Rozwój czy recesja? Rynek nieruchomości w Krakowie w roku 2008

Końcówka starego i początek nowego roku to czas podsumowań i rozliczeń mijających 12 miesięcy. Jednakże jest to również czas gorących dyskusji nad tym, co nas w najbliższym roku następnym.

Końcówka starego i początek nowego roku to czas podsumowań i rozliczeń mijających 12 miesięcy. Jednakże jest to również czas gorących dyskusji nad tym, co nas czeka w najbliższym roku.

Jaki będzie dla krakowskiego rynku nieruchomości rok 2008? Pytanie jest o tyle ciekawe, że od kilku miesięcy przeżywamy okres niepewności i wyczekiwania. Po prawie dwuletnim boomie mieszkaniowym od kilku miesięcy na rynku panuje zastój. Wyhamowanie, recesja czy kryzys? A może chwilowy odpoczynek przed kolejnym cenowym szaleństwem? Liczba mieszkań będzie rosła czy czeka nas rok słaby? I najważniejsze – jak będą się kształtowały ceny? To pytania, na które należałoby znać odpowiedź, jeżeli chce się działać na rynku nieruchomości Anno Domini 2008.

Elżbieta Prażmowska, prezes Małopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

Rynek wyhamował. Drastycznych wahań cen w 2008 roku nie będzie. Kraków stał się rynkiem wyraźnie dojrzalszym niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Oznak kryzysu nie widać. Pamiętajmy o tym, że pensje cały czas wzrastają. Zwiększa się też liczba osób zamożnych, więc chętni na mieszkania się znajdą. Jeżeli jednak ktoś chce sprzedać mieszkanie szybko, to musi obniżyć cenę. Podobnie będzie w najbliższym roku. Okres, w który mieszkania sprzedawały się niemal natychmiast po pojawieniu się na rynku, mamy już za sobą. Deweloperzy mają coraz mniejszy odzew na ogłoszenia i muszą sporo się natrudzić przy sprzedaży każdego kolejnego mieszkania. O ile jeszcze kilka miesięcy temu o każde nowe mieszkanie było kilkaset zapytań klientów, o tyle teraz jest ich cztery razy mniej. Rynek zmienia się z rynku sprzedającego w rynek kupującego. Z biegiem kolejnych miesięcy będzie następowało wyraźniejsze zróżnicowanie cenowe. Będą delikatnie, lecz stabilnie wzrastać ceny mieszkań w centrum i innych dobrych lokalizacjach. Za to ceny mieszkań w starym budownictwie, szczególnie w wielkiej płycie, zatrzymają się lub nawet nieznacznie spadną. Ale i na nie znajdą się klienci, szczególnie że starsze mieszkania są często w dobrych lokalizacjach. Przy tym wszystkim wyraźnie wzrośnie wartość działek.

W związku z tym na pewno wzrośnie rola pośredników, czyli osób profesjonalnie zdobywających i obsługujących klientów. Tym samym uważam, że dla pośredników rok 2008 będzie rokiem dobrym, ale bardzo wymagającym. Najlepsi będą się rozwijać, dostosowując standardy do najwyższych poziomów, m.in. wdrażając programy zarządzania jakością. Z racji tego, że zarówno charakter rynku, jak i sami klienci wymagają od pośredników wiarygodności i profesjonalizmu, zniknie wielu najsłabszych pośredników tzw. jednej transakcji.

Grzegorz Stawowy, przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska (Rada Miasta Krakowa)

Liczymy na to, że w 2008 roku pojawią się nowe tereny pod budownictwo. W najbliższym roku Rada Miasta prawdopodobnie uchwali kilka dużych planów miejscowych, w których są duże obszary pod mieszkalnictwo. Oznaczałoby to, że inwestorzy będą mogli bardzo szybko wystąpić o pozwolenie na budowę, zacząć inwestycję, a tym samym sprzedawać mieszkania. Tereny te to m.in. Kobierzyn-Zalesie, Biały Prądnik (w okolicach Glogera), Ruczaj, Tyniec. Dodatkowo zostaną oddane, głównie pod budownictwo jednorodzinne, duże tereny za kombinatem – Kościelniki, Wyciąże, Ruszcza, Wadów. Obecnie nie jest to bardzo popularna lokalizacja, ale po uchwaleniu planu może zostać niejako odkryta dla nowych inwestycji, ponieważ są tam dziesiątki, jeżeli nie setki, hektarów do zagospodarowania. Dziś są to tereny mało rozpoznane, ale przy tak wysokich cenach ziemi inwestorzy powinni zainteresować się tymi obszarami. Ważnym obszarem dla budownictwa powinien być Pasternik, pod warunkiem, że plan się utrzyma, bo jest bardzo słabo przygotowany i może być zaskarżony. Wiadomo, że duża część z tych nowych terenów jest już od dawna kupiona i inwestorzy czekają na wejście w życie planów miejscowych.

