Ruczaj – ekspresem od nieużytków po apartamenty

Ruczaj, jedna z najbardziej znanych części Krakowa, ma w porównaniu z resztą tego historycznego miasta krótką, aczkolwiek bardzo burzliwą historię. Już dzisiaj można powiedzieć, że Ruczaj stanowi małe, odrębne „miasto w mieście”.

Ruczaj, jedna z najbardziej znanych części Krakowa, ma w porównaniu z resztą tego historycznego miasta krótką, aczkolwiek bardzo burzliwą historię. Już dzisiaj można powiedzieć, że Ruczaj stanowi małe, odrębne „miasto w mieście”. Ogół zjawiska, jakim jest gwałtowna zabudowa tego terenu w ciągu zaledwie kilkunastu lat, można nazwać inwestycyjnym Eldorado.

Istnieje wiele powodów, dla których warto zająć się tym tematem i podejmować dalsze badania nad fenomenem tego miejsca. Po pierwsze, teren Ruczaju odznacza się największą intensywnością zabudowy na terenie całego miasta w ostatnim piętnastoleciu. Całość tej gęstej zabudowy powstała od zera, na zupełnie dziewiczych terenach. Od momentu rozpoczęcia procesu zagospodarowywania przez pierwszych deweloperów nastąpił gwałtowny i bardzo szybki wzrost zainteresowania inwestorów tym terenem. Również władze miejskie rozpoczęły działania mające na celu promocję i rozwój tego regionu. Ruczaj został objęty planami rozwoju infrastruktury, dzięki czemu powstanie samodzielnie funkcjonująca jednostka terytorialna, ściśle jednak połączona z niepowtarzalnym centrum Krakowa.

Stan pierwotny i określenie zasięgu geograficznego opisywanego zjawiska Opisywane zjawisko szybko postępującej nowoczesnej zabudowy dotyczy obszaru mieszczącego się w administracyjnej dzielnicy VIII DĘBNIKI, na terenie której znajdują się historyczne miejscowości, takie jak: Ludwinów, Zakrzówek, Kapelanka, Dębniki, Kobierzyn, Skotniki, Pychowice, Bodzów, Kostrze, Sidzina, Tyniec. Ruczaj natomiast jest w przeważającej części osiedlem nowym, historia jego zabudowy sięga najdalej do lat 90. XX w. Granice omawianego obszaru wytyczają ulice: Grota Roweckiego, Bobrzyńskiego, Bunsha, Babińskiego, Kobierzyńską, Skośną, Obozową, Podhalańską, Turonia i Lipińskiego. To właśnie w tych okolicach rozpoczął się gwałtowny i długotrwały rozwój działalności deweloperskiej.

Pierwsi inwestorzy pojawili się tam w pierwszej połowie lat 90. Na początku obszary te mogły wydawać się im mało atrakcyjne z różnych względów. Jednym z nich było, jak mówią fachowcy, „płytkie występowanie sączeń i nieciągłych poziomów wodonośnych w iłowych warstwach miocenu”, które było przyczyną powstania bagien i rozlewisk. Te niekorzystne dla budownictwa właściwości geologiczne i geofizyczne nie odstraszyły jednak inwestorów, bagnisty charakter miały bowiem tylko tereny usytuowane najniżej, położone na wschód od ul. Bobrzyńskiego, Grota Roweckiego aż po zalew Zakrzówek. Nawet dzisiaj, patrząc na te najniżej usytuowane obszary, zauważymy bardzo rzadką zabudowę, nie licząc powstałego na osuszonym gruncie campusu Uniwersytetu Jagiellońskiego. Dodatkową przeszkodą w zagospodarowaniu tych okolic jest sąsiedztwo granic Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego.

