Równamy do Europy

Po okresie zastoju w latach 2003 – 2004 krakowski rynek powierzchni biurowych odnotowuje sukcesywnie zwiększający się popyt. Coraz więcej międzynarodowych firm przenosi do Polski swoją działalność pozaprodukcyjną, powoli nasz kraj staje się europejskim centrum nowoczesnych usług Business Process Offshoring (BPO).

Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce jest zdominowany przez Warszawę, gdzie znajduje się blisko trzy czwarte całkowitych zasobów. W Krakowie, który zalicza się do najbardziej dynamicznych rynków powierzchni komercyjnych, pierwszym biurowcem wyższej klasy był Cracowia Business Centre, tzw. błękitek, który powstał w 1998 roku. Większość z istniejących obiektów biurowych powstała w latach 2000 – 2003. Z tego okresu pochodzą m.in. Centrum Biurowe Lubicz, Euromarket Centrum Biurowe i Galileo.

Po okresie zastoju w latach 2003 – 2004 krakowski rynek powierzchni biurowych odnotowuje sukcesywnie zwiększający się popyt. Coraz więcej międzynarodowych firm przenosi do Polski swoją działalność pozaprodukcyjną, powoli nasz kraj staje się europejskim centrum nowoczesnych usług Business Process Offshoring (BPO). Ta tendencja jest również widoczna w Krakowie, gdzie głównymi zainteresowanymi wynajęciem powierzchni biurowych o wysokim standardzie są inwestorzy zagraniczni, przede wszystkim firmy z branży IT, telekomunikacji, a także centra usługowe. Niestety większość krakowskich biurowców jest wynajęta, a współczynnik pustostanów wynosi około 1 proc., co sprawia, że niemal wszystkie umowy najmu są podpisywane jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Jeszcze gorsza sytuacja panuje na rynku biurowców klasy A przeznaczonych na prestiżowe siedziby firm, przedstawicielstwa i recepcyjne biura handlowe na najwyższym poziomie.

Odpowiedzią deweloperów na ogromne zapotrzebowanie rynku są liczne projekty biurowców powstające obecnie w Krakowie. Zgodnie z planami w tym roku rozpocznie się budowa m.in. Centrum Biurowego Kazimierz, Diamante Plaza na Zabłociu czy centrum biurowo-hotelowo-handlowego na Olszy oraz rozbudowa Centrum Biurowego Azbud przy al. Pokoju, Kraków Business Park w Zabierzowie i Centrum Biurowego Lubicz.

Większość biurowców powstałych w ostatnich latach próbuje się klasyfikować jako biurowce klasy A. Problem w tym, że nie ma powszechnie obowiązującej klasyfikacji. Ta, z którą się spotykamy, została stworzona na użytek deweloperów, inwestorów i pośredników, by ułatwić określenie jakości danego obiektu.

Na polskim rynku nieruchomości istnieją trzy klasy obiektów biurowych:

Klasa A – najwyższy standard, najwyższy czynsz
Klasa B – średni standard, niższy czynsz
Klasa C – najniższy standard, najniższy czynsz

Ten podział jest prosty i nie budzi zastrzeżeń, problemów przysparza jednak próba definicji cech obiektów, dzięki którym można je zakwalifikować do odpowiedniej klasy. Na ogół przyjmuje się, że obiekty biurowe klasy A powinny spełniać następujące kryteria:

• prestiżowa lokalizacja z dobrym dojazdem i dobrym dostępem do środków komunikacji miejskiej
• podziemny i naziemny parking
• doskonała jakość wykończenia wnętrz
• nowoczesna centralna klimatyzacja, z możliwością regulacji temperatury przez użytkowników, kontrola wilgotności powietrza
• zraszacze i alarm przeciwpożarowy wraz z czujnikami dymu
• wysokość pomieszczeń min. 2,70 m
• podwieszane sufity
• podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia
• własna centrala telefoniczna
• system podnoszonych podłóg lub trzy oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych
• możliwość dowolnej aranżacji wnętrz – powierzchnie typu open space
• nowoczesne szybkobieżne windy (maksymalny czas oczekiwania na windę – 30 sekund)
• Odpowiednia liczba miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej (współczynnik miejsc parkingowych) dla obiektów zlokalizowanych w centrum i poza centrum:
  • ścisłe centrum – 1/90 - 1/100 m2
  • centrum – 1/70 m2
  • poza centrum – 1/25-1/30 m2 (dopuszczalne 1/50 m2)
  
  
  Oprócz tego ważne są również wygląd zewnętrzny i sylwetka obiektu, recepcja, sala konferencyjna, otoczenie usługowe, czyli lokal gastronomiczny i sklepy zlokalizowane w samym budynku lub w pobliżu. Na ogół są to obiekty nowe, chociaż zdarzają się w tej klasie również budynki zabytkowe po generalnym remoncie.
  
