Rynek mieszkaniowy i hybrydowy tryb pracy z pandemią w tle

Covid-19 wiele zmienił zarówno na rynku biurowym, jak i mieszkaniowym. Niektóre firmy rozważają wprowadzenie na stałe hybrydowego modelu pracy. Eksperci z firmy Savills opublikowali tegoroczne globalne badanie Impacts, w którym analizują dane dotyczące wpływu pandemii na rynek mieszkaniowy, a także tempa przechodzenia na hybrydowy model pracy w różnych lokalizacjach na świecie. Do jakich wniosków doszli?

Pandemia i jej wpływ na rynek mieszkaniowy

Trwająca od ponad roku pandemia koronawirusa na trwałe zmieniła postrzeganie domu jako miejsca do życia i pracy. Pomimo wygód, które oferują wielkie metropolie, panuje przekonanie, że konieczna jest zmiana sposobu życia w miastach.
W I kw. 2021 roku wolumen transakcji na rynkach nieruchomości spadł niemal we wszystkich sektorach. Jednak rynek przemysłowy i mieszkaniowy okazały się najbardziej odporne. Nie bez znaczenia na wahania wartości na rynku nieruchomości miały restrykcje wprowadzane przez poszczególne rządy państw.

Z badań wynika, że pandemia spowodowała pogorszenie sytuacji finansowej największych polskich miast. Zaobserwowano, że im większe miasto, tym gorsza jego kondycja. Polski Instytut Ekonomiczny w swojej publikacji "Polskie miasta w czasie pandemii" przedstawił dane, które dostarczają informacji, że aż w 37 proc. dużych miast pogorszyła się sytuacja finansowa, gdzie w przypadku małych miast było to już tylko 13 proc.
Do podobnych wniosków można dojść, patrząc na samych mieszkańców. Blisko 70 proc. osób mieszkających w dużych miastach skarży się na pogorszenie sytuacji bytowej. W przypadku średnich i małych miast odsetek ten był niemal dwukrotnie niższy i wynosi 40 proc.
Przed pandemią wiele osób uważało, że miasta oferują wysoką jakość życia, lepsze możliwości pracy, większe zarobki oraz dużą dostępność do zróżnicowanych usług. Czas lockdownu oraz wprowadzenie hybrydowego modelu pracy pokazał, że miejsce pracy nie musi już w tak dużym stopniu determinować miejsca zamieszkania. To otworzyło możliwości rozwoju przed mniejszymi miastami.

Co jednak istotne, ważne jest, aby te mniejsze miasta stworzyły komfortową przestrzeń do życia. Mowa tu zarówno o miejscach spotkań, jak i szybkim połączeniu z dużym miastem, dobrze zaplanowanych mieszkaniach oraz o niewielkiej odległości do usług. Tymczasem w wielu mniejszych miejscowościach nadal brakuje mieszkań, ponieważ deweloperzy dotychczas nie inwestowali w lokalizacje, które nie miały potencjału rozwojowego. Pandemia może to zmienić.

Spośród miast analizowanych przez Savills zaobserwowano, że w 2020 roku średnie ceny nieruchomości mieszkalnych w Warszawie spadły o 7 proc. w porównaniu do danych z 2019 roku.

Praca hybrydowa w dobie pandemii

Pandemia w dużym stopniu wpłynęła na codzienne życie, w tym również to zawodowe. Wiele zmieniło się na rynku mieszkaniowym oraz biurowym. Eksperci z firmy Savills przeanalizowali czynniki po stronie pracowników i pracodawców, które ich zdaniem mogą odegrać istotną rolę w tempie przechodzenia na pracę hybrydową, łączącą w sobie zalety pracy biurowej i zdalnej.
Większość pracowników deklaruje, że chce przebywać w biurze przynajmniej przez pewien czas, a tylko część swoich obowiązków wykonywać zdalnie z domu. Również pracodawcy zauważają, że obecność pracowników w biurze jest istotna zwłaszcza dla tych najmłodszych stażem. Ponadto spotkania pobudzają kreatywność zatrudnionych i zacieśniają współpracę, co ma duży wpływ na pracę zespołową. Nie ma możliwości, aby niektóre obowiązki wykonywać z domu. Nadzór czy kontrola, chociażby w sektorze bankowości, wymagają przebywania w środowisku biurowym.

Hybrydowy model pracy z perspektywy pracownika

Według ekspertów Savills z perspektywy pracowników najważniejszymi czynnikami determinującymi możliwość wprowadzenia hybrydowego modelu pracy są:

• metraż mieszkania,
• skład zespołu,
• komunikacja miejsca (dojazdy),
• prędkość Internetu szerokopasmowego,
• okres obowiązywania i skutki lockdownu.

