Rolą inwestora jest tworzenie wizerunku okolicy

Wywiad z Krzysztofem Nowakiem, prezesem krakowskiej firmy Investor Pro Domo sp. z o.o.

Realizują Państwo zarówno inwestycje własne, jak i wspólnie z innymi firmami deweloperskimi. Skąd pomysł na taką właśnie formułę działania? Czy nie zamierzają Państwo skupić się wyłącznie na własnych inwestycjach?
Nasza firma rozpoczęła działalność od samodzielnego realizowania inwestycji. Wszystko zaczęło się od własnej nieruchomości gruntowej przy ulicy Glinianej, która nadawała się pod wielorodzinną zabudowę mieszkaniową. Formuła wspólnego realizowania inwestycji pojawiła się później. Wybór tej drogi w dużej mierze był spowodowany czynnikami ekonomicznymi. Budowa i sprzedaż mieszkań – a przecież z tego firmy inwestorskie żyją – podlega wpływowi wielu czynników. Przeżywamy wzmożone i obniżone zainteresowanie ze strony klientów. Następują okresy lepszej i gorszej koniunktury. W tym czasie nastąpiło tzw. schłodzenie gospodarki, wyraźnie odczuwalne w naszej branży. Zwłaszcza dlatego, że firmy wykonawcze oraz inwestorskie były przez banki uważane za branżę wysoce ryzykowną. Kredyty były trudno dostępne i wymagały licznych zabezpieczeń. To powodowało znaczne ograniczenie możliwości finansowania działalności. W normalnej gospodarce rynkowej podmioty finansują się kredytem. U nas niestety było inaczej. Jedyną, stosunkowo prostą drogą finansowania było wtedy pozyskanie pieniędzy od klientów, którzy po prostu finansowali budowę. Jednocześnie ze względu na spadający popyt te możliwości zostały ograniczone. W przypadku gdy jeden podmiot posiadał nieruchomość, przeprowadził konieczne procedury administracyjne związane z zagospodarowaniem tego terenu, ale jednocześnie rozpoczynanie inwestycji uznawał za zbyt ryzykowne ze względu na ograniczony popyt pojawiała się możliwość, by realizować inwestycję wspólnie z inną firmą funkcjonującą na rynku. Było to bezpieczniejsze niż zaciąganie kredytu. Z punktu widzenia klienta taka opcja była również bezpieczniejsza.

Rozpoczęli Państwo działalność od realizowania inwestycji w okolicach Bagrów, czyli na prawym brzegu Wisły. Do niedawna ta część Krakowa była postrzegana jako mniej atrakcyjna niż północne rejony miasta, zwłaszcza Krowodrza.
W czasie, gdy rozpoczynaliśmy naszą pierwszą inwestycję przy ul. Glinianej ta lokalizacja nie była powszechnie znana i nikt nie postrzegał jej jako atrakcyjne miejsce do zamieszkania. Po zakończeniu inwestycji natomiast jej atrakcyjność zdecydowanie się zwiększyła. Świadczy to o tym, że inwestorzy – przez to, co i jak budują, jaką infrastrukturę realizują – mają wpływ na to, jak dane miejsce jest postrzegane przez klientów. Na ile jest ono atrakcyjne. Rolą inwestora jest zbudowanie wizerunku danej okolicy. Kiedyś ludzie koniecznie chcieli mieszkać w Krowodrzy, na Białym Prądniku. Nabywcy rozpatrywali poszczególne lokalizacje pod kątem skomunikowania ich z centrum miasta, istniejącej infrastruktury. A te warunki ulegają zmianie. Cieszę się, że w Krakowie na infrastrukturę wydaje się dużo pieniędzy. Miasto zyskuje ożywiając rejony, które poprzednio były trudne (marketingowo) do sprzedania. Teraz nie są tak postrzegane, ponieważ miasto wydało dużo pieniędzy na wyposażenie ich w konieczną infrastrukturę, dzięki czemu zyskały one na wartości. Obecnie wiele osób rozpatrując zakup mieszkania, nie kieruje się wyłącznie odległością od centrum miasta. Rozpatrują one poszczególne lokalizacje również w innych kategoriach – przede wszystkim do czego mieszkanie jest im potrzebne. Jeżeli ma służyć do odpoczynku po pracy, to znacznie ważniejszy jest charakter danego miejsca. Dlatego zyskują na atrakcyjności lokalizacje poza Krowodrzą czy Białym Prądnikiem (chociaż niezaprzeczalnie są to nadal rejony bardzo popularne, ale już z innych przyczyn), miejsca, gdzie jest ciszej, spokojniej i gdzie jednocześnie istnieje cała potrzebna do życia infrastruktura – np. lokalny sklep.

Czy nie zastanawiają się Państwo nad „wyjściem” z inwestycjami poza Kraków?
Tak zupełnie poza Kraków, do innego miasta to nie. Jesteśmy niewielką firmą i nie mamy takich ambicji. Ale myślimy o inwestowaniu w okolicach Wieliczki. Byłyby to budynki jednorodzinne, wolno stojące, z dość dużymi działkami. Ten rejon bardzo dużo zyskał w chwili, gdy oddano południową obwodnicę miasta.