Zajmijmy się jednak terenem, który został najszybciej zabudowany. Są to rejony położone na zachód od wyżej wymienionych ulic, zwłaszcza obszar w rozwidleniu ul. Bobrzyńskiego i Kobierzyńskiej. Dzięki położeniu na wzniesieniu teren ten nie jest podmokły, pozostała tylko nazwa „Ruczaj”, oznaczająca mały ciek wodny o niewielkim spadku. Tereny obecnie gęsto zagospodarowane, jeszcze w pierwszej połowie lat 90. były szczerymi polami, łąkami i nieużytkami.

Biorąc pod uwagę ogólną klasyfikację gruntów na Ruczaju przed zabudową, w większości były to grunty rolne (64 proc.), w późniejszym okresie przekształcone na budowlane. Jeżeli zaś chodzi o strukturę własnościową, większość tych terenów przed zabudową i wykupieniem przez poszczególnych deweloperów należała do osób prywatnych (94 proc.), aczkolwiek swój udział miał również Urząd Miasta (2 proc.) oraz syndyk masy upadłościowej przedsiębiorstwa (4 proc.). Teren, na którym utworzono Specjalną Strefę Ekonomiczną, w 100 proc. należał do Uniwersytetu Jagiellońskiego.

Podmioty zaangażowane w zagospodarowanie Ruczaju
Do analizy intensywności zagospodarowania Ruczaju wziąłem pod uwagę 14 działających na tym terenie deweloperów. Ich wkład w zagospodarowanie terenu był różny, jednak ich pomoc w realizacji tego materiału była bardzo przydatna i dała sumaryczny obraz całości zjawiska. To oni rozpoczęli ten proces zabudowy i w istotny sposób przyczynili się do zmiany całego terenu.

Deweloperzy zaangażowani w zabudowę Ruczaju w ostatnim 10-leciu:

• SOBOL’a – ul. Obozowa, Polana Żywiecka;
• NOVO MAR – ul. Bobrzyńskiego, Osiedle Europejskie;
• CONVECTOR DEVELOPMENT – ul. Zachodnia, „Apartamenty Zachodnia” ;
• FRONTON – ul. Grota Roweckiego i ul. Czerwone Maki;
• HART b.-ex i BONARKA – ul. Obozowa, ul. Kobierzyńska;
• BMR – ul. Oboźna i Pszczelna;
• J&J Deweloper – „Konstelacja” ul. Miłkowskiego;
• INTERBUD DEVELOPER – ul. Szuwarowa i Dobrzyńskiego, wieżowiec z centrum handlowym „Pasaż Ruczaj”;
• UNIVERS – ul. Szwai, „Zielony Ruczaj”;
• BRE lokum – ul. Chmieleniec, „Zielona Galicja”;
• ACTIV Investment – ul. Lipińskiego i ul. Obozowa;
• Małopolska Kompania Deweloperska – ul. Zalesie;
• SM Zadworze – ul. Chmieleniec.

Niewątpliwie pionierem w zagospodarowaniu Ruczaju była firma Sobol’a. Przedsiębiorstwo istnieje od 1995 r. i ma duże doświadczenie w obsłudze inwestycji oraz zarządzaniu nieruchomościami. Swoją działalność na tym terenie rozpoczęła w 1995 r., a jej dotychczasowe osiągnięcie to ponad 350 mieszkań oddanych do użytku w 15 czteropiętrowych budynkach o łącznej powierzchni ponad 12 000 m kw.

Duży wkład w zagospodarowanie Ruczaju ma również firma Fronton, istniejąca od 1989 r. i realizująca roboty w ramach generalnego wykonawstwa w bardzo szerokim zakresie, począwszy od projektowania, poprzez dostawę materiałów, skończywszy na kompletnym wykonawstwie „pod klucz”. Na Ruczaju Fronton zrealizował 5 budynków ośmiokondygnacyjnych oraz 4 budynki trzykondygnacyjne, oddając w sumie do użytku 329 mieszkań o łącznej powierzchni ponad 16 000 m kw.

