Regulacyjna karuzela

Organy odpowiedzialne za nadzór nad sektorem bankowym szczególną uwagę zwracają na instytucje oferujące kredyty hipoteczne. KNF chce kontynuować plany regulacyjne.

Organy odpowiedzialne za nadzór nad sektorem bankowym szczególną uwagę zwracają na instytucje oferujące kredyty hipoteczne. Okazuje się jednak, że spora liczba zaleceń w latach 2006–2010 nie wpłynęła na ograniczenie ubiegłorocznej aktywności Komisji Nadzoru Finansowego. Co więcej, w nowym roku urząd ten chce kontynuować swoje ambitne plany regulacyjne.

Do trzech razy sztuka?

Biorąc pod uwagę rynek produktów kredytowych, można stwierdzić, że rok 2011 przebiegł pod znakiem znowelizowanej Rekomendacji S (określonej mianem Rekomendacji S III). Przed omówieniem regulacji wpisanych do najnowszej wersji wspomnianego dokumentu warto przypomnieć wcześniejsze zapisy, które nadal obowiązują.

Wdrożenie pierwszej Rekomendacji S stanowiło jedno z ostatnich zadań Komisji Nadzoru Bankowego, która na początku 2008 r. przekazała swoje kompetencje obecnemu organowi regulacyjnemu. Według zaleceń KNB, banki zostały zobligowane do uwzględniania w kalkulacjach kredytowych dodatkowego ryzyka finansowego, które wiąże się z kredytami zaciąganymi w obcej walucie. Dlatego też maksymalną zdolność kredytową klientów ubiegających się o taki produkt bankowy określono jako tożsamą z analogiczną wartością obliczoną dla wyższego o 20 proc. zobowiązania denominowanego w złotówkach i oprocentowanego zgodnie z krajowymi stopami procentowymi (pkt 3.1.4 Rekomendacji S I). Na instytucje kredytowe nałożono obowiązek uświadamiania klientów o możliwości wykorzystania alternatywnego wariantu w postaci kredytu złotówkowego (pkt 5.1.5 Rekomendacji S I). Ograniczenia te miały się przyczynić do zmniejszenia liczby potencjalnych właścicieli kredytów walutowych. Okazało się jednak, że to nie urzędowe regulacje, lecz słabnący złoty oraz niepokojące doniesienia płynące zza oceanu miały wpływ na sytuację na rynku kredytowym.

Odpowiedzią na niepokój kredytobiorców, który narastał wraz z kryzysem finansowym, miała być druga odsłona Rekomendacji S. Została opublikowana w połowie 2009 r., akcentowała możliwość spłaty rat w walucie kredytu (pkt 5.2.4 Rekomendacji S II). Duży nacisk położono też na bieżące obowiązki informacyjne banków w kontekście ryzyka kursowego wiążącego się z danym zobowiązaniem walutowym (pkt 5.1.11 Rekomendacji S II). Reakcja sektora bankowego pokazała, że tylko drugi ze wspomnianych postulatów może być zrealizowany. Instytucje kredytowe nie zamierzały zrezygnować z dodatkowego źródła zarobku, który wiązał się z możliwością zbywania waluty obcej po niekorzystnym dla kredytobiorcy kursie. Dlatego klienci, aby spłacać raty walutą zakupioną w ramach obrotu rynkowego, musieli uiścić opłaty za tzw. aneks do umowy. Nierzadko wynosiły one nawet kilka procent wartości zobowiązania. Dlatego nie może dziwić fakt, że w przypadku większości dużych banków liczba kredytobiorców podpisujących kosztowne aneksy nie przekroczyła 1 proc.

Zdecydowany krok

Odpowiedzią na fiasko poprzednich pakietów regulacyjnych miał być trzeci wariant Rekomendacji S. Dodatkowym bodźcem do ustanowienia nowych, bardziej dotkliwych ograniczeń był znaczący wzrost zadłużenia rodaków z tytułu kredytów hipotecznych. Spore obawy KNF-u wiązały się z tym, że akcja kredytowa banków zaczęła odzyskiwać swoją wcześniejszą dynamikę. Chęć utrzymania stabilnej sytuacji na krajowym rynku kredytów hipotecznych miała bezpośredni związek ze wzrostem ryzyka makroekonomicznego w krajach Eurolandu, które w konsekwencji mogło zaszkodzić rodzimej walucie.

