Rury i słupy na działce

Setki tysięcy urządzeń energetycznych, wodociągowych i gazowych wciąż znajduje się na gruntach prywatnych właścicieli bez żadnego tytułu prawnego, czytaj: nielegalnie. Nie ulega wątpliwości, że jest to jedna z pozostałości poprzedniej epoki, kiedy własność prywatna była pojęciem mało istotnym. Jednak mimo zmian ustrojowych niewiele zmieniło się w tej sprawie, w niewielkim stopniu zmieniła się też świadomość osób zarządzających przedsiębiorstwami przesyłowymi. Mimo zasadności wielu żądań właściciele nieruchomości są ignorowani przez przedsiębiorstwa przesyłowe i dopiero postępowania sądowe wymuszają na przedsiębiorstwach konkretne zachowania zgodne z prawem. Przedsiębiorstwa przesyłowe wolą bowiem nadal za darmo korzystać ze swoich instalacji i urządzeń położonych na cudzych nieruchomościach, utrudniać dochodzenie właścicielom słusznych roszczeń i liczyć, że z powodu małej świadomości prawnej obywateli nie będą zmuszone dzielić się z nimi swoimi zyskami.

Stan faktyczny i prawny

Zanim jako właściciele zaczniemy występować z konkretnymi roszczeniami, należy przyswoić sobie pewien – wynikający z historii i przepisów prawa – zakres wiadomości dotyczących tej tematyki. Należy pamiętać, że w przeszłości na budowę każdej tego typu inwestycji musiało być wydane pozwolenie na budowę, a po zakończeniu budowy sieć była uruchamiana wraz z urządzeniami, co oznaczało ich użytkowanie. Problem w tym, że do 1974 roku dysponent mediów nie musiał mieć prawa do dysponowania terenem (zgody właściciela na inwestycje), żeby uzyskać pozwolenie na budowę, bowiem nie przewidywało tego obowiązujące wówczas prawo budowlane. Dopiero od 1974 roku, po wprowadzeniu nowego prawa budowlanego, żeby uzyskać pozwolenie na budowę trzeba było mieć prawo do dysponowania gruntem. W praktyce najczęstsze roszczenia dotyczą ulokowania przez przedsiębiorstwa energetyczne urządzeń właśnie w latach 50–70. ubiegłego wieku oraz przesunięcia lub usunięcia urządzeń energetycznych pochodzących z tego okresu. Należy pamiętać, że w tym okresie szczególnie nasilona była wielka akcja elektryfikacji, która odbywała się na podstawie przepisów ustawy z dnia 28 czerwca 1950 roku o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli. Często właściciele gruntów wyrażali zgodę dorozumianą bądź też inwestycje były prowadzone w ogóle bez pytania właściciela o zgodę. Szczególny tryb udostępnienia nieruchomości, zawarty w przepisach tej ustawy, obowiązywał aż do 5 grudnia 1997 roku. Zgodnie z nim przeprowadzenie powszechnej elektryfikacji zarządzał i ogłaszał terenowy organ administracji. Osobom upoważnionym służyło prawo wejścia na grunt i do budynków oraz wykonywania robót i zakładania urządzeń, jakich wymagała powszechna elektryfikacja. Właściciel lub zarządca nieruchomości był natomiast obowiązany umożliwić wstęp i wykonanie tych czynności.

Podłoże konfliktu

Konflikty między właścicielami gruntu a dostawcami mediów są spowodowane przede wszystkim uciążliwością tych mediów dla właścicieli nieruchomości. Niejednokrotnie urządzenia znajdujące się na gruncie są też źródłem pokaźnych strat dla właścicieli, gdyż ich umiejscowienie ogranicza możliwości korzystania z nieruchomości lub też wyłącza jej część z normalnego korzystania. Bywa też, że takie urządzenie powoduje, że działka traci jakąkolwiek możliwość zagospodarowania. Jednak właściciel gruntu nie może tych urządzeń samowolnie usunąć, nie może też w nie ingerować, choćby dlatego, że nie są one jego własnością. Zgodnie bowiem z art. 49 kodeksu cywilnego urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli są własnością przedsiębiorstwa lub zakładu, a stają się nią z chwilą ich trwałego połączenia z siecią. Dotyczy to nie tylko urządzeń energetycznych, ale i wodociągów, kanalizacji, urządzeń telekomunikacyjnych itp.

