Remont trzeba dobrze zorganizować – poszukiwanie fachowca i podpisanie umowy

Kupione mieszkanie wymaga remontu. Jak się do tego zabrać? Co wyremontować? A co zrobić z nowym mieszkaniem w stanie surowym? Jak bez problemów przygotować nieruchomość do zamieszkania?

Wprawdzie czynsze najmu nie rosną tak szybko jak ceny, ale inwestycja w nieruchomości wciąż jest dobrym pomysłem. Nabywca ma przed oczyma wizję wielu chętnych potencjalnych najemców i możliwość zarabiania dodatkowych środków bez konieczności dodatkowej pracy. Można więc kupić nowe mieszkanie od dewelopera, które trzeba wykończyć z myślą o przyszłych najemcach (albo o swoich potrzebach), bądź znaleźć lokal z rynku wtórnego za bardzo okazyjną cenę. W drugim przypadku jest jeden haczyk – mieszkanie wymaga remontu. Jak się do tego zabrać? Co wyremontować? A co zrobić z nowym mieszkaniem w stanie surowym? Jak bez problemów przygotować nieruchomość do zamieszkania?

Jak każde przedsięwzięcie, również prace remontowe wymagają planu. Sam zarys, określenie potrzeb i celów remontu dobrze jest ustalić, zadając sobie następujące pytania.

Chcę wynajmować mieszkanie w całości czy na pokoje?

Remont mieszkania w całości przeznaczonego do wynajmu będzie różnił się od adaptacji lokalu wynajmowanego na pokoje. Być może konieczne okaże się wstawienie ścianek działowych, żeby zorganizować kilka pomieszczeń. Zajmie to więcej czasu podczas przygotowania projektu i podczas samego remontu, a nrównocześnie wyposażenie pokoi będzie różne.

Jak duży zakres mają mieć prace remontowe i co konkretnie chcę wyremontować?

Czy należy przeprowadzić remont generalny? A może tylko łazienka i przedpokój są do wykończenia, a reszta mieszkania do odświeżenia? Warto się nad tym zastanowić. Jeśli mamy konkretny plan na to, co zamierzamy zmienić w mieszkaniu, należy zaplanować i rozpisać prace przewidziane dla każdego pomieszczenia. Jeśli właściciele nie potrafią określić, w jak dużym stopniu trzeba wyremontować mieszkanie, powinni skorzystać z usług firm remontowych. Specjaliści odpowiedzą na wszystkie pytania i pomogą podjąć decyzję.

Ile środków jestem w stanie przeznaczyć na remont?

Finanse to bardzo ważna kwestia, która łączy się z dwoma poprzednimi pytaniami. Na przykład koszt malowania mieszkania zazwyczaj liczy się, mnożąc metraż razy 4. Wiedząc, ile farby potrzebujemy, wystarczy jedynie sprawdzić jej koszt. Z kolei szacunkowy wydatek na remont waha się od 800 do 1000 zł za mkw. By lepiej obliczyć koszty, warto skorzystać z internetowych kalkulatorów budowlanych. Sporządzenie tabeli w Excelu ułatwi kontrolowanie wydatków na bieżąco. Jednak niezależnie od kosztów, zawsze warto jest mieć w kieszeni o 20 proc. większą kwotę niż zakładana. Niespodziewane wypadki mogą nieraz zaskoczyć nawet najbardziej skrupulatnych, a z uwzględnieniem nieoczekiwanego, takie sytuacje nie będą groźne dla portfela.

Czy mam określony profil docelowego najemcy?

Komu chcę wynająć mieszkanie? Grupą docelową będą studenci, młode osoby pracujące, pary, rodziny? Określenie profilu najemcy znacznie ułatwi wykańczanie i meblowanie mieszkania. Inaczej można wyposażyć mieszkanie dla rodziny z dziećmi, a inaczej dla studentów. Sprawa jest ułatwiona, jeśli ostatecznie właściciel remontuje dla siebie – wówczas najważniejsze będą jego potrzeby i oczekiwania.

O ekipie remontowej słów kilka

Oczywiście, że można przeprowadzić cały remont samodzielnie. O ile nie sprawi to właścicielowi problemu, ma wolny czas, chęci i umiejętności – dlaczego nie? Natomiast jeśli odczuwa wątpliwości co do swojego talentu remontowego, powinien rozejrzeć się za dobrą ekipą lub specjalistami do konkretnych prac, którzy wyremontują mieszkanie za niego. Ponadto jeśli mówimy o generalnym remoncie nieruchomości, warto zdecydować się na współpracę z firmą remontową. Ekipa nie tylko kompleksowo zajmie się remontowanym mieszkaniem, ale również pomoże zaplanować remont, szacując koszty podczas wizyty w lokalu. Można przedstawić jej również swoją listę prac i kosztów – może specjaliści znajdą w niej błędy lub braki. Jeśli firma nie realizuje takiej usługi, warto poszukać kogoś innego.