Jakie wnioski uzyskano?

Większe metrażowo mieszkania zapewniają lepsze możliwości pracy zdalnej i zapewnienie komfortowego domowego biura, z którego można wykonywać swoje obowiązki. Nie bez znaczenia pozostaje prędkość Internetu. Szybsze łącza mogą dać większą motywację do pracy zdalnej, ponieważ zapewniają stabilność i niezawodność porównywalną do tej zagwarantowanej w środowisku biurowym.

Warto zauważyć, że młodsi pracownicy będą szukali wsparcia od bardziej doświadczonych kolegów, dlatego dla nich istotne będą interakcje w środowisku biurowym. Ważny pozostaje jednak czas dojazdu do pracy. W miastach dobrze skomunikowanych z rozbudowanym transportem publicznym, z możliwością dotarcia do biura rowerem pracownicy chętniej będą powracali do pełnienia swych obowiązków w siedzibie firmy. Natomiast tam, gdzie dojazd ten jest z jakichś względów utrudniony, pracownicy mogą być bardziej skorzy do wykonywania swoich obowiązków z domu.

W analizie Savills uwzględniono Warszawę. Znalazła się ona na 14 miejscu spośród 21 analizowanych lokalizacji. Na podium uplasowały się: Los Angeles, Madryt oraz Londyn. Oznacza to, że w tych 3 miastach pracownicy są najbardziej skorzy – dzięki występującym uwarunkowaniom – do przejścia na hybrydowy model pracy. W stolicy Polski najmocniejszą stroną okazał się skład zespołu (udział pracowników poniżej 35. roku życia), natomiast najsłabszą prędkość Internetu i stabilność łącza.

Hybrydowy model pracy z perspektywy pracodawcy

Za najważniejsze czynniki determinujące tempo wprowadzenia hybrydowego modelu pracy z perspektywy pracodawców uważa się:

• wysokość czynszów w biurowcach,
• efektywność wykorzystania powierzchni biurowej,
• średni okres najmu,
• elastyczność w miejscu pracy przed Covid-19,
• sposób użytkowania biur przez pracowników,
• okres obowiązywania i skutki lockdownu.

Podsumujmy, do jakich wniosków w tym zakresie doszli eksperci.
Hybrydowy model pracy pozwala na efektywniejsze wykorzystanie biur. Przestrzeń może zostać zagospodarowana w zupełnie inny, wydajniejszy sposób. Główny nacisk można położyć na wygospodarowanie miejsc współpracy oraz więcej miejsca dla pojedynczych pracowników. Ma to szczególne znaczenie w miastach, w których są wysokie stawki czynszu najmu powierzchni biurowej.

Zauważa się, że elastyczne umowy najmu – co do np. okresu ich obowiązywania – sprawiają, że firmy są skłonniejsze podejmować decyzje. Może to mieć wpływ na sprawniejsze przechodzenie na tryb pracy hybrydowej. Długie okresy najmu mogę negatywnie oddziaływać na ten trend. Nie bez znaczenia pozostaje kultura w miejscu pracy przed Covid-19. Mniejsza elastyczność przed wybuchem pandemii może opóźniać wprowadzenie hybrydowego trybu pracy.

Obostrzenia związane z pandemią pokazały, że praca w modelu mieszanym jest możliwa i może być efektywna. Przedłużające się jednak ograniczenia i brak możliwości tradycyjnych interakcji w środowisku biurowym mogą sprawić, że zanikną więzi pomiędzy pracownikami. To natomiast nie będzie bez znaczenia, jeżeli chodzi o umiejętność współpracy i pracy zespołowej. W analizie Savills Warszawa znalazła się na 15 miejscu spośród 21 lokalizacji. Podium należy do: Paryża, Londynu i Berlina, gdzie zdaniem pracodawców panują najlepsze warunki do wprowadzenia hybrydowego trybu pracy. W stolicy Polski najmocniejszą stroną okazał się średni okres najmu oraz elastyczność w miejscu pracy przed Covid-19. Za najsłabsze ogniowo uznano wysokość czynszów w biurowcach. Tutaj należy jednak zaznaczyć, że te nadal pozostają konkurencyjne w porównaniu do dużych miast Europy Zachodniej.

Pandemia koronawirusa zmieniła wiele – zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i biurowym. Poszczególne zmiany są jednak w dużej mierze uwarunkowane czynnikami wynikającymi z konkretnych lokalizacji. Są one zróżnicowane zarówno na poziomie globalnym (wśród największych miast na świecie), jak i krajowym (wśród dużych, średnich i małych miast).