Wyk. Źródło: Hypostat 2010, „A Review of Europe’s Mortgage and Housing Markets”

Zapowiedź nowej fali regulacji na rynku kredytów bankowych stanowiła Rekomendacja T. W pełni zaczęła obowiązywać od początku ubiegłego roku (część jej postulatów została wdrożona w sierpniu 2010). W myśl zapisów tego dokumentu klienci zainteresowani zaciągnięciem zobowiązania w euro lub franku szwajcarskim muszą wykazać się posiadaniem wkładu własnego w wysokości 20 proc. Wyjątkiem od wspomnianej reguły są zobowiązania o okresie spłaty do 5 lat, dla których przewidziano dwukrotnie niższy limit (pkt 10.10 Rekomendacji T). Inne bardziej szczegółowe zalecenia zostały wdrożone pod koniec 2010 r. Otóż kredytobiorcy zarabiający mniej od średniej krajowej zostali zmuszeni do przeznaczenia na spłatę rat kwoty nie większej niż 50 proc. swego miesięcznego dochodu. Dla osób lepiej sytuowanych limit ten został podniesiony o 15 proc (pkt 10.4 Rekomendacji T). Dane z sektora bankowego jednoznacznie świadczą o tym, że zapisy Rekomendacji T nie przyczyniły się do ograniczenia akcji kredytowej w pierwszych miesiącach ubiegłego roku. W tym należy upatrywać przyczyny wprowadzenia przez KNF następnych, jeszcze bardziej restrykcyjnych ograniczeń.

Nowe zalecenia nieprzypadkowo zostały adresowane do banków udzielających kredytów hipotecznych. Wydaje się, że regulator rynku finansowego za wszelką cenę chciał uniknąć ponownego boomu na rynku tych produktów bankowych. Jest to uzasadnione tym, że klienci finansujący kredytem zakup nieruchomości w okresie rynkowego prosperity (lata 2006–2008) stanowią obecnie grupę kredytobiorców najbardziej zagrożonych niewypłacalnością. W najnowszym pakiecie dobrych praktyk dla sektora bankowego wprowadzone zostały kolejne surowe wytyczne dla instytucji udzielających kredytów walutowych. Przejawia się to ograniczeniem udziału rat takiego kredytu do 42 proc. miesięcznych dochodów kredytobiorcy (pkt 3.1.5 rekomendacji S III). Osoby spłacające zobowiązania zaciągnięte w złotówkach mogą odetchnąć z ulgą – w ich przypadku zastosowanie znajdują limity przewidziane przez Rekomendację T. Jednak to nie koniec istotnych obostrzeń związanych z zapisem nr 11. W roku bieżącym skutki tych przepisów najbardziej odczują osoby występujące o przyznanie kredytu hipotecznego (niezależnie od jego waluty). Mowa o urzędowym ograniczeniu obliczeniowego okresu spłaty do 25 lat, co w sposób istotny przekłada się na oszacowaną zdolność do spłaty rat (pkt 3.1.3 Rekomendacji S III). Aby się o tym przekonać, wystarczy odszukać internetowy kalkulator zdolności kredytowej, a następnie porównać otrzymane wyniki dla poszczególnych przedziałów czasowych (np. 25 i 35 lat kredytowania).

Kolejne zmiany już niebawem

Nowela Rekomendacji J, oprócz zwiększonych rygorów w zakresie tworzenia baz danych nieruchomości, nakłada na banki obowiązek bieżącego kontrolowania wartości zabezpieczenia. Można przypuszczać, że efekty wprowadzenia wspomnianej nowelizacji będą dwojakie. Po pierwsze banki będą chciały zrekompensować sobie koszty wdrożenia nowych rozwiązań informacyjnych przez wzrost marż, spreadów oraz opłat stałych. Po drugie właściciele wielu zakupionych na kredyt nieruchomości staną przed koniecznością uzupełnienia zabezpieczenia, gdy relacja obciążenia kredytowego do zaktualizowanej wartości nieruchomości (fachowo zwana wskaźnikiem LtV) okaże się zbyt niska. Prawdopodobieństwo tego scenariusza wzrośnie, jeżeli dekoniunktura na rynku nieruchomości będzie trwać aż do momentu wprowadzenia nowej Rekomendacji J.