Zgoda lub brak zgody właściciela

W przypadku roszczeń w stosunku do przedsiębiorstwa przesyłowego ważny jest fakt, czy właściciel lub jego poprzednik (były właściciel) wyraził zgodę na przeprowadzenie danej inwestycji. Szczególnie duże znaczenie mają tutaj dwa wyroki Sądu Najwyższego z ubiegłego roku. W pierwszym z nich, z dnia 28 czerwca 2005 roku, Sąd Najwyższy stwierdził, że jeśli właściciel albo jego poprzednik prawny zgodził się na zainstalowanie na jego nieruchomości urządzeń do przesyłania mediów, nie może żądać ich usunięcia. Jest to z jego strony zobowiązanie trwałe. Sąd wyjaśnił, że w takim wypadku właściciele nieruchomości podlegają ograniczeniom w wykonywaniu swego prawa własności. Nie oznacza to jednak, że właściciele nie mogą zażądać od przedsiębiorstwa wynagrodzenia za korzystanie z ich własności (sygn. I CK 14/05). Z kolei w wyroku z dnia 9 sierpnia 2005 roku Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli właściciel nieruchomości nie wyraził zgody na zainstalowanie urządzeń do przesyłania mediów na swojej nieruchomości, może żądać ich usunięcia. Roszczenia tego nie zmienia ani fakt posiadania przez inwestora pozwolenia na budowę urządzeń przesyłowych, ani fakt, że są one zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego (sygn. IV CK 82/05). Brak zgody daje właścicielowi do dyspozycji największą możliwą paletę roszczeń w stosunku do przedsiębiorstwa, a przedsiębiorstwo powinno być najbardziej skłonne do ugody. Jednak zarówno ten właściciel, który zgodę wyraził, jak i ten, który tego nie zrobił, może ubiegać się o czynsz za bezumowne korzystanie z gruntu lub odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Jeżeli urządzenia przesyłowe są więcej warte niż zajęta przez nie nieruchomość bądź uniemożliwiają właścicielowi korzystanie z niej w sposób dotychczasowy albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, można też żądać wykupu gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w precedensowym wyroku z dnia 16 lipca 2004 roku sygn. I CK 26/04. W przedmiotowej sprawie Sąd Najwyższy uznał, że nawet właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia nie mająca fizycznej styczności z samym gruntem, ale ograniczająca sposób korzystania i zmniejszająca wartość nieruchomości, może żądać od właściciela linii wykupienia gruntu. Wreszcie zawsze pozostaje do uregulowania problem dostępu do sieci i urządzeń przez pracowników przedsiębiorstwa. W zasadzie przedsiębiorstwo powinno za wstęp na teren płacić czynsz. Wybór roszczeń zależy jednak od konkretnych okoliczności. Jak widać, możliwości i dróg postępowania jest co najmniej kilka, dlatego zawsze warto porozumieć się z prawnikiem co do strategii postępowania w stosunku do przedsiębiorstwa przesyłowego. Należy też pamiętać, że należności za korzystanie przez zakład energetyczny z urządzeń zainstalowanych na cudzej nieruchomości należy dochodzić w drodze postępowania sądowego, a nie w drodze postępowania administracyjnego. Takiej wykładni dokonał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 października 2005 roku, sygn. III CZP 80/05. Uchwała ta dotyczy wprawdzie ustawy o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli z dnia 28 czerwca 1950 roku, która przestała obowiązywać 1 stycznia 1998 roku, ale – jak już pisałem wyżej – na jej podstawie założono większość istniejących słupów linii energetycznych, transformatorów i innych urządzeń znajdujących się na prywatnych gruntach. Ustawa ta pominęła jednak milczeniem kwestie dochodzenia wynagrodzenia przez właścicieli za korzystanie z ich gruntów i odszkodowania za ograniczenie w możliwości korzystania z nieruchomości. Należności te bez wątpienia przysługują właścicielom, a Sąd Najwyższy rozstrzygnął jedynie kwestię, że właściwą drogą do ich dochodzenia jest droga postępowania sądowego, a nie droga postępowania administracyjnego wskazana w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Próba porozumienia