Od jakiegoś czasu można zaobserwować również przyspieszenie w wydawaniu „wuzetek” i pozwoleń na budowę. Z roku na rok jest ich coraz więcej i zapewne 2008 rok znowu będzie rekordowy. Większa więc będzie podaż na rynku, a popyt raczej nie wzrośnie, bo ceny są bardzo wysokie, a banki wprowadzają dodatkowe obostrzenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Widać też, że inwestycyjną modę na Kraków mamy już za sobą, a cudzoziemcy zaczynają konsumować zyski, czyli sprzedawać mieszkania. Dlatego uważam, że rynek się na jakiś czas ustabilizuje.

Sadzę, że największą bolączką krakowskiego budownictwa mieszkaniowego wciąż będzie brak planów miejscowych i relikty dawnego podziału pasmowego (łanowego) gruntów uniemożliwiające skupienie terenów pod zwarte kompleksy mieszkaniowe.

Tytus Misiak, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań (Convector Development)

W porównaniu z rokiem 2006, kiedy odnotowaliśmy w Krakowie najlepszy wynik w budowie mieszkań – ponad 7 tys. oddanych do użytku, w mijającym roku nastąpi spadek do 4–4,5 tys. Prawdopodobnie rok 2008 będzie pod tym względem lepszy od obecnego. Szacuje się, że oddane do użytkowania zostanie ponad 5 tys. mieszkań. W całej branży nieruchomościowej, tak w Krakowie, jak i w innych miastach, najaktywniejsze jest budownictwo deweloperskie, ale należy pamiętać, że ciągle ponad 50 proc. mieszkań budują inwestorzy indywidualni. Podobnie będzie w roku najbliższym.

Kiedy zastanawiamy się nad tym, jak będzie się kształtowała tzw. średnia cena metra kw. w różnych miastach Polski, musimy mieć na uwadze to, że średnie ceny są obarczone uwarunkowaniami struktury lokalizacji inwestycji. Jeżeli w danym mieście inwestycje są realizowane głównie na obrzeżach, średnia cena (dla całego miasta) się obniża. Jeżeli jednak większość inwestycji powstaje blisko centrum, z racji kosztów nabycia gruntów, ale również atrakcyjności lokalizacji, tak się nie dzieje. Z reguły rozpiętość cenowa pomiędzy obrzeżami a centrum sięga lub przekracza 100 proc. Średnie ceny w Krakowie są wysokie przede wszystkim dlatego, że brakuje planów zagospodarowania. Tym samym wszystkie inwestycje muszą „zbliżać się” do terenów już zabudowanych (zasada dobrego sąsiedztwa), a więc tych położonych bliżej centrum. Trudno się spodziewać, że w ciągu najbliższych kilku miesięcy ta sytuacje ulegnie radykalnej zmianie, przez co doprowadzi do znaczących zniżek cen.

Podaż na rynku nieruchomości w bardzo dużej mierze zależy od rachunku ekonomicznego deweloperów. Widać, że warunki prowadzenia inwestycji cały czas się pogarszają. Obecnie w Krakowie wydaje się dużo pozwoleń na budowę, ale ze względu na spowolnienie popytu i trudności w dostępie do kredytów inwestycyjnych deweloperzy będą dostosowywać podaż do warunków panujących na rynku. Po prostu nie wszystkich inwestorów będzie stać na finansowanie inwestycji czy – tym bardziej – na zakup nowych działek. Rok temu 40–50 proc. mieszkań było sprzedawanych przy umowie przedwstępnej, obecnie jest to 30–35 proc., a w przyszłym roku będzie jeszcze mniej. Dla deweloperów oznacza to konieczność korzystania z kredytów na większą skalę. Jednak wielu inwestorów buduje na działkach zakupionych w latach 2003–2006 po stosunkowo niskich cenach, ma więc pewną rezerwę finansową i może zaczekać ze sprzedażą swoich produktów, bez kuszenia niskimi cenami.

powrót do listy artykułów