Rozwód a wspólne mieszkanie

 

Większości młodych małżeństw nie stać na zakup mieszkania za własne środki, więc najczęściej zaciągają one w tym celu kredyt hipoteczny. Podstawowym wskaźnikiem, który decyduje o jego przyznaniu, jest zdolność kredytowa, która dla dwóch pracujących osób będzie wyższa niż każdej z nich oddzielnie. Z tego powodu możliwość zakupu mieszkania staje się realna dopiero po zawarciu małżeństwa, gdyż przed jego zawarciem żadne z małżonków nie było w stanie samodzielnie zaciągnąć kredytu. Ponadto, przy wchodzeniu w związek małżeński młodzi ludzie kierują się zwykle nie koniunkturą na rynku mieszkaniowym, ale własnymi planami i uczuciami, dlatego duża część z nich kupuje później nieruchomości po wywindowanych cenach.

 

Spadek cen mieszkań połączony z kredytem walutowym zaciągniętym po niekorzystnym kursie grozi wpadnięciem w pułapkę kredytową. Polega ona na tym, że wartość kredytu przewyższa aktualną wartość mieszkania. Nie jest to zjawisko tragiczne, jeżeli małżonków stać na spłatę rat kredytu. Jednak w przypadku rozwodu małżonkowie bardzo często zmuszeni są sprzedać mieszkanie. Okazuje się wówczas, że nie można tego zrobić bez uiszczenia w banku – nieraz sporej – dopłaty. Rozwiązaniem sytuacji wspólnego mieszkania jest pozostanie jednego z małżonków przy kredycie i przeniesienie na niego prawa własności. Problem w tym, że w takiej sytuacji bank zweryfikuje zdolność kredytową osoby, która ma pozostać jedynym kredytobiorcą. Jeśli jej dochody będą wystarczające, bank zgodzi się na odstąpienie drugiego kredytobiorcy od kredytu. Osoba ustępująca przeniesie wówczas na kredytobiorcę własność mieszkania obciążonego kredytem. Problem pojawia się jednak, gdy zdolność jednego z małżonków jest niewystarczająca. Wówczas mimo rozwodu bank nie zgodzi się na to, aby jeden z małżonków przestał być kredytobiorcą. Jedynym wyjściem jest wówczas sprzedaż mieszkania i spłata kredytu. Jednak gdy uzyskana cena będzie niższa niż kredyt, konieczne będą dopłaty na rzecz banku. Jeżeli byłych małżonków na to nie stać, nie sprzedadzą mieszkania, gdyż bank nie zwolni mieszkania z zabezpieczenia hipoteką, a nikt przy zdrowych zmysłach nie kupi mieszkania obciążonego hipoteką. Wiele osób mimo rozwodu tkwi więc w sytuacji wspólnego kredytu i mieszkania.

 

Często byli małżonkowie umawiają się, że jedno z nich bez formalnego uregulowania tej sytuacji opuszcza mieszkanie, a drugie, które to mieszkanie zamieszkuje, spłaca kredyt. Dopóki kredyt jest obsługiwany, bank nie będzie się interesował rodzinnymi sprawami kredytobiorcy. Jednak takie rozwiązanie ma nikłe szanse na przetrwanie próby czasu. Z jednej strony, osoba, która wyprowadza się z mieszkania, wciąż pozostaje współkredytobiorcą i ma z tego powodu ograniczoną zdolność kredytową. Formalnie w dalszym ciągu będzie za kredyt odpowiadać, co uniemożliwi jej zaciągnięcie kredytu na kupno nowego mieszkania. Z drugiej strony, mimo że tylko jeden z byłych małżonków sam spłaca kredyt, drugi wciąż pozostaje współwłaścicielem mieszkania. Najlepiej więc znaleźć formalne rozwiązanie takiej sytuacji.

 

 

Przede wszystkim, podjęcie decyzji o zakupie mieszkania tylko z powodu zawarcia małżeństwa jest raczej złym pomysłem. Oczywiście, małżonkowie chcieliby od razu zamieszkać w swoim wymarzonym mieszkaniu, jednak może się to skończyć pułapką kredytową. Zakup nieruchomości pod wpływem emocji nie bywa korzystny. Swoją życiową przygodę mieszkaniową najlepiej zacząć od wynajmowania mieszkania.

 

Oferta mieszkań do wynajmu jest obecnie bardzo duża, a będzie się jeszcze zwiększać. Rynek najmu ulega też istotnym przeobrażeniom i ucywilizowaniu. To już nie jest mało stabilny rynek wynajmu obskurnych pokoi dla studentów na parę miesięcy, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze kilka-, kilkanaście lat temu. Obecnie w dużych miastach bez problemu można znaleźć oferty wynajmu w różnych standardach i przedziałach cenowych, dające gwarancję stałego zamieszkiwania nawet przez kilka lat.