W większości przypadków rozwiązywanie problemu należałoby zacząć od próby ugodowego (umownego) zalegalizowania korzystania z gruntu. Nie liczmy jednak na to, że z inicjatywą wystąpi przedsiębiorstwo przesyłowe i zaproponuje się nam określone pieniądze za słup, który stoi zaraz za naszym oknem. Przedsiębiorstwa raczej wolą utrzymanie istniejącego stanu rzeczy i bez wyraźnej konieczności same nie podejmą inicjatywy. Zatem inicjatywa – i to raczej przez cały czas, aż do załatwienia sprawy – musi być po stronie właściciela. Ponadto należy się spodziewać, że przedsiębiorstwo przyjmie pozycję obronną, próbując przeczekać i odwlec rozstrzygnięcie tej kwestii. Rozpoczynając sprawę, należałoby jednak najpierw skierować do przedsiębiorstwa pismo z konkretną propozycją zawarcia umowy zezwalającej na korzystanie z nieruchomości lub ustanowienia służebności gruntowej. Dojście do porozumienia, szczególnie co do wysokości czynszu, nie będzie jednak łatwe. Do zawarcia takiej umowy nie można przedsiębiorstwa zmusić, a z reguły przedsiębiorstwa nie kwapią się do jej zawarcia. Zapewne początkowa wymiana korespondencji nie przyniesie żadnego skutku i często będzie często jedynie wymianą poglądów. Przedsiębiorstwa przesyłowe wynajdują bowiem przeróżne powody, dla których korzystanie przez nie z danych instalacji lub urządzeń nie jest pozbawione tytułu prawnego. Należy jednak pamiętać, że w celu skłonienia przedsiębiorstwa do zawarcia umowy dysponujemy groźbą realizacji przed sądem roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za ubiegłe lata. Zatem realizacją tego roszczenia skutecznie możemy się wspierać w negocjacjach. Niestety bardzo często przedsiębiorstwa przesyłowe przedstawiają konkretne propozycje dopiero wtedy, gdy wniesiemy sprawę do sądu. Taktyka ta wynika z faktu, że przedsiębiorstwa liczą na małą świadomość prawną obywateli i niechęć do poświęcenia czasu i pieniędzy na postępowanie sądowe, które ma zmusić przedsiębiorstwo do przestrzegania prawa.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu

Roszczenie to jest jednym z wielu, jednak najczęściej wykorzystywanym przez właścicieli, warto zatem je bliżej przedstawić, zwłaszcza że kierując w tym zakresie sprawę do sądu, możemy zmusić przedsiębiorstwo do podjęcia kroków w celu ugodowego uregulowania sytuacji urządzeń na naszej działce. Podstawę prawną takiego roszczenia stanowi art. 224 § 1 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że ten, kto korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego i ma lub powinien mieć tego świadomość, musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Warto jednak pamiętać, iż roszczenie to można zgłosić tylko wtedy, gdy między stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości. Warto więc sięgnąć pamięcią wstecz, a najlepiej odnaleźć dokumenty, które podpisywaliśmy. Jeżeli bowiem podpisaliśmy na przykład zgodę na nieodpłatne korzystanie, może to powodować, że nasze roszczenie będzie bezpodstawne. Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości ustala się na poziomie czynszu, który by mu faktycznie przypadł z tytułu dzierżawy tej części gruntu. Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15.09.2005 roku sygn. II CK 61/05. Należy jednak pamiętać, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przedawnia się z upływem 10 lat. Zatem w sytuacji, gdy urządzenia na naszym gruncie pojawiły się wcześniej, nie możemy już liczyć na wynagrodzenie za cały okres bezumownego korzystania z gruntu, lecz tylko za ostatnie 10 lat. Za taki okres należy też kierować swoje roszczenie. Z kolei w przypadku budynku stacji trafo znajdującego się na naszej nieruchomości nie powinniśmy kierować do przedsiębiorstwa energetycznego roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z budynku, lecz o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu, na którym ten budynek się znajduje. W innym wypadku przedsiębiorstwo energetyczne powoła się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2004 roku, sygn. akt II CK 259/03, który stwierdza, że stacja trafo składająca się z instalacji energetycznych oraz z budynku, bez którego urządzenia te nie mogłyby prawidłowo funkcjonować, jest urządzeniem służącym do doprowadzania prądu w rozumieniu art. 49 kodeksu cywilnego i wchodzi w skład przedsiębiorstwa energetycznego, w związku z czym właściciel gruntu nie może żądać od przedsiębiorstwa zapłaty za korzystanie z tego budynku (budynek jest własnością przedsiębiorstwa).

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?