Rynek mieszkaniowy w Polsce – I połowa roku dawno za nami

Rok dobiega końca, jednak zanim specjaliści i analitycy rynku podsumują wyniki całości 2023, pora zerknąć, co mówią o jego pierwszej połowie. Które regiony radziły sobie lepiej, a które gorzej? Wyniki mogą zaskoczyć.

Miniona, I połowa 2023 roku przyniosła pewnego rodzaju odwilż na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Z opublikowanego przez mBank raportu wynika, że potencjalni nabywcy chętniej i łatwiej podejmowali decyzje o zakupie. I nie miało znaczenia, czy mieszkanie miało być przeznaczone na własne potrzeby, czy też zakup był podyktowany planami inwestycyjnymi i chęcią ulokowania oszczędności w nieruchomościach.

Nabywcy najprawdopodobniej obawiali się dalszych wzrostów cen, a jednocześnie – ograniczenia podaży. Nie bez znaczenia było też podejście banków do udzielania kredytów hipotecznych oraz poziom stóp procentowych. Nie można też zapominać o zapowiadanym wówczas rządowym programie, który później odniósł przecież spory sukces i praktycznie od początku cieszył się dużym zainteresowaniem, a który zdecydowanie wpłynął na kształtowanie się cen oraz dostępności podaży w sektorze nieruchomości w Polsce.

– Na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, do końca czerwca br., deweloperzy sprzedali ponad 26,9 tys. mieszkań i był to wynik lepszy o ok. 35,4 proc. w porównaniu do wyników z analogicznego okresu w 2022 roku. Najwyższy poziom sprzedaży odnotowano w Warszawie (ok. 8,4 tys. mieszkań) a najniższy w Poznaniu (ok. 2,5 tys. mieszkań) – czytamy w raporcie mBanku.

Ceny mieszkań nadal rosły

Ceny w omawianym okresie nadal wykazywały trend wzrostowy. Eksperci podają, iż średnia (dla dziewięciu wiodących polskich miast) cena transakcyjna na rynku pierwotnym (na koniec czerwca 2023 roku) wyniosła 10,7 tys. zł za 1 mkw. To, w ujęciu rok do roku, wzrost na poziomie ok. 7,3 proc. Nie zdziwi nikogo raczej fakt, że na ów wynik pracowała głównie Warszawa, w której średnia cena transakcyjna wyniosła aż 13 tys. zł za 1 mkw. Dla porównania, najtaniej było w Łodzi – średnio ok. 8,6 tys. zł za 1 mkw. Największy średni wzrost cen odnotowano natomiast w Szczecinie (ok. 14,7 proc. w ujęciu rok do roku).

Liczby mogą jasno ukazać sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce. Jak podają specjaliści mBanku w opublikowanym raporcie, I połowa bieżącego roku dostarczyła polskiemu sektorowi mieszkaniowemu 111,9 tys. lokali oddanych do użytkowania (wzrost na poziomie 2,5 proc. rok do roku), 111,8 tys. mieszkań z pozwoleniem na budowę (tu spadek aż o 34,7 proc. w ujęciu rok do roku), a także 85,6 tys. lokali, których budowę rozpoczęto (co daje wynik o 28,5 proc. słabszy niż w roku poprzednim).

Deweloperzy od dawna pracowali na ten wynik

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w omawianym okresie jest, oczywiście, wynikiem wytężonej pracy deweloperów nad uruchomieniem nowych projektów w latach poprzednich. Wzrost zatem, choć nieznaczny, nie dziwi. Najwięcej mieszkań przybyło w województwach mazowieckim, lubelskim oraz zachodniopomorskim i świętokrzyskim. Spadki zaliczyły natomiast województwa lubuskie, łódzkie oraz warmińsko-mazurskie. Jak się okazuje, przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wyniosła w I połowie 2023 roku ok. 94,4 mkw.

Jeśli chodzi o wydawanie pozwoleń na budowę, w I połowie bieżącego roku niechlubną palmę pierwszeństwa (odnotowano tam bowiem największy spadek – na poziomie ok. 60,6 proc.) dzierżyło województwo warmińsko-mazurskie. Tuż za nim – pomorskie, dolnośląskie oraz lubelskie. Impas przełamało nieco województwo podkarpackie, które zwiększyło liczbę wydanych pozwoleń o ok. 4,1 proc. rok do roku. Wynik w zakresie rozpoczętych budów zaniżały z kolei przede wszystkim województwa warmińsko-mazurskie, podlaskie oraz zachodniopomorskie.

Na polskim rynku mieszkaniowym wciąż dominują deweloperzy

W omawianym okresie, deweloperzy przekazali do użytkowania ok. 64,3 tys. mieszkań, co daje wynik o ok. 2,5 proc. wyższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Z kolei inwestorzy indywidualni odpowiadają za przekazanie do eksploatacji 45,7 tys. lokali – to również więcej niż rok wcześniej (o ok. 2 proc.). Łącznie to aż 98,4 proc. ogółu mieszkań oddanych do użytkowania w I połowie bieżącego roku.

W kwestii pozwoleń na budowę prym również wiodą deweloperzy z wynikiem 73,6 tys. lokali, podczas gdy inwestorzy indywidualni w I połowie 2023 roku uzyskali pozwolenia na budowę ok. 34,8 tys. mieszkań. Łącznie to aż 96,9 proc. ogółu pozwoleń.

– W ciągu sześciu miesięcy 2023 roku, deweloperzy mieszkaniowi rozpoczęli budowę ok. 47,9 tys. mieszkań (spadek o ok. 33 proc. rok do roku), a inwestorzy indywidualni ok. 35,5 tys. (spadek o ok. 23,3 proc. rok do roku). Łącznie udział tych dwóch form budownictwa wyniósł ok. 97,5 proc. ogólnej liczby mieszkań. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę ok. 2 tys. mieszkań (vs. ok. 1,7 tys. w I połowie 2022 roku) – wskazują eksperci mBanku.

Sytuacja wiodących rynków mieszkaniowych w Polsce

Jak wyglądała sytuacja w dziewięciu głównych miastach w Polsce? Rozpoczęto tam budowę ok. 25,1 proc. mniejszej liczby mieszkań niż przed rokiem. Dziewięć wiodących miast odpowiadało za 23,7 proc. ogółu lokali, których budowa ruszyła.

Jeśli chodzi o wydawanie pozwoleń na budowę, tu na pierwszym miejscu była Warszawa, którą goniła Łódź. Co ciekawe, o ile w stolicy odnotowano spadek na poziomie aż 46,3 proc. rok do roku, to w Łodzi liczba pozwoleń na budowę wzrosła aż o 49 proc. rok do roku.

Liczba oddanych do użytkowania mieszkań wzrosła tam o ok. 8,2 proc. rok do roku. Mieszkania oddane w tych miastach stanowiły łącznie 23,2 proc. ogółu lokali przekazanych do eksploatacji. Pierwsze miejsce również przypadło Warszawie, choć na podium stanął także Kraków.

– Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania6 oddanego do użytkowania do czerwca br., w dziewięciu głównych miastach Polski wyniosła ok. 63,4 mkw i była nieznacznie niższa od średniej z I połowy 2022 roku. Mieszkania o największej przeciętnej powierzchni użytkowej wynoszącej odpowiednio 70 mkw, oddano w Gdyni, natomiast lokale o najmniejszej przeciętnej powierzchni użytkowej oddano w Poznaniu (ok. 60,7 mkw) oraz w Gdańsku (ok. 60,8 mkw) – relacjonują specjaliści.