Reklamowe manipulacje odwróconej hipoteki

Rzecznik Praw Obywatelskich stwierdził, że reklamy zachęcające do skorzystania z odwróconej hipoteki wprowadzają konsumentów w błąd. Jego zdaniem niektóre postanowienia umów zawieranych z klientami powinny zostać uznane za niedozwolone wzorce umowne.

Rzecznik Praw Obywatelskich stwierdził, że reklamy zachęcające do skorzystania z odwróconej hipoteki wprowadzają konsumentów w błąd. Jego zdaniem niektóre postanowienia umów zawieranych z klientami powinny zostać uznane za niedozwolone wzorce umowne, których nie wolno stosować w obrocie gospodarczym.

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich podmioty, oferujące odwróconą hipotekę nie informują w sposób dostateczny swoich klientów o przysługujących im prawach oraz zagrożeniach związanych z odwróconą hipoteką, a w niektórych wypadach wręcz wprowadzają ich w błąd.

Jeden z funduszy, wobec którego wszczęte zostało postępowanie w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, informował o rencie w sposób sugerujący, że jest to ogłoszenie urzędowe, a nie reklama usług. Zdaniem RPO przekaz podmiotu oferującego odwróconą hipotekę nie zawiera istotnych informacji określających obowiązki stron umowy, zwłaszcza w zakresie dodatkowych obciążeń i warunków obligujących konsumentów. Takiemu przekazowi handlowemu można przypisać cechy zaniechania wprowadzającego w błąd, o którym mowa w ustawie z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym.

Z nadesłanego do RPO wniosku wynika, że fundusz w umowie stosuje zapis, przewidujący, że uprawniony „oświadcza, że wyraża na powyższe (uprawnienia i obowiązki stron umowy: uprawniona osoba przenosi na fundusz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) i nie będzie mieć z tytułu niniejszej umowy żadnych innych roszczeń wobec spółki". W ocenie RPO postanowienie to wyłącza możliwość dochodzenia nie tylko roszczeń wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, ale również możliwość dochodzenia choćby wynagrodzenia z tytułu zrzeczenia się prawa do korzystania z mieszkania.

Ponadto w umowie funduszu stosowany jest zapis, zobowiązujący do zachowania w tajemnicy wszelkich informacji związanych z zawarciem umowy. W ocenie RPO takie postanowienie sformułowane wobec konsumenta może stanowić realną przeszkodę w poszukiwaniu, np. pomocy prawnej, w razie powzięcia wątpliwości, co do swojej sytuacji związanej z zawarciem umowy.

Ponadto z oferowanych konsumentom umów dotyczących odwróconej hipoteki wynika praktyka opisywania świadczenia wynikającego z umowy jako emerytury, zatem świadczenia o charakterze publicznoprawnym, którego nabycie następuje na mocy przesłanek określonych w przepisach prawa. Jako dowód takiej praktyki można wskazać używanie w reklamach wyrażeń o treści: „Masz prawo do własnej renty hipotecznej”, „dodatkowa emerytura z hipoteki emerytalnej”, „dożywotnia emerytura” w kontekście opisywania korzyści wynikających z zawarcia umowy hipoteki odwróconej. Podobnie za komunikat wprowadzający w błąd należy uznać wskazywanie na istnienie prawa do renty hipotecznej, w tym sensie, że jest to prawo wynikające z obowiązującego porządku prawnego.

Jak wskazał RPO, w jednej z analizowanych przez niego spraw, ofertę odwróconej hipoteki przedstawiała osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, a treść ulotek reklamowych wskazuje, że podmiotem oferującym umowy hipoteki odwróconej jest Kancelaria. Budzi to wątpliwości do sposobu podawania informacji o prawnej i organizacyjnej formie działalności prowadzonej pod nazwą Kancelaria. Informacje prezentowane konsumentom wskazują na to, że stroną umowy będzie podmiot zajmujący się profesjonalnie zawieraniem umów hipoteki odwróconej, tym samym dający rękojmię prawidłowości i rzetelności wykonywanej działalności. W rzeczywistości jednak stroną umowy zawieranej z właścicielem lokalu były osoby fizyczne, co budzi poważne zastrzeżenia.

W ocenie RPO wskazane wyżej praktyki mogą naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Na takie naruszenie wskazuje zwłaszcza treść ulotki reklamowej, która wprowadza w błąd co do korzyści i uprawnień wynikających z zawarcia umowy hipoteki odwróconej, a także danych identyfikujących przedsiębiorcę.

W konsekwencji RPO zwrócił się do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie wskazanych przez niego praktyk, a przede wszystkim sprawdzenie, czy nie doszło do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów oraz czy wskazane podmioty posługują się klauzulami niedozwolonymi.