  Jak widać, lista jest długa i tak naprawdę trudno znaleźć w Krakowie biurowiec, który spełniałby wszystkie te kryteria. Weźmy choćby prestiżową lokalizację – ze względu na ograniczenia konserwatora zabytków i brak odpowiednich działek w historycznym centrum miasta zdecydowana większość nowoczesnych biurowców jest zlokalizowana poza tym obszarem. Również brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych sprawia, że wiele obiektów trudno zaklasyfikować do powierzchni klasy A. Z kolei brak systemu podnoszonych podłóg dyskwalifikuje część starszych budynków.
  
  Spośród tych nowo wznoszonych biurowców, które w największym stopniu spełniają wymogi klasy A, na szczególną uwagę zasługuje 12-kondygnacyjne Centrum Biurowe Vinci, które powstanie przy ul. Opolskiej, niedaleko pl. Imbramowskiego.
  
  Centrum Biurowe Vinci zostanie wybudowane nieopodal skrzyżowania dwóch dróg krajowych, przy głównej arterii komunikacyjnej. Łatwy i szybki dojazd do lotniska, niewielka odległość od ścisłego centrum miasta, dworca kolejowego i autobusowego, a także bliskość środków komunikacji miejskiej i ogólnodostępnego parkingu to zdecydowane atuty tej lokalizacji.
  
  Nie bez znaczenia jest również fakt, że w pobliżu znajdują się centra konferencyjne, hotele, restauracje oraz obiekty handlowe i rekreacyjne.
  
  Rozpoznawalna i czytelna forma architektoniczna, prestiżowa stylistyka, urozmaicone elewacje i zastosowanie szlachetnych materiałów wykończeniowych stanowią wizytówkę budynku. Autorami projektu są Maciej Krawczyński & Andrzej Orłowski z zakopiańskiego Studia 51. Jak mówią sami projektanci: Przy komponowaniu formy budynku staraliśmy się wykorzystać ograniczenia wynikające z kształtu działki i konieczności zachowania wymaganych przepisami odległości, które wymusiły pewne rozczłonkowanie bryły. Została ona przedstawiona jako przenikanie się dwóch kubatur opozycyjnych materiałowo (aluminium i czarny afrykański granit z kryształami miki), którym głębi dodaje błękitne szkło o najwyższych parametrach. Jednorodność formy staraliśmy się zapewnić poprzez zastosowanie w rozwiązaniach elewacyjnych elementów powtarzalnych.
  
  W bryle budynku zaakcentowano wejście główne (narożnik od strony ul. Imbramowskiej, który został zaokrąglony, aby zachować wymaganą odległość od budynków mieszkalnych). Zaakcentowano również najbardziej eksponowaną elewację od strony ul. Opolskiej. Jej kształt, poprzez użycie motywu litery „V”, nawiązuje do nazwy obiektu.
  
  W Centrum Biurowym Vinci znajdzie się około 20 000 m kw. powierzchni najmu. Na starannie zaprojektowaną przestrzeń wspólną składa się reprezentacyjny hall wejściowy z recepcją, przestronny hall z sześcioma windami oraz lokal gastronomiczny. Dla pracowników i klientów przewidziano miejsca na parkingach: naziemnym i dwupoziomowym podziemnym.
  
  W budynku zostaną zastosowane nowoczesne rozwiązania techniczne i wysokiej jakości materiały. Powierzchnia typu open spaceumożliwi dostosowanie lokali do indywidualnych potrzeb przyszłych najemców. Budynek będzie klimatyzowany i ogrzewany za pośrednictwem kanałowych, czterorurowych, klimakonwektorów. Na komfort pracy niewątpliwie korzystnie wpłynie wysokość pomieszczeń (2,8 m) oraz fakt, że część okien będzie uchylna (co jest rzadkością w tego typu obiektach). We wszystkich lokalach przewidziano podniesioną podłogę techniczną umożliwiającą rozprowadzenie i modernizację instalacji, puszki podłogowe (floorboxy) dopasowane do aranżacji, strefy o podwyższonej nośności stropów, z przeznaczeniem na archiwa, serwerownie i tajne kancelarie. Oprócz zasilania podstawowego i rezerwowego biurowiec będzie miał również zasilanie z awaryjnego agregatu prądotwórczego. W ramach dbałości o bezpieczeństwo przyszłych użytkowników w budynku oprócz systemu monitoringu zostanie zainstalowany system kontroli dostępu, a także systemy sygnalizacji włamania czy pożaru. Te i wiele innych udogodnień sprawią, że biurowiec spełni oczekiwania nawet najbardziej wymagających najemców, oczekujących funkcjonalności, bezpieczeństwa i prestiżu.
  
  Rozpoczęcie budowy przewidziano na przełom I i II kwartału 2008 r., zakończenie prac – na II kwartał 2009 r.
  
  
  Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 4/2008 | 2008-03-17

  Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

  powrót do listy artykułów