Rewolucja we wspólnotach mieszkaniowych

Rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja obejmuje m.in. zmiany w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zmieni się definicja małej wspólnoty mieszkaniowej. Co to oznacza dla właścicieli lokali?

Zgodnie z ogłoszonym komunikatem na stronie Kancelarii Premiera, projekt zawiera rozwiązania służące sprawnej realizacji programu Mieszkanie Plus. Ponadto wskazano, że chodzi o zwiększenie zasobu gruntów, które Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) będzie mógł wykorzystać na cele mieszkaniowe. Z treści komunikatu wynika, że w ramach projektowanych zmian wprowadzono przepisy umożliwiające pozyskiwanie przez KZN nieruchomości, stanowiących własność (lub oddanych w użytkowanie wieczyste) jednoosobowych spółek Skarbu Państwa. W przypadku, gdy nieruchomość ujęta w wykazie zostanie przekazana do zasobu, którym gospodaruje KZN, spółkom będzie wypłacana kwota – oparta na wartości rynkowej nieruchomości – która zabezpieczy ich interesy majątkowe.

Jednocześnie Kancelaria Premiera podkreśla, że proponowane rozwiązania pozwolą również na efektywniejszy udział Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) oraz Agencji Mienia Wojskowego (AMW) w zasilaniu Zasobu Nieruchomości gruntami, które będą mogły być wykorzystane pod budownictwo mieszkaniowe. Ze względu na potrzebę zapewnienia środków finansowych na realizację zadań statutowych przez te podmioty, zaproponowano udział KOWR i AMW w dochodach uzyskanych ze zbycia nieruchomości przejętych od tych podmiotów do KZN.

Kolejna propozycja zakłada, że w wykazach nie będą ujmowane nieruchomości, które z racji funkcji i przeznaczenia, nie mogą zostać wykorzystane na cele budownictwa mieszkaniowego, np. grunty zajęte przez pas drogowy, pokryte wodami, zajęte pod infrastrukturę kolejową lub dworce kolejowe.

Zdaniem Kancelarii Premiera ważną zmianą jest rezygnacja z ograniczeń dotyczących wysokości tzw. normowanych czynszów najmu – wysokość czynszu powinna być elastyczna w zależności od specyfiki danej inwestycji.

Zmiany dotyczące małych wspólnot mieszkaniowych

Nowelizacja dotyczy nie tylko przepisów ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Wśród przepisów, które planowo mają zostać wprowadzone, należy zwrócić uwagę naistotne zmiany w ustawie o własności lokali. Projektowane regulacje wprowadzają nową definicję małych wspólnot mieszkaniowych.

Obecnie z małą wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7. W takiej sytuacji do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W uzasadnieniu rozwiązań proponowanych w projekcie autor zaznacza, że mała wspólnota mieszkaniowa nie przyjmuje żadnej formy organizacyjnej, nie ma zarządu ani procedury podejmowania uchwał i ich zaskarżania. Autor projektu podkreśla, że taka wspólnota nie musi zwoływać zebrań rocznych będących podstawą do oceny funkcjonowania wspólnoty, ze szczególnym uwzględnieniem jej gospodarki finansowej. Przyczyną rozdzielenia wspólnot na małe i duże było uznanie przez ustawodawcę, że korzystanie ze sformalizowanych struktur znajduje uzasadnienie jedynie w dużych wspólnotach, natomiast najważniejsza rola małych wspólnot polega na zachowaniu zbiorowego interesu współwłaścicieli. Tego przejawem zdaniem ustawodawcy jest konieczność wyrażenia wspólnej woli przez współwłaścicieli w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jeżeli brakuje takiej zgody, to współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zgodnie z projektowaną nowelizacją, małą wspólnotę mieszkaniową będą stanowiły wspólnoty, które liczą maksymalnie 3 lokale. Oznacza to, że wspólnoty, w skład których wchodzi 4-7 lokali, staną się wspólnotami dużymi.

Problemy z zarządzaniem małymi wspólnotami mieszkaniowymi

Choć ustawodawca, wprowadzając małe wspólnoty w dotychczasowym kształcie, wskazywał na praktyczny i bliższy lokatorom sposób zarządzania wspólnotą, to w praktyce wyżej wymieniona instytucja jest powodem licznych problemów. Należy podkreślić, że zgodnie z art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Natomiast zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Słusznie autorzy projektu nowelizacji zaznaczają, że czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu dotyczą wszystkich ważniejszych decyzji w zakresie zarządzania nieruchomością. Oznacza to, iż problematycznym staje się wydanie decyzji w sprawach obejmujących należyte utrzymanie nieruchomości, zwłaszcza w przypadku remontów oraz inwestycji w nieruchomość. Do takiej sytuacji dochodzi najczęściej wtedy, gdy nie ma ustanowionego zarządcy, a współwłaściciele nie mogą się porozumieć w danej kwestii.

Warto zauważyć, że jeden współwłaściciel jest w stanie blokować ważne decyzje we wspólnocie, co w przypadku koniecznych remontów oraz utrzymania nieruchomości może wiązać się z jej zaniedbaniem oraz stopniowym niszczeniem. Wprawdzie przepisy przewidują, że współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów nieruchomości wspólnej, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, ale należy liczyć się długotrwałym postępowaniem sądowym i opłatą (choć niewysoką). Ponadto takie rozwiązanie wymaga zaangażowania wnioskodawcy w celu wykazania zasadności wniosku. W przypadku oczywistych spraw dotyczących utrzymania nieruchomości wyżej wspomniane postępowanie zdaje się być całkowicie niepotrzebne.

Wskazuje się również, że brak zarządu w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych powoduje problemy dotyczące reprezentacji wspólnoty wobec osób trzecich. Wynika to z faktu, że wprawdzie współwłaściciel może działać w zakresie zwykłego zarządu przy uzyskaniu zgody udzielonej przez większość współwłaścicieli, bądź też przy dokonywaniu czynności przekraczających zwykły zarząd przy uzyskaniu zgody wszystkich współwłaścicieli – ale nie oznacza to jednocześnie, że może reprezentować całą wspólnotę mieszkaniową. W takim przypadku współwłaściciel występuje we własnym imieniu. Dlatego, aby reprezentować wspólnotę na zewnątrz, musi on uzyskać stosowne pełnomocnictwo.

Różnice w zarządzaniu między małą wspólnotą a dużą wspólnotą

W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych odesłanie do przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności spowodowało, że sprawowanie zarządu nad nieruchomością wspólną objętą mała wspólnotą mieszkaniową jest zdecydowanie bardziej skomplikowane niż w dużych wspólnotach mieszkaniowych. W przypadku tych drugich czynności zwykłego zarządu zarząd dokonuje samodzielnie, a w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem.

Czy zmiany są słuszne?

Wydaje się, że ustawodawca zasadnie wskazuje na konieczność zmniejszenia liczby lokali wchodzących w skład małych wspólnot mieszkaniowych (ograniczenie maksymalnie do 3 lokali). Taki zabieg zdecydowanie usprawni funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, w których od tej pory istniało 4-7 nieruchomości. Biorąc pod uwagę specyfikę stosunków współwłaścicieli we wspólnotach mieszkaniowych, należy stwierdzić, że przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące współwłasności nie są odpowiednie do zastosowania w przypadku większych wspólnot mieszkaniowych. Nowelizacja będzie się wiązała z nowymi obowiązkami wspólnot mieszkaniowych, w których skład wchodzi 4-7 lokali.