ArtykułyKredyt hipoteczny zaciągamy na wysokie sumy i długie lata, a w tym czasie oferty banków mogą się znacznie zmienić. Jeśli warunki finansowe w naszym banku kredytującym są gorsze od tych możliwych do uzyskania w innej placówce, możemy przenieść kredyt do innego banku.
O tym, że refinansowanie kredytu hipotecznego nie musi być skomplikowanym procesem, o zmiennych i stałych stopach procentowych oraz o tym, jak bank zarabia na kliencie, porozmawialiśmy z ekspertem kredytowym Michałem Strzylakiem.
Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego nam się opłaci?
Wtedy, kiedy nowy bank zaproponuje nam uzyskanie kredytu na lepszych warunkach. Czasem decyzję o przeniesieniu kredytu podejmujemy też z innych przyczyn, niekoniecznie finansowych (np. gdy nie jesteśmy zadowoleni z obsługi). Jednak z reguły chodzi nam o niższy koszt tego zobowiązania, przy czym każdy kredytobiorca ocenia to indywidualnie. Teraz znaczna część klientów przenosi kredyt do innego banku, bo chce mieć stałe stopy procentowe.
Czym różnią się stałe stopy procentowe od tych zmiennych?
Mając stałą stopę, „mrozimy” oprocentowanie, wysokość raty na określony czas. Z reguły jest to 5, 7, a nawet 10 lat. Ten trend można potraktować jako nowość rynkową, od lipca zeszłego roku każdy bank ma już taką możliwość w swojej ofercie. Powód? Z miesiąca na miesiąc Rada Polityki Pieniężnej podnosi wysokość zmiennych stóp procentowych, kredytobiorcy dostają nowe harmonogramy coraz wyższych rat i to sprawia, że szukają innej opcji spłaty. Wyjścia są wtedy dwa: można iść do banku kredytującego i tam skorzystać z propozycji stałej stopy albo refinansować kredyt w innym banku, jeśli bardziej nam się to opłaca. Obecnie często zdarza się tak, że to właśnie konkurencja przedstawia nam lepsze warunki kredytowe.
Czy istnieje jakieś ryzyko przy przejściu teraz na stałą stopę oprocentowania?
Nie znamy przyszłości, wiemy, że od października zeszłego roku mamy comiesięczne podwyżki stóp procentowych. Komunikaty, jakie płyną ze strony Rady Polityki Pieniężnej, są takie, że stopy będą podwyższane do skutku, bo jest to sposób walki z inflacją. Jeśli mamy zaciągnięty kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową, to widzimy, że znacznie wzrastają nam raty kredytów. W mojej opinii im szybciej „zamrozimy” ratę kredytu, tym lepiej. Patrząc na warunki, które były miesiąc temu i na te, które są teraz, widzimy naprawdę spore różnice. W każdym banku stałą stopę procentową ustala się w inny sposób, są placówki, które każdego dnia zmieniają jej wysokość. Co ważne, stała stopa procentowa nie obowiązuje przez cały okres kredytowania.
Dlatego przed podjęciem decyzji o przejściu, warto skonsultować się z ekspertem kredytowym i sprawdzić, czy to rozwiązanie jest dla nas. Zdecydowanie nie można uogólniać, że stała stopa procentowa jest dla każdego.
Zdecydowaliśmy się przenieść nasz kredyt hipoteczny na stałą stopę procentową na okres 10 lat. Możemy po pięciu latach wrócić z powrotem do zmiennej?
I tak, i nie. BNP Paribas, obecnie jako jedyny bank w Polsce, oferuje 10-letni okres stałej stopy procentowej. Kiedy podpisujemy umowę, nie wiemy, jaka będzie przyszłość rynku. Jeśli zmienne stopy zaczną spadać, możemy do nich wrócić lub właśnie wtedy sprawdzić oferty innych placówek i zdecydować się na refinansowanie kredytu hipotecznego. Z reguły zaciągamy zobowiązanie na długi okres – 20, 30 lat. W tym czasie warunki kredytowania z pewnością będą się zmieniać, dlatego nie należy przywiązywać się za bardzo do banku, w którym pierwotnie zaciągamy kredyt, bo być może spłatę dokończymy już w innej placówce.
Ile razy można refinansować kredyt i co o tym decyduje?
Nieskończenie wiele razy. Tak naprawdę nic nas w tym nie ogranicza, chodzi o to, by z pomocą refinansowania uzyskać pożądany przez siebie efekt. Jeśli jednym z czynników wpływających na naszą decyzję o przeniesieniu kredytu do innego banku jest fakt, że np. nie podoba się nam obsługa w banku dotychczas kredytującym, to i tak o tym przeniesieniu decyduje kwestia finansowa. Jeszcze nie zdarzyła mi się taka sytuacja, by klient chciał zmienić warunki kredytowania na mniej opłacalne.
W takim razie na co, w szczególności, powinien zwrócić uwagę kredytobiorca, jeśli chce się przenieść do innego banku?
W zasadzie to na wszystko. Chce wziąć nowy kredyt, więc pojawią się koszty początkowe w postaci dodatkowych opłat, ubezpieczeń, cross-sellingu. Należy również pamiętać, że w dotychczasowym banku może pojawić się konieczność uiszczenia opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Od 2017 roku wysokość tej opłaty reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym – bank może pobierać maksymalnie 3 proc. przez trzy lata. Jeśli ktoś wcześniej zaciągnął kredyt, to na innych zasadach niż aktualnie obowiązujące.