Ciekawym faktem jest współpraca w zakresie inwestycji na Ruczaju dwóch deweloperów Bonarki i firmy HART-b.ex. Początki działalności sięgają 2000 r. W rezultacie tej współpracy oddano w sumie 284 mieszkania w 8 budynkach o łącznej pow. użytkowej przekraczającej 15 000 m kw. Przy czym Bonarka była inwestorem, a HART-b.ex. generalnym wykonawcą zajmującym się pełną obsługą marketingową, sprzedażą i przygotowaniem inwestycji. W późniejszych inwestycjach firma HART-b.ex. występowała również jako samodzielny deweloper. W sumie na Ruczaju oddano do użytku ponad 132 budynki o powierzchni powyżej 410 000 m kw., co stanowi ponad 7100 mieszkań, wśród których: 19,86 proc. to kawalerki i garsoniery 1-pokojowe, 49,36 proc. mieszkania 2-pokojowe, 29,55 proc. 3-pokojowe i 1,23 proc. – co najmniej 4-pokojowe.

Specjalna Strefa Ekonomiczna
Oprócz działalności deweloperskiej duży wpływ na zagospodarowanie Ruczaju miało utworzenie przylegającej do ul. Bobrzyńskiego Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Całość tych terenów jest zarządzana przez jedną spółkę, powołaną w grudniu 1997 r. w celu zarządzania SSE. Była to spółka prawa handlowego o nazwie Centrum Zaawansowanych Technologii. Została utworzona przez inicjatorów powołania: Gminę Kraków, Uniwersytet Jagielloński, Politechnikę Krakowską, Akademię Górniczo-Hutniczą, Hutę im. Sendzimira oraz Skarb Państwa reprezentowany przez Wojewodę. Centrum Zaawansowanych Technologii nie było właścicielem terenów położonych w strefie, lecz jedynie nimi zarządzało na podstawie umów zawartych z właścicielami poszczególnych terenów. W styczniu 2004 r. spółka zmieniła nazwę na Krakowski Park Technologiczny Sp. z o.o. i pod tą nazwą działa do dziś. Teren SSE obejmuje 39,7672 ha. Został nazwany podstrefą Pychowice i zakwalifikowany jako „obszar usług publicznych.” Aż do 2005 r. stanowił największą część (32,63 proc. pow.) wszystkich terenów objętych programem SSE. W 2005 r. do krakowskiej Strefy włączono podstrefę w Niepołomicach o wielkości 140 ha, przez co całkowita powierzchnia terenów przeznaczonych pod inwestycje przemysłowe zwiększyła się do 262,76 ha, a podstrefa Pychowice stanowi obecnie 15,13 proc.całkowitej powierzchni.

Głównym celem krakowskiej SSE było i jest stworzenie sprzyjających warunków ekonomicznych, infrastrukturalnych i organizacyjnych dla inwestorów krajowych i zagranicznych deklarujących wykorzystanie i rozwijanie istniejącego potencjału naukowo-badawczego Krakowa. Strefę, w odróżnieniu od innych stref ekonomicznych istniejących w Polsce, przeznaczono przede wszystkim dla sektora zaawansowanych technologii, takich jak: elektronika, informatyka, telekomunikacja, biotechnologie itp. Jednak wobec trudności z pozyskaniem wyłącznie tego rodzaju inwestorów i potrzebą szybszego zagospodarowania atrakcyjnych terenów w krakowskiej strefie będą działały także przedsiębiorstwa z tradycyjnych branż, jak poligrafia czy motoryzacja. Dzięki korzystnym zmianom prawa od czerwca 2005 r. na terenie SSE mogą inwestować firmy prowadzące centra usług biznesowych (BPO). Między innymi pod kątem przyciągania inwestycji tego typu do oferty włączono przestrzeń biurową do wynajęcia.