Poszukiwania

Przed skorzystaniem z ogłoszeń internerowych i prasowych, warto zapytać znajomych, czy mogliby polecić kogoś do remontu mieszkania. Przygotujmy się również na historie o ekipach remontowych, których należy unikać. To bardzo cenna wiedza – poczta pantoflowa jest doskonałym sposobem uzyskiwania informacji, zwłaszcza o osobach lub firmach, które nie są polecane. Na popularnych portalach ogłoszeniowych można nie tylko znaleźć fachowców, ale również samodzielnie wystawić ogłoszenie, w którym będzie opisany przewidywany zakres prac wraz z wymaganiami. Warto skorzystać z portali dedykowanych usługom remontowym, na których można dodawać komentarze i oceniać wykonawców. 

Wybór ekipy

Sposobem, który pomoże nam wybrać dobrą i rzetelną ekipę remontową, jest wstępne spotkanie w remontowanym mieszkaniu. Podczas takiego spotkania można przedstawić przygotowany plan remontu i poprosić o wycenę kosztów. Doświadczony fachowiec powinien od razu oszacować koszty i poprawić ewentualne błędy w naszym planie. Ponadto na bezpośrednim spotkaniu z różnymi ekipami właściciel mieszkania sprawdzi ich podejście do pracy, czy są punktualni oraz jakie mają możliwości i spojrzenie na remont. Dobrym pomysłem jest również prośba o portfolio i możliwość wizyty w aktualnie remontowanym przez daną firmę mieszkaniu. Takie doświadczenie powinno pomóc w podjęciu decyzji. 

Umowa

Podpisując umowę z wybraną ekipą remontową, trzeba pamiętać o zawarciu w niej kilku ważnych kwestii. Ważne, żeby zawierana umowa była umową o roboty budowlane. W takim dokumencie najważniejszy jest efekt prac, a nie tylko ich wykonywanie, jak w przypadku umowy zlecenia. Kolejną kwestię stanowi ustalenie stron umowy. Podczas jej sporządzania należy wszystkie dane spisać zgodnie z rejestrem handlowym (sp. z o.o.) lub ewidencją działalności gospodarczej (działalność jednoosobowa lub sp. cywilna). Najwięcej nieporozumień budzi następna kwestia, czyli określenie przedmiotu umowy. Trzeba dokładnie określić zakres prac, materiałów użytych do wykonania dzieła i standard wykończenia. A skoro o materiałach mowa, należy się zastanowić i ustalić z ekipą, kto odpowiada za dostarczenie materiałów. Można kupić je samodzielnie z lub bez wskazówek wykonawcy. To wyjście jest trudne ze względu na konieczność zamawiania i dostarczania ekipie potrzebnych zakupów na czas. Można również zlecić w umowie zakup materiałów. Z kolei to wyjście wiąże się z doliczeniem kosztów zakupów, później procentów od sumy materiałów, sprzętu i robocizny, a to wszystko może spowodować, że cena będzie wyższa. W umowie warto jeszcze ustalić, kto i w jaki sposób ma odpowiadać za zabezpieczenie towarów przed kradzieżą lub uszkodzeniem. 

Kolejną kwestią, którą trzeba ująć w dokumencie, są daty rozpoczęcia i zakończenia remontu. W ten sposób łatwo będzie wyegzekwować ewentualne opóźnienia. Cena za roboty jest określana w różny sposób: ryczałt, cena kosztorysowa, procent od całości środków przeznaczonych na remont. Warto wspomnieć, że cena ryczałtowa pozostaje stała. Dlatego w tym przypadku dobrze jest skorzystać z pomocy zewnętrznego specjalisty, który przed podpisaniem umowy przeanalizuje wycenę. Następnie taki raport można dołączyć do umowy. Z kolei jeśli chodzi o płatności – nigdy z góry. W tym przypadku stosujmy zasadę ograniczonego zaufania. Płatności za kolejne etapy robót należy regulować po bezusterkowym odbiorze, zawsze z pisemnym potwierdzeniem pobrania kwoty i zawsze głównemu wykonawcy lub jego pełnomocnikowi. Warto ustalić, na czym będzie polegać odpowiedzialność za usterki i gwarancja. Do umowy możemy dodać zapis na temat gwarancji – wykonawca zapewni o jakości i braku wad w wykonanych robotach. Z ekipą remontową możemy ustalić kary umowne, które będą egzekwowane w przypadku opóźnień w terminach lub wystąpienia wad. Wszelkie zmiany w umowie należy spisywać na papierze w formie aneksu do umowy. Takie zapisy znacznie ułatwiają życie podczas wszelkich sporów.