Czy kredytobiorca, który chce refinansować kredyt, powinien od razu przenieść się do innego banku, czy najpierw negocjować warunki z obecną placówką?
Z wieloletniego doświadczenia mogę powiedzieć, że jak bank już podpisze z klientem umowę o udzieleniu kredytu hipotecznego, to raczej nie negocjuje warunków. Rynek się zmienia, a wraz z nim warunki nowo udzielanych kredytów. Jeśli nasz bank proponuje nowym klientom marżę w wys. 1,5 proc., podczas gdy my mamy 2,5 proc., to raczej nam jej nie obniży. Z perspektywy banku byłoby to nieopłacalne.
W Internecie można natknąć się na opinie, że przeniesienie kredytu to jak decyzja o zmianie dostawcy usług telefonicznych. Czy rzeczywiście jest to takie proste?
W mojej ocenie procedura nie jest skomplikowana, przy czym trzeba pamiętać o jednej ważnej rzeczy – musimy mieć zdolność kredytową. Inaczej nie przeniesiemy naszego zobowiązania. Z doświadczenia też wiem, że zdarzają się specjalne oferty banków dotyczące właśnie refinansowania kredytu. W takim przypadku, jeśli klient spłacał dotychczasowy kredyt przez minimum 12 miesięcy, mógł dostać nowy kredyt na oświadczenie. Ale to miało miejsce bardzo rzadko.
Jakie są poszczególne etapy procedury przeniesienia kredytu do innego banku?
Kluczowe jest przeliczenie korzyści, dlatego najpierw należy przeprowadzić dokładną analizę finansów, obecnej umowy kredytowej, zestawić ze sobą ofertę banku kredytującego i nowej placówki. Potem zaczynamy zbierać dokumenty, w zależności od tego, jakie jest źródło dochodu. I składamy wniosek o kredyt. Bank musi wówczas przeprowadzić analizę naszej zdolności, sprawdzić nieruchomość i podjąć decyzję kredytową. Jeśli odpowiedź jest pozytywna, w obecnej placówce bankowej składamy dyspozycję zamknięcia spłaty kredytu. Ostatnim etapem jest podpisanie umowy otrzymania kredytu w nowym banku. Pamiętajmy, że celem nowego kredytu jest spłata starego.
Jaki jest interes banku w refinansowaniu kredytu?
Dla nowego banku jest to bezpieczniejsza transakcja, bo wie, że spłacaliśmy nasz kredyt, że mamy zdolność. Poza tym nowy klient oznacza zysk. Bank zarabia na odsetkach, produktach dodatkowych takich jak karta kredytowa czy ubezpieczenie. Kwestia tego, czy są one obowiązkowe, zależy od oferty, przy czym w zasadzie zawsze wymagane jest konto bankowe, z którego pobierana jest rata. Z reguły oferta banku jest skonstruowana w taki sposób, że im więcej dodatkowych produktów weźmiemy, tym bardziej oferta będzie opłacalna.
Z jakimi konsekwencjami prawnymi wiąże się refinansowanie kredytu?
Zaciągając kredyt hipoteczny w celu zakupu nieruchomości, w dziale IV księgi wieczystej bank wpisuje hipotekę. To stanowi zabezpieczenie w sytuacji, w której kredytobiorca przestałby spłacać swoje zobowiązanie. Jeśli refinansujemy kredyt, to pierwotna placówka bankowa zostaje wypisana z księgi wieczystej i na jej miejscu pojawia się nowy bank. Związane z tym opłaty nie są wysokie – 200 zł za wpisanie i 100 zł za wykreślenie. Natomiast dodatkowym kosztem, o którym trzeba pamiętać, jest ubezpieczenie pomostowe – płacimy je do momentu, aż zostanie ustanowiona nowa hipoteka. Przykładowo, w Krakowie będzie to trwało kilka miesięcy. Obecnie rząd planuje wprowadzić zmiany w zakresie pobierania tej opłaty, ale jest to w fazie projektowej.
Pan Kowalski zaciągnął kredyt hipoteczny w wys. 300 tys. zł na okres 25 lat. Teraz chce go refinansować, bo znalazł lepsze warunki finansowe w innym banku. Ile może zaoszczędzić na tej decyzji?
Kwestia opłacalności ma charakter subiektywny, bo dla klienta X perspektywa zaoszczędzenia 200 zł na jednej racie to dużo, a dla klienta Y jest to kwota, którą nie warto zawracać sobie głowy. Moim zdaniem, jeśli w innym banku możemy uzyskać o 0,5 proc. niższe oprocentowanie niż w dotychczasowej placówce, to warto rozważyć przeniesienie kredytu. Im wyższa różnica, tym lepiej. Obecnie na rynku bankowym są oferty, które różnią się od siebie nawet całym punktem procentowym. W takim przypadku podjęcie decyzji o refinansowaniu kredytu może oznaczać oszczędność na poziomie nawet 50 tys. zł (prawie 200 zł mniej na jednej racie). W mojej ocenie jest to spora suma, przy czym zawsze trzeba pamiętać o podliczeniu wszystkich kosztów kredytu. Dopiero po dokonaniu kompletnych obliczeń będziemy wiedzieć, czy refinansowanie nam się opłaci.
Źródło: KRN.pl | 2022-04-20
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)