 

Rozpoczęcie wspólnego mieszkania od najmu da również czas niezbędny do zaznajomienia się z rynkiem mieszkaniowym, co umożliwi w przyszłości podjęcie przemyślanej i trafnej decyzji. Odroczenie w czasie jednej z najważniejszej z życiowych decyzji, jaką jest kupno mieszkania, daje też czas na okrzepnięcie małżeństwa czy związku. Ze statystyk wynika bowiem, że duża część małżeństw rozpada się w pierwszych 5 latach. Jeżeli małżonkowie czy partnerzy wynajmują mieszkanie i dochodzi do rozwodu czy rozstania, to nie niesie to dla nich pod względem majątkowym większych komplikacji. Muszą tylko ustalić, czy każde z nich szuka sobie innego mieszkania do wynajmu, czy też któreś z nich zostaje w dotychczasowym lokalu. W ostateczności, jeżeli się nie porozumieją, decyzję za nich podejmie właściciel mieszkania.

 

 

Małżonkowie w drodze umowy (intercyzy) mogą ułożyć stosunki majątkowe między sobą. Na takie umowy decyduje się w Polsce coraz więcej osób. Jeżeli małżonkowie nie podpisują intercyzy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między nimi wspólność majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przyjmuje się, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego w czasie trwania wspólności ustawowej. Również oboje małżonkowie zobowiązani są do zarządu tym majątkiem. Mogą oni dokonywać przesunięć między majątkiem wspólnym a majątkiem osobistym każdego z nich. Możliwe jest więc przesunięcie przedmiotów z majątku osobistego do majątku wspólnego i odwrotnie, przy zachowaniu trybu stosowanego przy jego zbywaniu, czyli odnośnie do nieruchomości – przy zachowaniu formy aktu notarialnego.

 

Przesunięcie majątkowe może nastąpić przy zakupie nieruchomość, jeśli małżonkowie postanowią w akcie notarialnym, że nieruchomość nabyta za pieniądze z majątku wspólnego staje się majątkiem osobistym jednego z nich. Jeżeli zasady dotyczące majątku, określone w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym, nie odpowiadają małżonkom lub przyszłym małżonkom, mogą oni zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której wspólność ustawową rozszerzą lub ograniczą albo też ustanowią rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Umowa taka może być sporządzona przed zawarciem małżeństwa lub też w trakcie jego trwania, jednak wówczas nie działa wstecz. Umowa może być też w każdym czasie zmieniona lub rozwiązana, a małżonek może powoływać się wobec innych osób na tę umowę tylko wtedy, gdy jej zawarcie oraz rodzaj były tym osobom wiadome. W umowie małżonkowie mogą rozszerzyć wspólność ustawową, na przykład obejmując nią także majątek nabyty przez każde z nich przed zawarciem małżeństwa. Mogą ją też ograniczyć. Natomiast ustanowienie umownej rozdzielności majątkowej powoduje, że każdy z małżonków ma własny majątek, samodzielnie nim zarządza i dorabia się na własny rachunek. Każdy z nich odpowiada wówczas tylko za własne zobowiązania i tylko własnym majątkiem, pod warunkiem, że wierzyciele o tej rozdzielności wiedzą.

 

Mimo rozdzielności majątkowej małżonkowie mogą nabyć majątek wspólny, np. mieszkanie czy dom. Jednak w takiej sytuacji zakupu dokonują nie jako małżeństwo, lecz jako dwoje osób z prawem współwłasności, np. po ½ części. W takim wypadku mogą swobodnie tymi ułamkami dysponować, np. sprzedając swój współudział, bez konieczności uzyskiwania zgody współmałżonka. Jeżeli małżonkowie zawrą umowę o rozdzielności majątkowej już w trakcie trwania małżeństwa, również będą mieli majątek wspólny, czyli ten, który zgromadzili od momentu zawarcia małżeństwa do ustanowienia rozdzielności majątkowej. Aby zlikwidować wspólność majątku, muszą zawrzeć dodatkową umowę o podział tego majątku.

 

Dopuszczalny jest też podział, w którym jeden z małżonków nabywa cały dotychczas zgromadzony majątek wspólny. Ponadto, z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać ustanowienia rozdzielności majątkowej przez sąd. Z taką przymusową rozdzielnością majątkową będziemy mieć też do czynienia w przypadku orzeczenia o separacji między małżonkami. Natomiast zniesienie separacji skutkować będzie przywróceniem ustawowego ustroju majątkowego.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?