Podstrefę Pychowice określono jako niezanieczyszczony teren o wysokich walorach środowiskowych. Jednak z powodu wyżej wymienionych względów ekonomicznych nie określono zastrzeżeń budowlanych dla tego obszaru i stwierdzono brak ograniczeń ekologicznych dla nowoczesnej działalności produkcyjnej. Z pewnością sprzyja temu brak obiektów historycznych i szkód górniczych w jej granicach.

Głównym powodem utworzenia SSE właśnie w tym miejscu było zainteresowanie inwestora – Motoroli Electronics, która właśnie tę lokalizację wybrała sobie spośród kilku oferowanych przez Miasto.

Czynniki, które skłoniły deweloperów do pojęcia inwestycji na terenie Ruczaju
Wśród ankietowanych deweloperów zdecydowanie przeważały trzy subiektywne czynniki, które zadecydowały o rozpoczęciu działalności na tym terenie. Pierwszy z nich dotyczy lokalizacji. Bliskość obwodnicy, umożliwiającej łatwe wydostanie się z miasta, a także stosunkowo nieduża odległość od centrum miasta (5–7 km) podnoszą atrakcyjność południowo-zachodniej części Krakowa.

Drugim bardzo ważnym czynnikiem jest dobre uzbrojenie Ruczaju. Inwestorzy podkreślali, że miasto, planując jeszcze budowę obwodnicy i campusu UJ oraz rozwój zabudowy miasta w tamtym kierunku, zadbało o wystarczające uzbrojenie w media. Było to dodatkową zachętą dla deweloperów i ułatwiło to procesy przekształcania w większości rolnych gruntów na budowlane. Inwestorzy nie musieli się martwić o kosztowne doprowadzanie linii elektrycznych, wodociągów, gazociągów, czy też brak kanalizacji. Doprowadzone na ten teren media z nadmiarem pokrywają zapotrzebowanie zużycia i są wystarczające dla o wiele większej liczby mieszkańców.

Trzeci czynnik – dobrą infrastrukturę handlową, usługową i edukacyjną – wskazywali deweloperzy, którzy pojawili się na Ruczaju później, gdyż infrastruktura poprawiała się z każdą nową inwestycją. Pierwsi deweloperzy na Ruczaju (np. Sobol’a) zaczynali od zaspokajania podstawowych potrzeb przyszłych nabywców mieszkań. Z ich inicjatywy pojawiły się pierwsze sklepy spożywcze i przemysłowe, po nich powstały zakłady usługowe: fryzjerzy, restauracje, urzędy pocztowe, szkoły, hotele, przedszkola czy centra sportu i rekreacji (fitness kluby, siłownie, boiska, basen itp.).

Ankietowani deweloperzy wspominali również o dobrej komunikacji z centrum miasta oraz o zielonym charakterze okolicy.

Opinie mieszkańców i osób planujących zamieszkać na Ruczaju
Analizując opinie mieszkańców dotyczące mieszkania na Ruczaju, nie można oczywiście pominąć Internetu, a szczególnie forów internetowych. Wypowiadają się tam zarówno osoby, które już mieszkają na Ruczaju, jak i ci, którzy dopiero zamierzają się tam osiedlić.

Generalnie było dużo głosów pozytywnych, pojawiały się jednak również i negatywne. Najczęściej wymieniane zalety Ruczaju to: czystość, ład i obecność terenów zielonych. Zwracano uwagę na otulinę Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego z jednej strony i Lasku Fałęckiego z drugiej. Nie da się zaprzeczyć, że położenie Ruczaju na wzniesieniu, pod którym roztacza się park, ma swoje zalety. Aczkolwiek, jak wskazywali internauci, piękne widoki znikają z każdą nową budową i coraz gęstszą zabudową.

Na drugim miejscu wśród zalet wymieniano lokalizację, czyli łatwość wydostania się z miasta dzięki stosunkowo niedalekiej obwodnicy oraz bliską odległość do centrum. Z kolei ci, którym częste przebywanie na rynku krakowskim nie było potrzebne do szczęścia, zwracali uwagę, że ze swoimi własnymi zakładami pracy, parkami, restauracjami i uczelnią, Ruczaj może stanowić odrębne centrum miasta.

