrost tego zapotrzebowania prawie dziesięciokrotnie, co według reprezentantów środowiska bankowego jest w zasadzie nierealne. Banki po prostu nie dysponują taką ilością środków, którą mogą przeznaczyć na finansowanie projektów deweloperskich.

Które inne zapisy projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej bezpośrednio wpłyną na proces inwestycyjny i kondycję firm deweloperskich? Jaki będzie ich skutek?

W projekcie widzimy kilkanaście negatywnych propozycji, jednak dotyczą one kwestii organizacyjno-proceduralnych, związanych m.in. z prowadzeniem rachunków, zawieraniem umów czy uprawnień kontrolnych banków. Nie są one jednak tak negatywne jak propozycja likwidacji otwartego rachunku, której skutki odczują obie strony transakcji – kupujący i deweloper.

Czy wszystkie zapisy nowelizacji ocenia Pan negatywnie, czy można wskazać plusy tego projektu?

Zawsze staramy się wskazać pozytywne propozycje opiniowanych aktów prawnych. Także w projekcie nowelizacji ustawy deweloperskiej znalazło się kilka takich rozwiązań. Pozytywnie oceniamy obowiązek posiadania zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu po wpłacie pełnej ceny na wskazane konto. W połączeniu z przepisami prawa upadłościowego jest to rozwiązanie zapewniające niezwykle wysoki, prawie 100 proc. poziom pewności samodzielnych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Pozytywną zmianą jest także uregulowanie źródeł, z których ma skorzystać deweloper przy sporządzaniu informacji o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km od przedsięwzięcia deweloperskiego

14 czerwca w Warszawie odbyła się konferencja „Mieszkanie Minus” – z podtytułem „jak zaprzepaścić cele Narodowego Programu Mieszkaniowego przez likwidację otwartych rachunków powierniczych”. Jaki jest związek między ewentualnym sukcesem rządowego programu a regulacjami dotyczącymi rachunków powierniczych? Jakie wnioski płyną z konferencji?

Tytuł konferencji miał na celu pokazać sprzeczność działania lub dążeń różnych organów państwowych w jednej sprawie. Z jednej strony od początku kadencji obecnie rządzących słyszymy o budownictwie mieszkaniowym jako priorytecie, z drugiej zaś strony procesy inwestycyjne są rozwlekane w czasie przez nie zawsze racjonalne przepisy. Do tego wszystkiego pojawia się projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, który zakłada likwidację instrumentu, w oparciu o który buduje dzisiaj 90 proc. branży deweloperskiej, która jest głównym dostarczycielem mieszkań w Polsce.