Odbiór mieszkania

Przed odbiorem wykończonego/wyremontowanego mieszkania przede wszystkim warto porozmawiać z rodziną lub ze znajomymi, którzy ostatnio mieli podobne doświadczenia. Podpowiedzą, na co zwracać uwagę. Warto też poczytać fora internetowe, z któych dowiemy się, jakie usterki są najczęstsze i czego można nie zauważyć na pierwszy rzut oka. Przy odbiorze mieszkania trzeba zachować zimną krew. Właściciel powinien zwracać uwagę nawet na najmniejsze szczegóły – w końcu to jego nieruchomość i przyszłe źródło zarobków (w przypadku lokalu na wynajem). Odbiór należy przeprowadzić w ciągu dnia, wtedy, gdy wnętrze jest najlepiej oświetlone, a ewentualne usterki najlepiej widoczne.
Specjaliści używają kamer termowizyjnych, dzięki którym można łatwo sprawdzić, czy tynki są mokre, ułożenie ogrzewania podłogowego właściwe, a okna szczelne. Jeśli można skorzystać z usług specjalisty, który odbierze wyremontowane mieszkanie za właściciela – świetnie. Jeśli nie – trzeba dobrze się przygotować i przeczytać umowę, w której zawarte są wszystkie ustalenia.
Warto też przynieść przedmioty, dzięki którym sprawdzimy poprawność wykonanych remontów:

• kątownik do sprawdzenia kątów prostych w mieszkaniu;
• poziomicę zo zweryfikowania, czy tynki i podłoga są równo położone;
• próbnik, czyli śrubokręt do sprawdzenia, czy w gniazdkach jest prąd;
• taśmę mierniczą;
• piankę do golenia do sprawdzenia instalacji gazowej;
• zapalniczkę (aby sprawdzić wentylację).

Kiedy remontować mieszkanie?

Bardzo dobrym pomysłem jest przeprowadzanie remontu w wakacje. Przede wszystkim dlatego, że dni są dłuższe, a temperatury wyższe. Kilka dodatkowych godzin w ciągu dnia może zdecydowanie poprawić postęp prac remontowych. To samo odnosi się do wyższej temperatury – tynki lub malowane ściany schną znacznie szybciej niż w zimie. Ponadto studenci szukają mieszkań i pokoi na wynajem we wrześniu i październiku, by zaoszczędzić na wynajmie. Na rynku najmu to bardzo aktywny czas – odświeżone mieszkanie spotka się z dużym zainteresowaniem.

Jak w domu, czyli meblowanie mieszkania

Standard umeblowania mieszkania należy dostosować do docelowego najemcy. Studenci nie będą szukać luksusowego apartamentu z łożem małżeńskim i dostępem do placu zabaw, a rodziny z dziećmi nie zechcą dzielić przestrzeni z obcymi. Single i młode pary określą jeszcze inne wymagania. W mieszkaniach studenckich na standardowe wyposażenie pokoju składają się: łóżko, szafa, komoda i biurko. Z kolei przydatne są: kuchenka mikrofalowa, suszarka na ubrania, odkurzacz, czajnik, pralka, lodówka, sztućce i naczynia.
Rodziny niekoniecznie szukają umeblowanych mieszkań, zwłaszcza jeśli mówimy o lokalach 3-pokojowych lub większych. Jeśli planują zamieszkać gdzieś na dłużej, zazwyczaj mają swoje meble, które zamierzają wstawić do wynajętego mieszkania. Z kolei najczęściej na podstawowe wymagania rodzin składają się: kuchenka, zmywarka, pralka i lodówka.
Single i pary plasują się między studentami a rodzinami. Zazwyczaj są zainteresowani kawalerkami z aneksem kuchennym lub niewielkimi, 2-pokojowymi mieszkaniami. Przy takim najemcy warto postawić na funkcjonalną szafę z wieszakami i półkami, wygodne łóżko a także średni standard wyposażenia – taki, żeby wszyscy czuli się w nim swobodnie.

Brakuje czasu na doglądanie remontu?

W takim przypadku dobrze jest się rozejrzeć za firmą realizującą zarządzanie remontami. Bardzo często taką usługę prowadzą przedsiębiorstwa zarządzające najmem. W takich firmach można liczyć nie tylko na kompleksową obsługę, ale też pomoc w audycie mieszkania na wynajem. Ponadto specjaliści zajmujący się najmem od lat, mają sporą wiedzę na temat cen. W niektórych firmach można uzyskać rabat, jeśli po remoncie właściciel odda im mieszkanie w zarządzanie.