Trzecim powodem zainteresowania Ruczajem jako miejscem do zamieszkania są przyszłościowe plany zagospodarowania tego terenu. Chodzi tu przede wszystkim o obietnice poprawy infrastruktury drogowej i komunikacyjnej (linia szybkiego tramwaju aż do Skotnik), zwłaszcza w perspektywie potrzeb inwestorów z pobliskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.

Powyższe czynniki zdecydowanie przeważają w decyzjach nad głosami pewnych niedogodności zamieszkania na tym terenie. W dużej liczbie opinii pojawiły się określenia „blokowisko” i „miejska sypialnia”, co potwierdza tylko tezę niniejszego opracowania dotyczącą intensywności zabudowy tych terenów. Ruczaj zaczął być postrzegany jako obszar o typowej wielorodzinnej zabudowie, porównywanej z innymi, nie zawsze cieszącymi się sławą osiedlami. Pojawiły się również opinie o podmokłych terenach, a nawet wizje osuszania garaży pod blokami. Wszystko to jednak nie było poparte faktami i konkretnymi przykładami. Jedyną podaną przez internautów rzeczywistą niedogodnością dla ogółu Ruczaju był zarzut małej liczby szkół i przedszkoli na tym terenie.

Obecnie Ruczaj należy do najbardziej popularnych zakątków Krakowa. Świadczy o tym choćby dalszy postęp zabudowy tego terenu. Nawet dzisiaj deweloperzy nie muszą się martwić o nagłe załamanie zainteresowania klientów ich ofertą na tym terenie. Co prawda, tak jak cały Kraków, również Ruczaj objęła pełna stabilizacja cen podażowych, jednak jak pokazuje poniższy wykres, zakup mieszkania na tym terenie w ciągu ostatnich kilkunastu lat był bardzo dobrym interesem.

Jak widać na załączonym wykresie, duża stabilizacja cen miała miejsce w latach 1999 – 2003, po czym zaczął się bum cenowy, który zresztą objął wszystkie atrakcyjniejsze miejsca Krakowa. W przypadku Ruczaju, gwałtowny wzrost cen mieszkań w ostatnich dwóch latach miały też z pewnością zrealizowane już wcześniej inwestycje. Ruczaj stał się nowym, ładnym, czystym osiedlem, które przyciągało następnych zainteresowanych.

Linia trendu przedstawiona na wykresie oraz jej równanie odpowiada wzrostowi cen za nieruchomości mieszkaniowe, a współczynnik 334,34 oznacza najbardziej prawdopodobny przyrost ceny jednostkowej na rok i odzwierciedla realną zwyżkę cen na tym rynku lokalnym (około 334 zł/rok za 1 m kw.).

Podsumowanie i wnioski
Ruczaj był i jeszcze długo będzie atrakcyjny miejscem do zamieszkania. Oczywiście dalszy rozwój tego terenu i strefy ekonomicznej jest uwarunkowany polepszeniem infrastruktury komunikacyjnej. Jest to szczególnie ważne dla nowych firm zakładających siedziby w SSE.

Jeżeli chodzi o samych mieszkańców, to sytuacja musi ulec zmianie głównie, jeżeli chodzi o infrastrukturę usługową. Ponieważ nowi mieszkańcy to w przeważającej większości ludzie młodzi, istnieje potrzeba stworzenia większej liczby szkół i przedszkoli.

Ponadto, ustalane plany zagospodarowania terenu muszą uwzględniać to, żeby intensywna zabudowa tego terenu nie zniszczyła pozostałości zieleni. Szkoda by było, aby dotychczas przyjazne i ładne osiedle stało się zwykłym, szarym blokowiskiem.

Dyskusja na forum nt. tego artykułu. powrót do listy artykułów