Obecnie widzimy w Krakowie napływ dużych zagranicznych firm deweloperskich, które tutaj inwestują. Czy nie obawia się Pan konkurencji ze strony tych inwestorów, dysponujących częstokroć potężnym kapitałem?
Oczywiście budzi to pewne obawy, ale myślę, że firmy takie jak nasza sobie poradzą. Gdy inwestor z dużym kapitałem wchodzi na dany rynek, poszukuje innych niż my przedsięwzięć. Wielcy inwestorzy zawsze będą ukierunkowani na przedsięwzięcia duże, albo pod względem rozmiaru, albo ceny. Właśnie dlatego, z naszego punktu widzenia nie są oni dla nas zagrożeniem. Nie następuje konflikt interesów. Kierunek naszego działania jest inny.
Ponadto duże firmy, realizujące wielkie inwestycje, są z natury mniej elastyczne. Naszym atutem jest to, że jesteśmy w stanie szybko się przystosować do wymagań rynku panujących w danej chwili. Istnieje oczywiście zagrożenie, że – jak to się zdarzyło w handlu – mocne podmioty zagraniczne wykupią polskie firmy, polskie marki. Być może to nastąpi, ale niekoniecznie. Jest wiele innych bezpośrednich zagrożeń utrudniających – lub wręcz uniemożliwiających – działanie bardziej niż obecność inwestorów zagranicznych. Czynnikami, które obecnie mają bezpośredni wpływ na funkcjonowanie takich firm jak nasza, są: brak planów miejscowego zagospodarowania i przeciągające się procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz odczuwalny wzrost cen nieruchomości gruntowych. To zaś jest jednym z czynników mających wpływ na wzrost cen mieszkań.

W ten sposób doszliśmy do kwestii rosnących w zawrotnym tempie cen nieruchomości. W skali całego miasta mówi się najczęściej o wzroście rzędu 15–25 proc. Ale już na Kazimierzu te różnice są znacznie większe. Czy nie sądzi Pan, że wkrótce przyjdzie czas na kolejne rojony Krakowa, na przykład na Podgórze (zwłaszcza to przy Wiśle, na wysokości Kazimierza)?
Kazimierz jest i będzie miejscem specyficznym. Należy go rozpatrywać w zupełnie innych kategoriach. Zawsze będzie funkcjonował w obrębie Krakowa jako zupełnie odrębne zjawisko. Jeśli zaś chodzi o drugi brzeg Wisły, to na pewno w najbliższym czasie bardzo zyska Zabłocie. O tym jestem przekonany. Ale tutaj dużo zależy od tworzonego obecnie planu miejscowego. Boleję nad tym, że Podgórze nie ma planu urbanistycznego i przez długi czas nikt nie interesował się tym rejonem. Dopiero teraz tworzona jest wizja wybranych rejonów jego zagospodarowania. Zwłaszcza cały ciąg ulic Limanowskiego i Kalwaryjskiej, czy Ludwinowi wymaga opracowania spójnej koncepcji zagospodarowania, nie koniecznie z naciskiem na ochronę zabytków Szkoda tego straconego czasu.

A jak długo, pańskim zdaniem, ceny nieruchomości w Krakowie będą rosnąć? Zwłaszcza że popyt cały czas znacznie przewyższa podaż.
Istnieje kilka czynników mających wpływ na wzrost cen. Podstawową sprawą jest stosunek podaży do popytu, przy czym zawsze granica wzrostu cen jest ściśle uzależniona od wydolności finansowej kupujących. Chociaż obecnie dużo klientów kupuje lokale mieszkalne w Krakowie, traktując je jako hotele czy mieszkania na weekend, bądź jako inwestycje kapitałowe. Wielu klientów kupuje też mieszkania na okres studiów dla swoich dzieci. To jest ten czynnik popytowy. Drugim czynnikiem są rosnące ceny gruntów, trzecim – procedury. W obecnej sytuacji procedura uzyskania decyzji WZiZT, a potem o pozwoleniu na budowę dla stosunkowo małej inwestycji, gdzie nie ma żadnych problemów formalnych ani kwestii spornych, trwa ponad dwa lata. To oczywiście generuje koszty dla firmy. Przecież zamrożenie pieniędzy na tak długi okres też kosztuje, a to z kolei ma wpływ na cenę.
Jest jeszcze jedna istotna sprawa. Od chwili wejścia do Unii Europejskiej można zauważyć znaczny odpływ pracowników z rynku. Nie dość, że rosną ceny materiałów, odczuwalny staje się brak fachowej siły roboczej powodujący wzrost cen wykonawstwa. To jest następna przyczyna wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Dopóki powyższe uwarunkowania nie ulegną zmianie – ceny będą rosnąć.

Jakie są plany Państwa firmy na najbliższą przyszłość?
W najbliższej przyszłości planujemy dwie inwestycje, w tym jedną naprawdę niewielką – budynek dwumieszkaniowy. Jednak na pewno będziemy się koncentrować głównie na budownictwie wielomieszkaniowym.
Jednocześnie myślimy o pewnej dywersyfikacji naszej działalności. Nadal będziemy realizowali budownictwo mieszkaniowe w tzw. zwykłym standardzie, ale chcielibyśmy również podjąć realizację budownictwa o wysokim standardzie. Ale jeszcze za wcześnie, by mówić o konkretach. Mogę jedynie powiedzieć, że nadal będziemy działać na terenie Podgórza.

Dziękuję za rozmowę.